Vendre un bien en indivision : accord des indivisaires, majorité des deux tiers et solutions

Qui doit signer la vente d'un bien indivis ?

Vendre un immeuble est un acte de disposition. Tant que dure l'indivision, il requiert le consentement de tous les indivisaires, quelle que soit l'importance de leur part : celui qui détient 10 % des droits signe comme celui qui en détient 90 %. Tous interviennent au compromis puis à l'acte de vente, en personne ou par procuration. Un indivisaire éloigné de Chartres signe une procuration notariée, qui peut être reçue à distance par visioconférence.

Certaines situations exigent une autorisation ou une signature supplémentaire. Lorsqu'un indivisaire est mineur ou placé sous tutelle, la vente de gré à gré suppose l'accord du juge des tutelles ou du conseil de famille, qui fixe en général un prix minimum. Lorsqu'un indivisaire marié sous le régime de la communauté détient une part commune, son conjoint signe également (article 1424 du Code civil). Si le bien loge la famille d'un indivisaire marié, le consentement de son conjoint est requis même pour une part qui lui est propre (article 215).

Le démembrement de propriété obéit à une logique voisine : pour vendre la pleine propriété, l'usufruitier et tous les nus-propriétaires signent ensemble, puis le prix se répartit selon la valeur de leurs droits ou fait l'objet d'un report d'usufruit. La vente à la majorité des deux tiers, présentée plus loin, est exclue pour un bien démembré : l'accord de chacun reste la seule voie amiable.

Ce que la majorité des deux tiers permet, et ce qu'elle réserve à l'unanimité

Depuis la loi du 12 mai 2009, les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis gèrent le bien sans attendre l'accord de tous : actes d'administration, mandat général de gestion, vente des meubles indivis pour payer les dettes de l'indivision, conclusion d'un bail d'habitation (article 815-3). La vente de l'immeuble lui-même reste soumise à l'unanimité, sauf autorisation judiciaire.

En pratique, le mandat confié à une agence ou à l'étude pour rechercher un acquéreur prépare un acte de disposition : il est signé par tous les indivisaires, qui s'accordent dès ce stade sur le prix affiché et sur la marge de négociation.

Vendre malgré l'opposition d'un indivisaire : la procédure des deux tiers

L'article 815-5-1 du Code civil s'applique à toutes les indivisions, familiales ou non. Les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits expriment devant notaire leur intention de vendre. Le notaire la fait signifier aux autres indivisaires dans le délai d'un mois ; ceux-ci disposent de trois mois pour faire connaître leur position. En cas d'opposition ou de silence, le notaire dresse un procès-verbal, et les majoritaires saisissent, par avocat, le tribunal judiciaire, celui de Chartres pour un bien situé dans son ressort.

Le tribunal autorise la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Elle a lieu par licitation, c'est-à-dire aux enchères, ce qui conduit souvent à un prix inférieur à celui d'une vente amiable. La procédure est exclue lorsque le bien est démembré, lorsqu'un indivisaire est présumé absent, hors d'état de manifester sa volonté du fait de son éloignement ou placé sous une mesure de protection. Les étapes et le calendrier sont détaillés dans notre guide pour sortir d'une indivision successorale bloquée.

La vente autorisée en urgence depuis la loi du 7 avril 2026

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision, entrée en vigueur le 8 avril 2026, a complété l'article 815-6 du Code civil. Le président du tribunal judiciaire peut désormais autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis, lorsque l'urgence et l'intérêt commun le justifient. La jurisprudence admettait déjà cette solution ; le texte la rend certaine. Une maison vide qui se dégrade, des charges et des taxes impayées ou une offre d'achat sérieuse menacée par le blocage peuvent fonder la demande.

