Définition
Le vendeur doit garantir l'acquéreur contre les vices cachés (article 1641 du Code civil). Le défaut doit être antérieur à la vente, suffisamment grave et caché : un vice apparent, ou révélé par les diagnostics annexés à l'acte, relève de ce que l'acquéreur a accepté. Charpente attaquée par des insectes dissimulée sous un doublage, infiltrations masquées par des travaux de peinture, fosse septique hors d'usage non signalée en sont des exemples classiques.
L'acquéreur choisit entre rendre le bien et se faire restituer le prix, ou le garder et obtenir une réduction du prix (article 1644) ; si le vendeur connaissait le vice, il doit en plus des dommages et intérêts (article 1645). L'action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648), et au plus tard vingt ans après la vente, selon la Cour de cassation. Entre particuliers, l'acte de vente contient généralement une clause excluant cette garantie ; elle est valable pour le vendeur de bonne foi, mais reste sans effet lorsque le vendeur connaissait le vice ou lorsqu'il est un professionnel de l'immobilier.
Exemple : l'acquéreur d'une maison à Chartres découvre, un hiver après la vente, une importante infiltration dans la charpente que le vendeur avait dissimulée sous un faux plafond neuf. La clause d'exclusion est écartée, car le vendeur connaissait le défaut : l'acquéreur obtient une réduction du prix et des dommages et intérêts. Notre guide sur les vices cachés dans l'achat immobilier explique comment réagir.
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