L'essentiel
- Trois solutions existent : l'un des époux garde la maison et verse une soulte, le bien est vendu et le prix partagé, ou les ex-époux restent propriétaires ensemble en indivision.
- Jusqu'au divorce, aucun époux ne peut vendre ni louer seul le logement de la famille, même s'il lui appartient en propre (article 215 du Code civil).
- Une convention d'indivision notariée, conclue pour cinq ans au plus et renouvelable, organise l'occupation, le prêt et la sortie de l'indivision.
- La loi du 7 avril 2026 renforce les outils du juge pour débloquer une indivision entre ex-époux.
Pendant la procédure : qui décide de la maison ?
Tant que le mariage n'est pas dissous, les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille (article 215, alinéa 3 du Code civil). Cette règle protège celui qui y vit avec les enfants : le propriétaire du bien, même s'il l'a reçu par héritage, ne peut le vendre ou le mettre en location sans l'accord de son conjoint.
Dans un divorce judiciaire, le juge attribue la jouissance du logement à l'un des époux lors de l'audience d'orientation et sur mesures provisoires, à titre gratuit ou moyennant une indemnité d'occupation. Notre guide sur le logement pendant la procédure détaille ces règles. La décision définitive sur le sort du bien intervient ensuite dans la convention de divorce, dans le jugement ou dans l'acte de partage.
Garder la maison et racheter la part de l'autre
L'époux qui souhaite conserver la maison se la fait attribuer dans le partage et verse à l'autre une soulte, calculée sur la valeur nette du bien, prêt restant dû déduit. Cette solution préserve le cadre de vie des enfants et évite les frais d'une vente, mais elle suppose de financer à la fois la soulte et le prêt en cours. Le guide sur le rachat de soulte détaille le calcul et le financement.
À défaut d'accord, l'un des époux peut demander au juge l'attribution préférentielle du logement (articles 1476 et 1542 du Code civil, qui renvoient aux règles du partage successoral). Le juge apprécie les intérêts en présence, notamment la résidence des enfants et la capacité du demandeur à payer la soulte, en principe comptant sauf accord contraire. L'attribution se fait à la valeur du bien au jour du partage.
Lorsque la maison appartient en propre à l'un des époux, l'autre ne peut pas l'obtenir dans le partage. Le juge peut toutefois la lui concéder à bail s'il exerce l'autorité parentale et que les enfants y résident habituellement, pour une durée qu'il fixe et qu'il peut renouveler jusqu'à la majorité du plus jeune (article 285-1).
Vendre la maison et partager le prix
La vente à un tiers suppose l'accord des deux époux, propriétaires ensemble. Elle peut intervenir avant, pendant ou après la procédure. Le jour de la vente, le notaire rembourse le prêt sur le prix, fait lever l'hypothèque ou la caution, puis répartit le solde selon les droits de chacun, tels qu'ils résultent de la liquidation. En cas de désaccord sur cette répartition, le prix peut rester consigné à l'étude jusqu'au partage.
Tant que la maison reste la résidence principale du vendeur au jour de la cession, la plus-value est exonérée. Lorsqu'un époux a déjà quitté le logement, l'administration fiscale admet, dans certaines situations de séparation, le maintien de l'exonération à son profit, sous conditions de délai à vérifier avant de fixer la date de la vente. Les indemnités de remboursement anticipé du prêt dépendent du contrat.
Le partage du prix dans l'état liquidatif supporte le droit de partage de 1,1 %. Les frais de la vente elle-même, droits de mutation et émoluments, sont à la charge de l'acquéreur, sauf les diagnostics et, le cas échéant, les honoraires de l'agent immobilier. Nos guides sur la vente d'un bien en indivision et sur les étapes d'une vente décrivent le déroulement de l'opération.
Rester propriétaires ensemble : l'indivision organisée
Les ex-époux peuvent choisir de rester en indivision, par exemple jusqu'à ce que le plus jeune enfant termine sa scolarité, ou jusqu'à ce que le marché permette une vente dans de bonnes conditions. Sans organisation, cette situation se dégrade vite : qui paie le prêt, la taxe foncière, les travaux ? L'occupant doit-il une indemnité ? Chacun peut-il demander le partage à tout moment ?
La convention d'indivision répond à ces questions. Établie par acte notarié et publiée lorsqu'elle porte sur un immeuble, elle est conclue pour une durée de cinq ans au plus, renouvelable par décision expresse, ou pour une durée indéterminée (articles 1873-2 et 1873-3 du Code civil). Elle désigne un gérant, répartit les charges, fixe le montant de l'indemnité d'occupation et prévoit les conditions de sortie : droit de préemption de l'autre indivisaire, mode d'évaluation, délai de vente. Notre guide sur la convention d'indivision en présente les clauses.
Le prêt reste alors au nom des deux ex-époux, solidaires envers la banque. Cette solidarité pèse sur la capacité de chacun à emprunter pour un nouveau logement, ce qui mérite d'être anticipé. La convention peut prévoir que l'occupant rembourse seul les échéances, en contrepartie d'une réduction de l'indemnité d'occupation, et fixer les conséquences d'un incident de paiement.
