L'essentiel
- Une maison héritée peut être vendue avant la fin du règlement de la succession ; l'attestation de propriété immobilière doit être établie au plus tard en même temps que la vente.
- Tant que les héritiers sont en indivision, la vente exige l'accord de tous ; à défaut, les héritiers titulaires des deux tiers des droits peuvent demander au tribunal l'autorisation de vendre (article 815-5-1 du Code civil).
- Depuis la loi du 7 avril 2026, le président du tribunal judiciaire peut aussi autoriser un héritier à vendre seul lorsque l'urgence et l'intérêt commun le justifient (article 815-6).
- La plus-value se calcule sur la différence entre le prix de vente et la valeur déclarée dans la succession, majorée des frais réels et, après cinq ans, d'un forfait travaux de 15 %.
- L'exonération au titre de la résidence principale bénéficie seulement à l'héritier qui habitait lui-même la maison au jour de la vente.
Vendre avant la fin de la succession
La vente peut intervenir avant le dépôt de la déclaration de succession. Les héritiers doivent seulement être en mesure de justifier de leur propriété : le notaire établit l'attestation de propriété immobilière, publiée au service de la publicité foncière, qui fait le lien entre le défunt et les héritiers vendeurs. Elle peut être signée le même jour que la vente.
Vendre un bien de la succession vaut acceptation pure et simple de celle-ci. Avant de signer un compromis, chaque héritier doit donc avoir mesuré le passif ; celui qui a accepté à concurrence de l'actif net doit respecter des règles particulières de publicité et d'affectation du prix. Lorsque le conjoint survivant est usufruitier, sa signature est indispensable, avec celle des enfants nus-propriétaires.
- L'acte de notoriété, qui désigne les héritiers vendeurs.
- L'attestation de propriété immobilière, établie avant ou le jour de la vente.
- Les titres de propriété du défunt et les documents d'urbanisme.
- Les diagnostics techniques obligatoires, à la charge des vendeurs.
- L'accord écrit de tous les indivisaires, ou l'autorisation du tribunal.
L'accord de tous les héritiers
La vente d'un immeuble est un acte de disposition : tant que dure l'indivision, elle exige le consentement de tous les indivisaires (article 815-3 du Code civil). Tous signent le compromis puis l'acte de vente, en personne ou par procuration. Un héritier installé loin de Chartres peut signer depuis l'étranger par une procuration notariée établie à distance.
Lorsqu'un héritier est mineur ou placé sous tutelle, la vente de gré à gré requiert l'autorisation du juge, qui fixe en général un prix minimum au vu d'une estimation. Nous préparons alors la requête avec la famille et en tenons compte dans le calendrier de la vente.
Les démarches de la vente elle-même, diagnostics, avant-contrat et acte définitif, sont celles de toute vente immobilière, détaillées dans notre guide sur les étapes d'une vente.
Vendre malgré le désaccord d'un héritier
Lorsque la majorité des héritiers souhaite vendre et qu'un seul s'y oppose ou reste silencieux, l'article 815-5-1 du Code civil ouvre une procédure qui commence chez le notaire et se poursuit devant le tribunal. Les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits expriment devant notaire leur intention de vendre ; le notaire la fait signifier aux autres dans le mois. Si l'un d'eux s'oppose ou ne se manifeste pas dans les trois mois, le notaire dresse un procès-verbal et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente, par licitation, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des minoritaires.
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a ajouté une voie plus rapide : le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis, lorsque l'urgence et l'intérêt commun le justifient (article 815-6). Une maison qui se dégrade, des charges impayées ou une offre d'achat intéressante à saisir peuvent fonder la demande. Ces procédures sont comparées dans notre guide pour sortir d'une indivision bloquée.
Céder sa part plutôt que vendre la maison
Un héritier qui souhaite sortir seul peut vendre ses droits indivis. S'il les cède à un cohéritier, l'opération s'apparente à un partage et supporte un droit de 2,5 %, identique au droit de partage ; elle permet à la famille de conserver la maison. S'il les cède à une personne étrangère à l'indivision, il doit d'abord notifier le prix et les conditions à ses coïndivisaires, qui disposent d'un mois pour exercer leur droit de préemption (article 815-14 du Code civil).
En pratique, un acquéreur extérieur accepte rarement de devenir coïndivisaire d'une maison de famille. La cession entre héritiers, avec une soulte calculée sur une estimation sérieuse, reste la solution la plus fréquente. Pour fixer le prix, notre guide sur l'estimation d'un bien immobilier présente les méthodes utilisées par l'étude.
Comment se calcule la plus-value
Hors résidence principale du vendeur, la vente d'une maison héritée relève de l'impôt sur la plus-value immobilière des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. Le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de succession. Il est majoré des frais réellement acquittés, droits de succession afférents au bien et frais d'acte, sur justificatifs ; le forfait de 7,5 % applicable aux achats est exclu.
Les travaux sont pris pour leur montant réel ou, lorsque le bien est détenu depuis plus de cinq ans, pour un forfait de 15 % du prix d'acquisition. La durée de détention court à compter du décès. Chaque héritier est imposé sur sa quote-part, et la surtaxe applicable aux plus-values supérieures à 50 000 € s'apprécie au niveau de chaque vendeur. La vente dont le prix n'excède pas 15 000 € est exonérée. Le notaire calcule l'impôt, dépose la déclaration et le verse au moment de la vente ; les règles générales figurent dans notre guide sur le calcul de la plus-value immobilière.
