L'essentiel
- Chaque héritier peut demander le partage à tout moment (article 815 du Code civil), sauf sursis ou maintien de l'indivision décidé par le juge ou par convention.
- Un héritier qui n'a pas pris parti peut être sommé d'opter quatre mois après le décès ; sans réponse dans les deux mois, il est réputé acceptant pur et simple (articles 771 et 772).
- Les héritiers titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent obtenir du tribunal l'autorisation de vendre un bien malgré l'opposition ou le silence des autres (article 815-5-1).
- Depuis la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à vendre seul un bien indivis lorsque l'urgence et l'intérêt commun le justifient (article 815-6).
- Le partage judiciaire, avec avocat obligatoire et notaire commis, reste l'issue ultime ; la loi de 2026 renforce les pouvoirs du juge commis, sous réserve d'un décret d'application.
Le droit de sortir de l'indivision
L'article 815 du Code civil pose le principe : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision, et le partage peut toujours être provoqué. Ce droit connaît des tempéraments. Le tribunal peut surseoir au partage pour deux ans au plus si sa réalisation immédiate risque de porter atteinte à la valeur des biens (article 820). Il peut aussi maintenir l'indivision pour cinq ans au plus sur une exploitation ou sur le logement familial, à la demande du conjoint survivant ou au profit d'enfants mineurs (articles 821 et suivants).
Les héritiers peuvent enfin s'être engagés par une convention d'indivision à durée déterminée, qui suspend le droit de demander le partage pendant sa durée, sauf justes motifs. Hors de ces cas, l'héritier qui veut sortir dispose de plusieurs voies, à choisir selon la nature du blocage.
Les issues amiables
La première solution consiste à racheter la part de l'héritier qui veut sortir, ou à lui céder la sienne : la cession de droits indivis entre héritiers se règle par une soulte, sur la base d'une estimation que nous établissons ou faisons établir. La deuxième est la vente du bien à un tiers, avec répartition du prix selon les quotes-parts, dans les conditions exposées dans notre guide pour vendre une maison héritée. La troisième est le partage amiable, qui attribue à chacun des biens déterminés.
Lorsque le dialogue est rompu, une réunion à l'étude, en présence des avocats de chacun si besoin, permet de poser les chiffres sur la table : valeur des biens, comptes d'indivision, coût d'une procédure. La médiation, notamment celle proposée par les notaires, offre un cadre confidentiel pour renouer la discussion. Un accord trouvé à ce stade évite des années de procédure.
L'héritier taisant : la sommation d'opter
Un héritier peut paralyser la succession simplement en ne se prononçant pas. La loi y répond : passé un délai de quatre mois à compter du décès, un cohéritier, un créancier ou toute personne intéressée peut le sommer, par acte de commissaire de justice, de prendre parti (article 771 du Code civil). L'héritier dispose alors de deux mois pour accepter ou renoncer, ou pour demander au juge un délai supplémentaire justifié par des motifs sérieux.
Faute d'avoir pris parti dans ce délai, il est réputé acceptant pur et simple (article 772). Il devient alors indivisaire à part entière : les autres peuvent l'associer aux décisions, et, s'il reste inerte, recourir à la vente à la majorité des deux tiers ou au partage judiciaire. Les conséquences de chaque option sont présentées dans notre guide sur accepter ou renoncer à une succession.
Vendre à la majorité des deux tiers
L'article 815-5-1 du Code civil permet aux héritiers titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis d'obtenir la vente d'un bien malgré le refus ou le silence des autres. La procédure commence chez le notaire, qui recueille leur intention de vendre et la fait signifier aux autres indivisaires dans le délai d'un mois. Ceux-ci disposent de trois mois pour se manifester. En cas d'opposition ou de silence, le notaire dresse un procès-verbal, et les majoritaires saisissent, par avocat, le tribunal judiciaire.
Le tribunal autorise la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ; elle a lieu par licitation, c'est-à-dire aux enchères. La procédure est exclue lorsque le bien est démembré, par exemple lorsque le conjoint survivant en a l'usufruit, et lorsqu'un indivisaire est présumé absent, hors d'état de manifester sa volonté du fait de son éloignement, ou fait l'objet d'une mesure de protection.
| Étape | Délai | Acteur |
|---|---|---|
| Expression de l'intention de vendre par les deux tiers | Point de départ | Notaire |
| Signification aux autres indivisaires | Dans le mois du recueil | Notaire, par commissaire de justice |
| Réponse des indivisaires minoritaires | Trois mois | Minoritaires |
| Procès-verbal d'opposition ou de silence | À l'issue des trois mois | Notaire |
| Autorisation de vendre par licitation | Selon le calendrier du tribunal | Tribunal judiciaire, avocat obligatoire |
L'autorisation de vendre en urgence et les autres recours au juge
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a complété l'article 815-6 du Code civil : le président du tribunal judiciaire, qui pouvait déjà prescrire toute mesure urgente requise par l'intérêt commun, peut désormais autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis. La demande suppose de démontrer à la fois l'urgence et l'intérêt commun : maison qui se dégrade, charges et taxes impayées, offre d'achat sérieuse menacée par le blocage. Elle évite le passage préalable chez le notaire exigé par l'article 815-5-1.
D'autres mécanismes répondent à des blocages particuliers. L'article 815-4 permet de faire habiliter un indivisaire à représenter un coïndivisaire hors d'état de manifester sa volonté ; l'article 815-5 permet d'être autorisé à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si son refus met en péril l'intérêt commun. Le juge peut enfin désigner un mandataire successoral pour administrer la succession (article 813-1).
