Bail commercial : durée 3-6-9, loyer, renouvellement, cession et loi du 26 mai 2026

Quels baux relèvent du statut des baux commerciaux ?

Le statut s'applique aux baux des locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce ou un fonds artisanal, lorsque le locataire est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises au titre de l'artisanat (articles L145-1 et suivants du Code de commerce). Il protège le fonds, dont le droit au bail est souvent l'élément le plus précieux, en garantissant au locataire une durée minimale et un droit au renouvellement.

Le bail doit être écrit. Il peut être conclu sous signature privée ou devant notaire ; l'acte notarié devient nécessaire pour un bail de plus de douze ans, soumis à publicité foncière. Il présente aussi l'intérêt de la force exécutoire : en cas d'impayés, le bailleur peut faire pratiquer une saisie sans jugement préalable, comme l'explique notre guide sur le bail notarié. Le bail comporte en annexe un état des lieux, un inventaire des charges et impôts, le diagnostic de performance énergétique et l'état des risques.

La durée : 3-6-9 et bail dérogatoire

La durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans (article L145-4). Le locataire peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Les parties peuvent écarter cette faculté pour les baux de plus de neuf ans, les locaux construits en vue d'une seule utilisation, les locaux à usage exclusif de bureaux et ceux de stockage. Le bailleur ne dispose de la même faculté que pour construire, reconstruire, surélever l'immeuble ou réaliser certains travaux prescrits.

Le locataire qui part à la retraite ou bénéficie d'une pension d'invalidité peut résilier à tout moment avec le même préavis. Les parties peuvent enfin conclure un bail dérogatoire, d'une durée totale de trois ans au plus, qui échappe au statut (article L145-5). Si le locataire reste dans les lieux plus d'un mois après son terme sans opposition du bailleur, un bail commercial de neuf ans prend automatiquement le relais.

Le loyer : fixation, révision, paiement

Le loyer initial est fixé librement. Il peut être révisé tous les trois ans à la demande de l'une ou l'autre partie ; la hausse est alors plafonnée à la variation de l'indice des loyers commerciaux, pour les activités commerciales et artisanales, ou de l'indice des loyers des activités tertiaires, sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Une clause d'échelle mobile peut prévoir une indexation annuelle automatique ; si elle fait varier le loyer de plus d'un quart, chaque partie peut demander sa révision.

La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 a enrichi ces règles. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026, les parties peuvent prévoir une clause qui encadre, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux prise en compte. Le locataire qui exerce une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestation de services commerciale ou artisanale, peut en outre demander le paiement mensuel du loyer, même si le bail prévoit un paiement trimestriel, à condition de ne devoir aucun arriéré de loyer ou de charges (article L145-32-1). Cette faculté vaut aussi pour les baux en cours.

Charges, travaux et dépôt de garantie

Le bail comporte un inventaire précis des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire. Certaines dépenses ne peuvent être mises à la charge du locataire, notamment les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil et les honoraires de gestion des loyers. Le bailleur adresse chaque année un état récapitulatif des charges et, tous les trois ans, un état des travaux réalisés et prévus.

Pour les baux conclus ou renouvelés depuis la loi du 26 mai 2026, les sommes versées en garantie, dépôt de garantie compris, ne peuvent excéder trois mois de loyer (article L145-40). Le dépôt doit être restitué dans les trois mois de la remise des clés, et les autres garanties dans les six mois. En cas de vente des murs intervenue depuis le 26 août 2026, l'obligation de restitution est transmise au nouveau bailleur.

Le renouvellement et l'indemnité d'éviction

L'arrivée du terme appelle une initiative de l'une des parties. Le bailleur doit délivrer un congé par acte de commissaire de justice au moins six mois avant l'échéance, en proposant ou en refusant le renouvellement. Le locataire peut, de son côté, demander le renouvellement dans les six mois qui précèdent l'échéance ou pendant la tacite prolongation ; le bailleur dispose alors de trois mois pour répondre, et son silence vaut acceptation. À défaut de congé ou de demande, le bail se prolonge tacitement pour une durée indéterminée.

Le loyer du bail renouvelé est plafonné à la variation de l'indice, sauf modification notable des caractéristiques du local, de la destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité, et sauf bail initial de plus de neuf ans ou prolongé tacitement au-delà de douze ans (article L145-34). En cas de déplafonnement pour ces motifs, la hausse ne peut dépasser, pour une année, 10 % du loyer acquitté l'année précédente.

Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit alors payer une indemnité d'éviction égale au préjudice causé, qui comprend la valeur du fonds ou du droit au bail, les frais de déménagement et de réinstallation (article L145-14). Il en est dispensé s'il justifie d'un motif grave et légitime, après mise en demeure pour une faute qui se poursuit. Le locataire reste dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité. Les actions nées du statut se prescrivent par deux ans.

Céder le bail ou le fonds de commerce

Le locataire qui vend son fonds de commerce peut céder son bail à l'acquéreur : toute clause qui interdit cette cession est réputée non écrite (article L145-16). Le bail peut toutefois soumettre la cession à l'agrément du bailleur, imposer sa participation à l'acte ou un acte authentique. La cession du seul droit au bail, sans le fonds, peut en revanche être interdite ou limitée par le contrat. Notre guide sur la vente d'un fonds de commerce présente l'ensemble de l'opération.

Le bail contient souvent une clause de garantie solidaire, par laquelle le locataire cédant garantit le paiement des loyers par son successeur. Cette garantie est limitée à trois ans à compter de la cession (article L145-16-2), et le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement dans le mois où la somme aurait dû être réglée. Le locataire qui part à la retraite peut céder son bail pour une activité différente, le bailleur disposant alors d'un droit de priorité pour racheter le bail.

Vendre les murs : le droit de préférence du locataire

Le propriétaire qui vend un local à usage commercial ou artisanal doit en informer le locataire, qui bénéficie d'un droit de préférence (article L145-46-1). La notification indique le prix et les conditions de la vente ; le locataire dispose d'un mois pour accepter, puis de deux mois pour signer, délai porté à quatre mois s'il finance l'achat par un prêt. Si le propriétaire accepte ensuite un prix plus bas, il doit renouveler l'offre au locataire. Une vente conclue en violation de ce droit est nulle.

Ce droit ne s'applique pas à certaines ventes : cession globale d'un immeuble comprenant plusieurs locaux commerciaux, cession unique de locaux commerciaux distincts, vente au conjoint du bailleur, à un ascendant ou à un descendant, cession d'un local au copropriétaire d'un ensemble commercial. La commune peut aussi disposer d'un droit de préemption sur les fonds et baux commerciaux dans un périmètre de sauvegarde. Pour les chefs d'entreprise qui détiennent les murs dans une SCI, notre guide sur la SCI familiale présente l'organisation la plus courante.

Sources

• Entreprendre.service-public.gouv.fr, bail commercial : ce qui change (loi n° 2026-403 du 26 mai 2026)
• Notaires de France, baux commerciaux : les nouveautés de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026
• Entreprendre.service-public.gouv.fr, contrat de bail commercial
• Entreprendre.service-public.gouv.fr, fixer et réviser le loyer
• Entreprendre.service-public.gouv.fr, renouvellement ou prolongation tacite du bail commercial
• Entreprendre.service-public.gouv.fr, cession du bail commercial
• Code de commerce, article L145-34 (Légifrance)