Séparation de concubins propriétaires : sortir de l'indivision, rachat de part ou vente

Ce que dit l'acte d'achat

L'acte d'acquisition fixe la part de chaque concubin : 50/50, 60/40 ou toute autre répartition. Cette quote-part détermine ses droits sur la valeur du bien au moment de la séparation. Lorsque l'acte est muet, les tribunaux présument une propriété par moitié, sauf preuve contraire. Les règles d'acquisition sont détaillées dans notre guide sur l'achat à deux en indivision.

Les concubins qui ont acheté avec une clause d'accroissement, dite tontine, relèvent d'un régime différent : aucun d'eux n'est indivisaire, chacun étant propriétaire sous condition de survie. Le partage judiciaire leur est fermé, et la sortie suppose un accord pour vendre ou pour transférer le bien. Notre guide sur la clause de tontine en explique les conséquences.

Les sommes versées au-delà de sa part

Les règles légales de contribution aux charges du ménage visent les époux et les partenaires de PACS, et laissent les concubins hors de leur champ. La Cour de cassation juge que chacun supporte, sauf volonté exprimée, les dépenses de la vie courante qu'il a engagées. Le financement du bien lui-même obéit à une autre logique : celui qui a financé la part de l'autre, par un apport personnel ou en remboursant seul une partie du prêt, peut réclamer le remboursement de cette avance.

Le juge recherche, au cas par cas, si le paiement constituait une avance remboursable, une participation aux dépenses de la vie commune ou une intention libérale. Dans ce dernier cas, la somme reste acquise à l'autre concubin, et l'administration fiscale peut la regarder comme une donation indirecte, taxée à 60 % entre personnes non parentes.

La preuve repose sur des écrits : mention de l'origine des fonds dans l'acte d'achat, reconnaissance de dette, relevés bancaires, échanges de messages. Ces pièces se rassemblent dès la rupture, tant qu'elles sont accessibles. À défaut de preuve, les quotes-parts inscrites dans l'acte d'achat font foi, même si le financement réel a été inégal.

Entre la rupture et le partage : prêt, charges et occupation

Les deux concubins restent tenus du prêt envers la banque s'ils l'ont signé ensemble. Entre eux, celui qui paie seul les échéances, la taxe foncière, l'assurance ou des travaux nécessaires avec ses fonds personnels dispose d'une créance contre l'indivision, calculée selon l'équité (article 815-13 du Code civil). Les remboursements d'emprunt sont regardés comme des dépenses de conservation du bien.

Celui qui occupe seul le logement doit une indemnité d'occupation à l'indivision, sauf convention contraire (article 815-9). Elle se calcule généralement à partir de la valeur locative du bien. Les demandes portant sur les fruits et revenus, dont cette indemnité, sont limitées aux cinq dernières années (article 815-10).

Les deux comptes se compensent souvent en partie : l'occupant qui paie seul le prêt doit une indemnité, mais détient une créance. Un accord écrit sur ces points, conclu dès la séparation, évite un contentieux long au moment du partage. Il précise la date de départ de l'indemnité, son montant mensuel et la répartition des charges courantes et des travaux.

Les solutions pour sortir de l'indivision

La vente amiable reste la solution la plus fréquente : le prix, après remboursement du prêt, se répartit selon les quotes-parts et les créances de chacun. Le rachat par l'un de la part de l'autre, par un acte de partage ou de cession de droits indivis, permet de conserver le logement ; il suppose le plus souvent un nouveau financement bancaire. Les règles de la vente d'un bien en indivision s'appliquent à la première hypothèse.

Les ex-concubins peuvent aussi différer la sortie, par exemple jusqu'à la fin de l'année scolaire des enfants, en signant une convention d'indivision d'une durée maximale de cinq ans renouvelable, qui organise l'occupation et le paiement des charges. Pour un immeuble, cette convention est établie par acte notarié et publiée au service de la publicité foncière.

À défaut d'accord, chacun peut demander le partage judiciaire. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a étendu les règles du partage judiciaire à la liquidation des intérêts patrimoniaux des concubins et consacré l'autorisation judiciaire de vente par un seul indivisaire en cas d'urgence et d'intérêt commun. Un indivisaire titulaire d'au moins deux tiers des droits peut en outre recourir à la procédure de l'article 815-5-1 du Code civil, qui passe par le notaire puis le tribunal judiciaire.

Fiscalité et frais de la sortie d'indivision

Le partage entre concubins donne lieu au droit de partage de 2,5 % de l'actif net partagé (article 746 du Code général des impôts). Le taux réduit de 1,1 % est réservé aux partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à la rupture d'un PACS.

Le régime qui neutralise fiscalement les soultes et les rachats de parts entre indivisaires vise les indivisions issues d'une succession, d'une communauté conjugale, ou d'un achat par des époux ou des partenaires de PACS (articles 748 et 750 du Code général des impôts). Entre concubins, le rachat de la part de l'autre peut donc être taxé comme une vente, aux droits de mutation à titre onéreux calculés sur la part acquise. Nous chiffrons les deux options, rachat et vente, avant toute décision.

Pour celui qui vend sa part, la plus-value peut être exonérée au titre de la résidence principale lorsque la cession intervient dans un délai normal après son départ ; les conditions figurent dans notre guide sur l'exonération de plus-value.

Les enfants et le logement après la rupture

La séparation des parents non mariés laisse intacte l'autorité parentale, exercée en commun lorsque la filiation est établie à l'égard des deux. La résidence des enfants et la pension alimentaire se fixent par accord, homologué ou non par le juge aux affaires familiales, ou par décision de ce juge, comme l'explique notre guide sur les enfants lors d'une séparation.

Les outils propres au divorce, comme l'attribution du logement à titre de mesure provisoire ou le bail forcé, sont réservés aux époux. Le maintien des enfants dans la maison indivise repose donc sur l'accord des parents : attribution du bien à l'un d'eux, ou convention d'indivision jusqu'à une date convenue.

Les démarches dès la rupture

Des démarches simples, accomplies rapidement, protègent les deux ex-concubins et facilitent le travail du notaire au moment du partage. Elles fixent aussi, par écrit, les éléments qui serviront de base au calcul des droits de chacun, à un moment où le dialogue reste souvent possible.

• Informer la banque de la séparation et demander un décompte du capital restant dû.
• Fixer par écrit qui occupe le logement et à quelles conditions.
• Conserver les justificatifs de chaque paiement fait seul après la rupture.
• Faire estimer le bien par un professionnel, en s'appuyant sur les ventes récentes.
• Rassembler les preuves de l'apport initial de chacun.
• Vérifier la présence d'une clause de tontine dans l'acte d'achat.

Sources

• Service-public.gouv.fr, conséquences de l'union libre (concubinage)
• Code civil, articles 815 à 815-13 et 1873-1 à 1873-3 (Légifrance)
• Code général des impôts, articles 746 à 750 (Légifrance)
• Notaires de France, ce que change la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026
• ANIL, analyse de la loi du 7 avril 2026 sur la sortie de l'indivision