Indemnité d'immobilisation

Définition

Dans une promesse unilatérale de vente, le propriétaire s'engage à vendre pendant un délai déterminé, tandis que le bénéficiaire reste libre d'acheter ou non. En contrepartie de l'immobilisation du bien, le bénéficiaire s'engage à verser une indemnité, souvent fixée autour de 10 % du prix. Une partie, fréquemment 5 %, est versée à la signature et conservée en séquestre par le notaire.

Si le bénéficiaire lève l'option et achète, l'indemnité s'impute sur le prix. S'il renonce alors que les conditions suspensives sont réalisées, elle revient au vendeur, sans qu'il ait à prouver un préjudice : elle rémunère l'exclusivité consentie. Si une condition suspensive défaille, par exemple un refus de prêt, elle est restituée au bénéficiaire. Une promesse de plus de dix-huit mois consentie par une personne physique doit être reçue par acte authentique et prévoir une indemnité d'au moins 5 % du prix (articles L290-1 et L290-2 du Code de la construction et de l'habitation).

Exemple : une promesse porte sur un appartement de 200 000 € à Chartres, avec une indemnité de 20 000 €, dont 10 000 € versés au notaire. L'acquéreur obtient son prêt, puis change d'avis. Le vendeur conserve les 10 000 € séquestrés et peut réclamer les 10 000 € restants. Si le prêt avait été refusé, les 10 000 € auraient été rendus à l'acquéreur.

L'indemnité d'immobilisation se distingue du dépôt de garantie versé lors d'un compromis de vente, où les deux parties sont engagées. Le notaire en fixe le montant avec les parties et le conserve en séquestre. Notre guide compromis ou promesse de vente compare les deux avant-contrats.

Pour aller plus loin

• Immobilier

  Compromis ou promesse de vente : différences, indemnité d'immobilisation et durée

  Ce qui distingue la promesse unilatérale du compromis, pour l'acquéreur comme pour le vendeur : force de l'engagement, sommes versées, formalités et durée.

• Immobilier

  Dépôt de garantie du compromis : combien verser, à qui, et que devient la somme ?

  Le montant du dépôt de garantie versé à la signature du compromis, les règles de versement et de séquestre, et le sort de la somme selon que la vente se réalise ou échoue.

• Immobilier

  Condition suspensive de prêt et autres conditions suspensives d'un achat immobilier

  Ce que doit contenir la clause de prêt, ce que l'acquéreur doit faire pour s'en prévaloir, et les autres conditions suspensives utiles dans un avant-contrat.

• Immobilier

  Annuler un achat immobilier : dans quels cas est-ce possible, et avec quelles conséquences ?

  Les possibilités de revenir sur un achat immobilier à chaque étape, de l'offre acceptée à l'acte signé, et leurs conséquences sur le dépôt de garantie, la clause pénale et les frais.

Voir aussi

• Promesse unilatérale de vente
• Compromis de vente
• Condition suspensive
• Séquestre

Sources

• Service-public.gouv.fr, promesse de vente d'un logement
• Service-public.gouv.fr, que devient la vente lorsque le crédit est refusé