L'acheteur n'obtient pas son prêt : conséquences pour le vendeur, dépôt de garantie et délais

La condition suspensive de prêt, vue du côté du vendeur

Lorsque l'acquéreur finance tout ou partie de son achat par un crédit, l'avant-contrat est conclu sous la condition suspensive de son obtention. Cette protection est d'ordre public : elle profite à l'acheteur, qui récupère son dépôt si la banque refuse. Elle a pour contrepartie des obligations précises, que l'avant-contrat détaille et dont le respect vous protège : montant maximal du prêt, durée maximale, taux maximal, délai pour déposer la demande et en justifier, date limite d'obtention de l'offre.

Plus ces caractéristiques sont précises, plus il est simple de vérifier si l'acquéreur a joué le jeu. Un montant cohérent avec son apport, une durée et un taux conformes au marché, une date limite réaliste laissent peu de place à la discussion. Le détail de la clause figure dans notre guide sur les conditions suspensives de prêt ; les développements qui suivent examinent ses effets pour vous, vendeur.

Refus de prêt malgré une demande conforme : la vente tombe

Si l'acquéreur a sollicité, dans les délais, un ou plusieurs prêts conformes aux caractéristiques prévues et que les banques les ont refusés, la condition défaillit. La vente est caduque : chacun reprend sa liberté, sans indemnité de part ni d'autre. Toute somme versée d'avance par l'acquéreur, dépôt de garantie ou acompte, lui est remboursée immédiatement et intégralement. À compter du quinzième jour suivant sa demande de remboursement, la somme non restituée produit intérêts au taux légal majoré de moitié (articles L313-41 et L341-35 du Code de la consommation).

Vous conservez à votre charge les frais que vous avez engagés pour la vente, diagnostics et éventuels documents de copropriété. Les diagnostics restent en revanche valables pour une nouvelle vente dans la limite de leur durée de validité, et le mandat de vente éventuel reprend son cours sans formalité particulière.

Demandez, par l'intermédiaire de l'étude, les justificatifs des refus : lettres des banques mentionnant le montant, la durée et le taux sollicités. Une attestation vague, qui ne précise pas les caractéristiques de la demande, ne suffit pas à établir que la condition a défailli sans faute de l'acquéreur.

La faute de l'acheteur : la condition réputée accomplie

La condition est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement (article 1304-3 du Code civil). Selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, il appartient à l'acquéreur de prouver qu'il a demandé un prêt conforme aux caractéristiques de l'avant-contrat. Sont regardés comme fautifs la demande d'un montant supérieur, d'une durée plus courte ou d'un taux inférieur à celui prévu, qui rendent le refus plus probable, l'absence de toute demande, ou une demande déposée si tard que la banque ne pouvait répondre dans le délai.

La condition étant réputée accomplie, la vente est considérée comme parfaite. Vous pouvez alors en poursuivre l'exécution forcée, ou en demander la résolution avec l'application de la clause pénale prévue à l'avant-contrat, fixée le plus souvent en pourcentage du prix. Le juge peut modérer ou augmenter une pénalité manifestement excessive ou dérisoire (article 1231-5 du Code civil). Dans une promesse unilatérale, l'acquéreur qui ne lève pas l'option perd l'indemnité d'immobilisation, sauf si la condition a défailli sans sa faute ; notre guide sur le choix entre promesse et compromis décrit ces mécanismes.

Le délai d'obtention : avant et après l'échéance

Le délai d'obtention ne peut être inférieur à un mois à compter de la signature de l'avant-contrat ; les parties fixent librement une durée plus longue, en général de quarante-cinq à soixante jours. Pendant ce délai, l'acquéreur vous tient informé, par l'intermédiaire de l'étude, du dépôt de ses demandes et des réponses reçues. Une prorogation se négocie lorsque le dossier est en cours d'examen : elle prend la forme d'un avenant signé par les deux parties, qui repousse la date limite et, le plus souvent, celle de la signature de l'acte.

À l'échéance, l'avant-contrat prévoit en général que le vendeur peut mettre l'acquéreur en demeure de justifier de l'obtention ou du refus du prêt dans un court délai. Faute de réponse, la condition est considérée comme défaillie, ou l'acquéreur est réputé y avoir renoncé, selon la rédaction retenue : nous relisons avec vous la clause avant toute démarche. L'acquéreur peut aussi renoncer à la condition et acheter sans prêt, s'il justifie de ses fonds. Le calendrier habituel entre avant-contrat et acte figure dans le guide sur le délai entre compromis et acte authentique.

Le dépôt de garantie et son séquestre

Le dépôt de garantie versé par l'acquéreur à la signature de l'avant-contrat est confié à un séquestre, en principe le notaire, et conservé sur le compte de l'étude. Le séquestre remet la somme selon ce que prévoit l'avant-contrat : imputation sur le prix le jour de l'acte, restitution à l'acquéreur si une condition suspensive défaille sans sa faute, versement au vendeur si la vente échoue par la faute de l'acquéreur.

En cas de désaccord sur la cause de l'échec, le notaire ne peut trancher : il conserve les fonds jusqu'à l'accord écrit des deux parties ou jusqu'à une décision de justice, le cas échéant du tribunal judiciaire de Chartres. Un accord transactionnel, par exemple le partage de la somme, évite souvent une procédure longue. Notre guide sur le dépôt de garantie et le séquestre complète ces règles.

Remettre le bien en vente sans risque

Tant que la caducité n'est pas acquise, ne signez pas d'avant-contrat avec un autre acquéreur : vous risqueriez d'avoir vendu deux fois le même bien. Attendez les justificatifs de refus ou l'expiration du délai laissé par la mise en demeure, puis faites constater la fin du premier engagement, idéalement par un écrit signé des deux parties. Vous pouvez en revanche reprendre les visites et recueillir des offres de secours, en précisant qu'elles ne pourront être acceptées qu'après la libération du bien.

Pour la nouvelle vente, les diagnostics encore valables sont réutilisés. Si le prix ou les conditions changent sensiblement, une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner est adressée à la commune titulaire du droit de préemption. C'est aussi le moment de vérifier le plan de financement du nouvel acquéreur : accord de principe de la banque, apport, simulation cohérente avec le prix.

Sources

• Service-public.gouv.fr, que devient la vente lorsque le crédit est refusé
• Service-public.gouv.fr, condition suspensive de prêt
• Justice.fr, promesse de vente et condition suspensive d'obtention du prêt immobilier
• Code de la consommation, article L313-41 (Légifrance)
• Code civil, articles 1231-5 et 1304-3 (Légifrance)