Le partage judiciaire, issue ultime
Lorsqu'aucune solution ne se dégage, tout héritier peut assigner les autres en partage devant le tribunal judiciaire du lieu d'ouverture de la succession, celui de Chartres pour un défunt domicilié dans l'arrondissement. L'avocat est obligatoire et l'assignation doit justifier des démarches entreprises pour un partage amiable. Le tribunal ordonne le partage, désigne au besoin un notaire et un juge commis, et peut ordonner la licitation des biens qui ne se partagent pas commodément.
La loi du 7 avril 2026 étend cette procédure aux indivisions et intérêts patrimoniaux des époux, des partenaires de PACS et des concubins, confie au juge commis le pouvoir de trancher les contestations en cours d'opérations et d'ordonner les licitations, et abroge l'article 841-1 relatif à la représentation de l'héritier défaillant. Un décret en Conseil d'État doit fixer les modalités de cette procédure rénovée.
Ce que change la loi du 7 avril 2026
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes a été publiée au Journal officiel du 8 avril 2026. Pour la sortie d'indivision, elle consacre la vente autorisée par le président du tribunal en cas d'urgence, réforme le partage judiciaire et crée, pour les biens situés en Corse, un dispositif propre permettant aux titulaires des deux tiers des droits de vendre ou de partager devant notaire. L'article 815-5-1, applicable partout ailleurs, demeure inchangé.
Pour les successions vacantes, elle facilite la publicité et la vente des biens par le curateur, comme l'explique notre guide sur l'héritier introuvable et la succession vacante. Plusieurs mesures dépendent d'un décret d'application : nous vérifions pour chaque dossier les textes en vigueur à la date de la demande.
Exemple chiffré
Trois héritiers, un silencieux
Trois sœurs héritent chacune d'un tiers d'une maison estimée 180 000 €. Deux veulent vendre ; la troisième, installée à Bordeaux, ne répond plus aux courriers depuis un an et n'a jamais pris parti sur la succession.
- Quatre mois après le décès : sommation d'opter à la troisième sœur
- Délai de réponse de deux mois
- Absence de réponse
- Réputée acceptante pure et simple
- Droits des deux sœurs qui veulent vendre
- Deux tiers, seuil de l'article 815-5-1 atteint
- Déclaration d'intention devant notaire puis signification
- Dans le mois
- Délai laissé à la troisième sœur
- Trois mois
- Procès-verbal de silence, puis requête au tribunal par avocat
- Vente autorisée par licitation
Si la maison se dégrade ou qu'une offre sérieuse risque d'être perdue, les deux sœurs peuvent aussi demander au président du tribunal judiciaire l'autorisation de vendre sur le fondement de l'article 815-6, dans sa rédaction issue de la loi du 7 avril 2026. Le prix revenant à la troisième sœur est conservé pour son compte.
Questions fréquentes
Un héritier peut-il être forcé à vendre ?
Oui, dans les cas prévus par la loi : vente autorisée par le tribunal à la demande des titulaires des deux tiers des droits, vente autorisée en urgence par le président du tribunal, licitation ordonnée dans le cadre d'un partage judiciaire. Le juge vérifie que la vente respecte l'intérêt commun ou qu'elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits du minoritaire. L'héritier reçoit sa part du prix.
Que faire si un héritier est introuvable ?
Le notaire mandate un généalogiste successoral pour le retrouver. Si l'héritier est connu mais ne donne plus de nouvelles, le juge peut constater sa présomption d'absence et désigner un représentant, ou habiliter un coïndivisaire à le représenter. La vente à la majorité des deux tiers est alors exclue, mais d'autres voies judiciaires restent ouvertes.
La procédure des deux tiers s'applique-t-elle si le conjoint survivant est usufruitier ?
L'article 815-5-1 exclut les biens démembrés. Lorsque le conjoint a l'usufruit et les enfants la nue-propriété, la vente de la pleine propriété requiert l'accord de tous. Un nu-propriétaire ne peut obtenir en justice la vente de la pleine propriété contre la volonté de l'usufruitier (article 815-5). Une solution se négocie alors, par exemple la conversion de l'usufruit en rente ou en capital.
Combien coûte une sortie d'indivision ?
Une solution amiable supporte le droit de partage de 2,5 % et les émoluments du notaire. Une procédure judiciaire y ajoute les honoraires d'avocat, les frais de licitation et le temps de la procédure, pendant lequel les charges continuent de courir. Nous chiffrons chaque scénario pour permettre aux héritiers de comparer.
La médiation est-elle obligatoire avant de saisir le juge ?
L'assignation en partage doit décrire les démarches entreprises pour parvenir à un partage amiable ; à défaut, elle est irrecevable. Une médiation, une réunion chez le notaire ou un échange de propositions écrites en tiennent lieu. Nous conservons la trace de ces démarches pour le dossier de l'avocat.
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À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes (Légifrance)
- Notaires de France, ce que change la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026
- Service-public.gouv.fr, de nouvelles règles pour les biens détenus par plusieurs héritiers
- ANIL, analyse de la loi du 7 avril 2026
- Service-public.gouv.fr, accepter ou renoncer à la succession
- Code de procédure civile, partage judiciaire, articles 1359 à 1378 (Légifrance)