D'autres textes répondent à des blocages particuliers : l'article 815-4 permet de faire habiliter un indivisaire à représenter un coïndivisaire hors d'état de manifester sa volonté, et l'article 815-5 d'être autorisé à passer seul un acte lorsque le refus d'un coïndivisaire met en péril l'intérêt commun. La même loi a étendu le partage judiciaire aux indivisions entre époux, partenaires de PACS et concubins et renforcé les pouvoirs du juge commis ; un décret doit en préciser les modalités.

Céder sa quote-part plutôt que le bien entier

L'indivisaire qui veut sortir seul peut vendre ses droits indivis sans l'accord des autres. La solution la plus fréquente consiste à les céder à un coïndivisaire, qui rachète la part au prix d'une estimation partagée. Entre héritiers d'une même succession, la cession supporte le droit de 2,5 % applicable aux partages ; entre ex-époux ou ex-partenaires de PACS, le taux est de 1,1 %. Entre concubins ou amis ayant acheté ensemble, le rachat peut être taxé comme une vente : notre guide sur la séparation de concubins propriétaires détaille ce point.

Pour céder sa part à une personne extérieure à l'indivision, l'indivisaire notifie d'abord aux autres, par acte de commissaire de justice, le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que l'identité de l'acquéreur. Chaque coïndivisaire dispose d'un mois pour se porter acquéreur à ces conditions, puis de deux mois pour réaliser la vente (article 815-14). Une cession conclue sans cette notification est nulle, l'action se prescrivant par cinq ans (article 815-16). Un acquéreur extérieur accepte rarement de devenir coïndivisaire d'une maison : cette voie sert surtout de levier pour ouvrir une négociation.

Comment le prix est-il réparti entre les indivisaires ?

Le jour de la vente, l'acquéreur verse le prix à la comptabilité de l'étude. Le notaire règle d'abord ce qui doit l'être avant toute distribution : remboursement du prêt garanti par le bien et frais de mainlevée, décrits dans notre guide sur la vente avec un crédit en cours, impôt sur la plus-value, sommes dues au syndic de copropriété. Le solde revient aux indivisaires selon les quotes-parts inscrites dans leur titre de propriété.

Ces quotes-parts s'ajustent par les comptes d'indivision. L'indivisaire qui a payé seul des échéances du prêt, la taxe foncière ou des travaux de conservation dispose d'une créance contre l'indivision ; celui qui a amélioré le bien à ses frais a droit à une indemnité tenant compte de la plus-value apportée (article 815-13). À l'inverse, l'indivisaire qui a occupé seul le bien doit une indemnité d'occupation (article 815-9), réclamable sur cinq ans au plus (article 815-10).

Nous établissons ces comptes avec les pièces de chacun et les présentons avant la signature. Lorsque les indivisaires s'opposent sur leur montant, le prix, ou la part contestée, reste consigné à l'étude jusqu'à un accord ou jusqu'au partage, ce qui permet de conclure la vente sans attendre la fin du différend.

Une plus-value calculée pour chaque indivisaire

Chaque vendeur est imposé sur la plus-value afférente à sa quote-part, selon sa propre situation. L'abattement pour durée de détention court à compter de la date à laquelle il a acquis ses droits : un indivisaire qui a racheté la part d'un autre détient deux fractions, chacune avec sa date d'acquisition. Le seuil d'exonération de 15 000 € s'apprécie au regard de chaque quote-part, et non du prix total.

L'exonération de la résidence principale bénéficie seulement à l'indivisaire qui habite le bien au jour de la vente, ou qui l'a quitté peu de temps avant dans les conditions admises par l'administration. Les autres sont imposés sur leur part. Les conditions sont précisées dans notre guide sur l'exonération de plus-value.

Sources

• Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision (Légifrance)
• Notaires de France, ce que change la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026
• Service-public.gouv.fr, de nouvelles règles pour les biens détenus par plusieurs héritiers
• ANIL, analyse de la loi du 7 avril 2026
• Code civil, articles 815 et suivants (Légifrance)
• BOFiP, exonération des cessions d'un prix inférieur à 15 000 € (BOI-RFPI-PVI-10-40-70)