Nue-propriété

Définition

La propriété d'un bien peut être partagée entre deux titulaires : l'usufruitier, qui l'utilise ou en perçoit les revenus, et le nu-propriétaire, qui détient le droit sur la substance du bien (article 578 du Code civil). Le nu-propriétaire attend l'extinction de l'usufruit, généralement au décès de l'usufruitier : il recueille alors la pleine propriété sans formalité ni impôt (article 1133 du Code général des impôts). Il supporte en principe les grosses réparations, comme la toiture ou les murs porteurs (article 606 du Code civil), sauf convention contraire.

Fiscalement, la valeur de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier, selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts : elle représente 50 % de la pleine propriété lorsque l'usufruitier a entre 51 et 60 ans, 60 % entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans. Ce barème rend la donation de la nue-propriété avantageuse : les droits sont calculés sur une valeur réduite, et l'usufruitier reste seul redevable de l'impôt sur la fortune immobilière.

Exemple : à 65 ans, une mère donne à ses deux enfants la nue-propriété d'une maison valant 300 000 €, en conservant l'usufruit. La nue-propriété est évaluée à 180 000 €, soit 90 000 € par enfant, montant couvert par l'abattement de 100 000 € : aucun droit n'est dû. Notre guide sur le démembrement de propriété détaille les droits et obligations de chacun.

Pour aller plus loin

• Donation

  Démembrement de propriété : droits et charges de l'usufruitier et du nu-propriétaire

  Qui habite, qui loue, qui paie les travaux, qui peut vendre : le partage des droits et des charges entre usufruitier et nu-propriétaire, et ce que l'acte peut aménager.

• Donation

  Valeur de l'usufruit et de la nue-propriété : le barème fiscal de l'article 669 du CGI

  De 90 % avant 21 ans à 10 % après 91 ans : le barème légal qui fixe la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété, et son effet sur les droits de donation.

• Familles

  Donation avec réserve d'usufruit : transmettre un bien tout en le gardant

  Donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants, en conserver l'usage, et réduire les droits grâce au barème fiscal de l'usufruit.

• Investissement

  Investir en nue-propriété : usufruit locatif social, fiscalité et retour à la pleine propriété

  Le fonctionnement d'un achat en nue-propriété avec usufruit temporaire confié à un bailleur, ses conséquences fiscales pendant le démembrement et ce qui se passe lorsque la pleine propriété se reconstitue.

• Donation

  Vendre un bien donné en nue-propriété : répartition du prix, quasi-usufruit ou remploi

  Lorsque le bien dont les parents ont donné la nue-propriété est vendu, le prix se partage entre usufruitier et nus-propriétaires, sauf à reporter l'usufruit sur le prix ou à le remployer : les options et leurs conséquences fiscales.

Voir aussi

• Usufruit
• Démembrement de propriété
• Réserve d'usufruit
• Quasi-usufruit

Sources

• Service-public.gouv.fr, usufruit et nue-propriété
• Code général des impôts, article 669 (Légifrance)