Comparer les trois solutions
Le choix combine des considérations familiales, financières et fiscales. Le tableau ci-dessous résume les principaux critères ; une simulation chiffrée à partir de votre situation, avec la valeur du bien, le prêt restant dû et vos revenus, permet ensuite de trancher.
| Critère | Garder la maison | Vendre | Rester en indivision |
|---|---|---|---|
| Accord nécessaire | Des deux époux, ou attribution préférentielle par le juge | Des deux époux | Des deux époux |
| Financement | Soulte et prêt à financer par l'attributaire | Prêt remboursé sur le prix | Prêt conservé, solidarité maintenue |
| Fiscalité | Droit de partage de 1,1 % sur l'actif net | Droit de partage sur le prix partagé ; plus-value exonérée pour la résidence principale | Droit de partage différé au partage final |
| Enfants | Cadre de vie préservé | Déménagement | Cadre de vie préservé pour une durée fixée |
| Risque principal | Taux d'effort trop élevé | Prix de vente inférieur à l'estimation | Mésentente et blocage à la sortie |
Sortir d'une indivision bloquée
Nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision (article 815 du Code civil) : chaque ex-époux peut demander le partage. Si l'autre refuse de signer un partage amiable, le tribunal judiciaire peut ordonner le partage et, lorsque le bien ne peut être attribué à l'un d'eux, sa vente aux enchères. Une procédure de partage judiciaire reste longue et coûteuse ; elle aboutit souvent à un prix inférieur à celui d'une vente amiable.
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision a inscrit dans le Code civil la possibilité pour le juge d'autoriser un indivisaire à conclure seul une vente, lorsque l'urgence et l'intérêt commun le justifient. Elle a aussi étendu expressément le partage judiciaire aux indivisions entre époux, partenaires et concubins, et renforcé les pouvoirs du juge commis, dans l'attente d'un décret. Le guide sur le projet d'état liquidatif décrit le déroulement d'un partage judiciaire.
Exemple chiffré
Une maison de Chartres, trois scénarios
Émilie et David, mariés sans contrat, possèdent une maison estimée 300 000 € ; il reste 100 000 € de prêt, remboursé par mensualités de 900 €. La valeur locative du bien est de 1 100 € par mois. Émilie vit sur place avec les deux enfants.
- Garder : soulte due par Émilie ((300 000 − 100 000) ÷ 2)
- 100 000 €
- Garder : prêt total à financer par Émilie (soulte + ancien prêt)
- 200 000 €
- Vendre au prix estimé : solde après remboursement du prêt
- 200 000 €, soit 100 000 € chacun
- Vendre : droit de partage sur le prix partagé (1,1 %)
- 2 200 €
- Indivision : indemnité d'occupation avec un abattement de 20 %
- 880 € par mois dus à l'indivision
- Indivision : part revenant à David
- 440 € par mois
Si Émilie ne peut pas emprunter 200 000 €, une indivision organisée de quelques années, avec une indemnité d'occupation et une date de vente fixée à l'avance, préserve la scolarité des enfants tout en protégeant les droits de David.
Refaire le calcul avec vos chiffres : indemnité d'occupation
Questions fréquentes
Mon conjoint peut-il vendre la maison sans mon accord pendant le divorce ?
Jusqu'à la dissolution du mariage, la vente ou la location du logement de la famille exige l'accord des deux époux, même lorsque le bien appartient en propre à l'un d'eux. Un acte passé sans ce consentement peut être annulé à la demande de l'époux qui n'y a pas consenti, dans l'année où il en a eu connaissance, et au plus tard un an après la dissolution du régime.
Le parent qui a la garde des enfants garde-t-il automatiquement la maison ?
La résidence des enfants pèse dans la décision du juge sur la jouissance du logement pendant la procédure et sur l'attribution préférentielle au partage, sans suffire à elle seule. La capacité à payer la soulte et à assumer les charges reste déterminante. Le guide sur le divorce et les enfants présente les règles de résidence.
Peut-on vendre la maison avant que le divorce soit prononcé ?
Oui, si les deux époux sont d'accord. Le prix, après remboursement du prêt, est alors versé à chacun selon ce qu'ils décident, ou consigné chez le notaire jusqu'à la liquidation. Vendre tôt évite de supporter ensemble les charges pendant la procédure, mais impose de se reloger rapidement.
Combien de temps peut-on rester en indivision après un divorce ?
Aussi longtemps que les ex-époux le souhaitent. Une convention à durée déterminée ne peut dépasser cinq ans, mais elle se renouvelle par décision expresse. Sans convention, chacun peut demander le partage à tout moment. La durée choisie doit tenir compte de la solidarité sur le prêt, qui limite la capacité d'emprunt de chacun.
Qui paie le crédit si nous restons en indivision ?
La convention d'indivision le prévoit, par exemple par moitié, ou à la charge de l'occupant en contrepartie d'une réduction de l'indemnité d'occupation. Celui qui rembourse plus que sa part dispose d'une créance contre l'indivision, réglée lors du partage. Envers la banque, les deux ex-époux restent tenus solidairement : notre guide sur la désolidarisation du crédit explique comment en sortir.
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Sources
- Congrès des notaires 2020, la protection du logement lors du divorce et de la séparation de corps
- Service-public.gouv.fr, partage des biens après un divorce
- Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision (Légifrance)
- Notaires de France, ce que change la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026
- BOFiP, droit de partage (BOI-ENR-PTG-10-10)