Convention d'indivision : organiser la gestion d'un bien détenu à plusieurs

Le régime légal de l'indivision et ses limites

L'indivision naît dès que plusieurs personnes détiennent ensemble des droits de même nature sur un bien : couple non marié ou séparé de biens qui achète ensemble, héritiers d'une succession, ex-époux qui conservent la maison après le divorce. Le Code civil organise ce régime aux articles 815 et suivants.

Ce régime légal repose sur la liberté de sortir : nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision, et le partage peut être demandé à tout moment. Les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent accomplir les actes d'administration et conclure certains baux (article 815-3), mais la vente d'un immeuble requiert en principe l'unanimité, sauf autorisation judiciaire. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a encore facilité la sortie des indivisions bloquées : elle permet notamment au juge d'autoriser un indivisaire à vendre seul un bien lorsque l'urgence et l'intérêt commun le justifient (article 815-6). Pour ceux qui veulent au contraire stabiliser l'indivision, la convention reste l'outil adapté.

Qui peut conclure une convention d'indivision ?

Toute personne titulaire de droits indivis peut y participer (article 1873-1 du Code civil). Les situations les plus fréquentes à l'étude sont les concubins ou partenaires qui achètent ensemble, les époux séparés de biens, les ex-époux qui gardent le logement familial jusqu'à la majorité des enfants, et les héritiers qui souhaitent conserver une maison de famille.

La convention exige l'accord de tous les indivisaires. Un mineur ou un majeur protégé peut y être partie par l'intermédiaire de son représentant, avec l'autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille lorsqu'elle tend au maintien de l'indivision (article 1873-4). Pour les couples qui se séparent, notre guide maison et divorce présente les options ; pour les héritiers, celui sur l'indivision successorale.

Forme, publication et coût

La convention doit être écrite, désigner précisément les biens indivis et indiquer la quote-part de chaque indivisaire, à peine de nullité (article 1873-2). Si l'indivision comprend des créances, les formalités de l'article 1690 du Code civil s'appliquent ; si elle comprend des immeubles, la convention est soumise à la publicité foncière.

Seul un acte authentique peut être publié au fichier immobilier : dès qu'un bien immobilier est concerné, la convention est donc reçue par un notaire. La publication la rend opposable aux tiers, notamment aux acquéreurs de droits indivis et aux créanciers. Le coût comprend des émoluments réglementés, des droits d'enregistrement et les frais de publication ; le barème applicable est présenté sur notre page tarifs.

Durée déterminée ou indéterminée

Conclue pour une durée déterminée, la convention ne peut dépasser cinq ans. Elle se renouvelle par une décision expresse des indivisaires, ou automatiquement si elle comporte une clause de tacite reconduction, pour une durée déterminée ou indéterminée. Pendant la durée convenue, le partage ne peut être demandé que pour de justes motifs, appréciés par le juge (article 1873-3).

Conclue pour une durée indéterminée, la convention laisse chaque indivisaire libre de demander le partage à tout moment, pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps. À l'expiration d'une convention à durée déterminée sans renouvellement, l'indivision retourne au régime légal des articles 815 et suivants.

Le choix dépend du projet. Une durée de cinq ans convient pour conserver une maison jusqu'à la fin des études d'un enfant ou dans l'attente d'une vente ; une durée indéterminée convient à un couple qui veut surtout organiser la gestion quotidienne.

Le gérant : désignation, pouvoirs, contrôle

Les indivisaires peuvent nommer un ou plusieurs gérants, choisis parmi eux ou à l'extérieur (article 1873-5). Le gérant représente les indivisaires et administre les biens avec les pouvoirs d'un époux sur les biens communs (article 1873-6) : entretien, encaissement des loyers, paiement des charges, conclusion de contrats courants. Toute clause qui étendrait ses pouvoirs au-delà est réputée non écrite.

Les décisions qui excèdent ses pouvoirs se prennent à l'unanimité. La convention peut prévoir une autre majorité pour certaines catégories de décisions, sauf pour la vente d'un immeuble, qui reste soumise à l'accord de tous (article 1873-8). Le gérant a droit à une rémunération, sauf accord contraire, et répond de ses fautes comme un mandataire (article 1873-10). Il rend compte de sa gestion au moins une fois par an, en indiquant par écrit les bénéfices et les pertes (article 1873-11).

Un gérant choisi parmi les indivisaires ne peut être révoqué que par une décision unanime des autres, sauf modalités différentes prévues par la convention ; le tribunal peut aussi le révoquer si ses fautes de gestion mettent en péril les intérêts de l'indivision.

Ce que la convention doit régler

Une convention utile va au-delà des mentions obligatoires. Elle prévoit la répartition des charges courantes et des gros travaux, l'occupation du bien et l'éventuelle indemnité due par l'indivisaire qui l'occupe seul (article 815-9), l'affectation des loyers, la tenue d'un compte de l'indivision et le traitement des remboursements d'emprunt faits par un seul indivisaire.

Elle organise aussi la sortie. Chaque indivisaire conserve le droit de céder sa part, mais les autres bénéficient d'un droit de préemption et de substitution (article 1873-12). La convention peut fixer une méthode d'évaluation du bien et un délai pour le rachat de la part d'un indivisaire qui souhaite partir.

• Désignation des biens et quotes-parts de chacun
• Durée, renouvellement et justes motifs de sortie anticipée
• Gérant, pouvoirs, rémunération et reddition des comptes
• Charges, travaux, assurance et indemnité d'occupation
• Faculté d'acquisition au décès et méthode d'évaluation

Le décès d'un indivisaire

La convention peut prévoir qu'au décès d'un indivisaire, chacun des survivants pourra acquérir sa quote-part, ou que le conjoint survivant ou un héritier désigné pourra se la faire attribuer, à charge d'en tenir compte à la succession d'après sa valeur au jour de l'acquisition (article 1873-13). Pour un couple de concubins, cette clause permet au survivant de racheter la part du défunt aux héritiers plutôt que de subir un partage.

Le bénéficiaire doit exercer cette faculté dans le mois qui suit la mise en demeure qui lui est adressée, laquelle ne peut intervenir qu'après l'expiration du délai d'option successorale (article 1873-14). À défaut, la part du défunt revient à ses héritiers ou légataires, et la convention ne se poursuit avec eux qu'avec leur accord. Ce rachat a un prix : il se combine utilement avec une assurance-vie qui le finance, comme l'explique notre guide concubinage : protéger son partenaire.

Sources

• Code civil, articles 1873-2 à 1873-15 (Légifrance)
• Code civil, article 1873-3 (Légifrance)
• Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes (Légifrance)
• Notaires de France, ce que change la loi du 7 avril 2026
• ANIL, analyse juridique de la loi du 7 avril 2026