Définition
La pleine propriété réunit trois prérogatives : utiliser le bien, en percevoir les fruits et en disposer. Le démembrement les répartit entre deux personnes. L'usufruitier habite le bien ou encaisse les loyers et assume l'entretien ; le nu-propriétaire conserve le bien dans son patrimoine et supporte les grosses réparations (articles 578 et 605 du Code civil). Au décès de l'usufruitier, ou au terme d'un usufruit temporaire, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans formalité ni impôt supplémentaire.
Le démembrement naît de la loi, par exemple quand le conjoint survivant choisit l'usufruit de la succession, ou d'un acte : donation avec réserve d'usufruit, achat séparé de l'usufruit et de la nue-propriété, testament. Pour les droits de donation et de succession, la valeur de chaque droit dépend de l'âge de l'usufruitier selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts : entre 61 et 70 ans, l'usufruit représente 40 % de la valeur du bien et la nue-propriété 60 %.
Exemple : une mère de 65 ans donne à ses deux enfants la nue-propriété de sa maison de Chartres estimée 300 000 €, en s'en réservant l'usufruit. Les droits se calculent sur 180 000 €, soit 90 000 € par enfant, entièrement couverts par l'abattement de 100 000 €. Elle continue d'habiter la maison ; à son décès, les enfants en recueillent la pleine propriété, sans droits de succession sur ce bien.
Le notaire rédige l'acte, répartit les charges entre usufruitier et nu-propriétaire et prévoit le sort du prix en cas de vente. Nos guides sur le démembrement de propriété et le barème fiscal de l'usufruit approfondissent le sujet.
Pour aller plus loin
- Donation
Démembrement de propriété : droits et charges de l'usufruitier et du nu-propriétaire
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