La valeur déclarée dans la succession : un choix qui pèse sur la vente
Les biens doivent être déclarés à leur valeur vénale au jour du décès, c'est-à-dire le prix qu'on pourrait en obtenir sur le marché. Une valeur sous-estimée réduit les droits de succession mais augmente la plus-value future ; elle expose aussi à une rectification par l'administration, qui peut s'appuyer sur un prix de vente obtenu peu après le décès. Une valeur surévaluée alourdit inutilement les droits.
Lorsque la vente est envisagée à court terme, nous recommandons une estimation documentée, fondée sur les ventes comparables de la base notariale, et, si une offre est déjà connue au moment de la déclaration, une valeur cohérente avec elle. Pour la résidence principale du défunt occupée au jour du décès par son conjoint, son partenaire de PACS ou un enfant mineur ou protégé, un abattement de 20 % s'applique sur la valeur vénale pour le calcul des droits (article 764 bis du Code général des impôts).
La répartition du prix
Le prix est versé à la comptabilité de l'étude. Le notaire en déduit les sommes qui doivent être réglées avant tout versement aux vendeurs : remboursement d'un prêt garanti par une hypothèque, impôt sur la plus-value, droits de succession restant dus si les héritiers l'ont prévu. Le solde est réparti entre les héritiers selon leurs quotes-parts, ou conservé en indivision jusqu'au partage.
Lorsque le conjoint survivant est usufruitier, le prix se répartit entre lui et les nus-propriétaires selon la valeur respective de leurs droits, sauf accord pour reporter l'usufruit sur le prix (article 621 du Code civil). Ce report permet au conjoint de percevoir les revenus du capital sa vie durant ; il se prépare avant la vente et se constate dans l'acte.
Exemple chiffré
Plus-value sur une maison héritée en 2019 et vendue en 2026
Deux frères héritent en juin 2019 d'une maison déclarée 180 000 € dans la succession. Les droits de succession afférents à la maison s'élevaient à 6 000 € et les frais d'attestation immobilière à 1 800 €. Ils la vendent 260 000 € en septembre 2026. Aucun d'eux n'y habitait.
- Valeur déclarée dans la succession
- 180 000 €
- Frais réels : droits de succession et frais d'acte
- 7 800 €
- Forfait travaux (15 % de 180 000 €, détention de plus de cinq ans)
- 27 000 €
- Plus-value brute
- 45 200 €
- Plus-value imposable à l'impôt sur le revenu (abattement de 12 %)
- 39 776 €
- Impôt sur le revenu à 19 %
- 7 557,44 €
- Plus-value imposable aux prélèvements sociaux (abattement de 3,30 %)
- 43 708,40 €
- Prélèvements sociaux à 17,2 %
- 7 517,84 €
- Total prélevé sur le prix
- 15 075,28 €
Chaque frère supporte la moitié de l'impôt. La plus-value imposable de chacun, 19 888 €, reste sous le seuil de 50 000 € : la surtaxe ne s'applique pas. Une valeur déclarée plus proche du marché en 2019 aurait réduit la plus-value, au prix de droits de succession plus élevés.
Questions fréquentes
Faut-il attendre la fin de la succession pour vendre ?
La vente peut intervenir dès que les héritiers sont identifiés et d'accord. L'acte de notoriété et l'attestation immobilière sont établis au plus tard le jour de la vente. La déclaration de succession doit être déposée dans les six mois du décès, que la vente ait eu lieu ou non ; les droits peuvent être réglés sur le prix.
La vente de la maison du défunt est-elle exonérée comme une résidence principale ?
L'exonération vise la résidence principale du vendeur au jour de la cession. La maison où vivait le défunt ouvre droit à l'exonération seulement pour l'héritier qui y a lui-même établi sa résidence principale. Pour les autres, la plus-value est taxable, avec les abattements pour durée de détention calculés depuis le décès.
Un héritier qui habite la maison peut-il bloquer la vente ?
Son refus empêche la vente amiable, mais les héritiers titulaires des deux tiers des droits peuvent engager la procédure de l'article 815-5-1, et le tribunal peut autoriser la vente. L'occupant doit en outre une indemnité d'occupation à l'indivision. Une discussion encadrée par le notaire permet souvent d'aboutir à un rachat de sa part ou à un calendrier de départ.
Qui paie les diagnostics et les frais de la vente ?
Les diagnostics techniques obligatoires sont à la charge des vendeurs, donc de l'indivision, tout comme les frais de mainlevée d'une éventuelle hypothèque. Les frais d'acquisition, droits de mutation et émoluments de vente, sont payés par l'acquéreur. La liste des diagnostics figure dans notre guide dédié.
Peut-on vendre la maison à l'un des héritiers ?
Oui. L'héritier qui rachète les parts des autres réalise une licitation ou un partage avec soulte. Entre héritiers d'une même succession, l'opération supporte le droit de partage de 2,5 % au lieu des droits de vente. Les émoluments sont calculés selon le tarif du partage ou de la cession de droits.
Que faire du mobilier de la maison avant la vente ?
Le mobilier appartient à l'indivision. Les héritiers se répartissent d'un commun accord les meubles et souvenirs qu'ils souhaitent conserver, en tenant compte de leur valeur dans le partage, puis organisent le débarras. Des meubles vendus avec la maison peuvent figurer dans l'acte pour un prix distinct, justifié par une liste estimative ; cette part du prix échappe aux droits de mutation payés par l'acquéreur.
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Sources
- Service-public.gouv.fr, impôt sur la plus-value immobilière
- Service-public.gouv.fr, succession : indivision entre les héritiers
- Service-public.gouv.fr, de nouvelles règles pour les biens détenus par plusieurs héritiers (loi du 7 avril 2026)
- ANIL, analyse de la loi du 7 avril 2026
- Service-public.gouv.fr, évaluation de la succession et calcul des droits