L'essentiel
- Retraité installé à l'étranger, vous pouvez garder, louer, vendre ou donner votre bien en France ; le choix dépend surtout du calendrier de vente de votre ancienne résidence principale et de l'usage que vous ferez du bien.
- Vendue au plus tard le 31 décembre de l'année suivant votre départ, sans avoir été louée ni prêtée entre-temps, l'ancienne résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value, sans plafond, si vous vous installez dans l'Union européenne ou dans un État lié à la France par les conventions d'assistance requises.
- Au-delà, un ressortissant de l'Union ou de l'EEE qui a été fiscalement domicilié en France au moins deux ans de suite bénéficie une fois d'une exonération limitée à 150 000 € de plus-value nette imposable, jusqu'au 31 décembre de la dixième année suivant le départ, ou sans délai si le bien est resté à sa libre disposition.
- Les loyers restent imposables en France, au taux minimum de 20 % puis 30 %, sauf option pour le taux moyen, avec des prélèvements sociaux de 17,2 % ou de 7,5 % selon votre affiliation à la sécurité sociale.
- En changeant de résidence habituelle, vous changez aussi la loi qui régira votre succession, sauf si votre testament désigne la loi française (article 22 du règlement (UE) n° 650/2012).
Avant le départ : le calendrier décide beaucoup
Le jour où vous transférez votre domicile fiscal hors de France, votre maison cesse d'être votre résidence principale au sens fiscal. Le départ fait courir des échéances distinctes : celle de l'exonération de l'ancienne résidence principale, ouverte jusqu'au 31 décembre de l'année suivant le départ ; celle de l'exonération de 150 000 €, valable dix ans ; celle de la durée de détention, qui continue d'alléger la plus-value année après année.
Votre succession change également de loi. Pour un décès survenu depuis le 17 août 2015, le règlement européen n° 650/2012 soumet toute la succession à la loi de la dernière résidence habituelle du défunt, y compris pour la maison restée en France. Un retraité installé au Portugal ou en Espagne verra donc sa succession régie par la loi de ce pays, sauf testament contraire.
Ces échéances se préparent avant le départ, avec des pièces faciles à réunir tant que vous êtes en France : titre de propriété, factures de travaux, avis d'imposition des années passées en France, qui prouveront plus tard la durée de votre domicile fiscal.
Vendre : les exonérations propres aux non-résidents
La vente de l'ancienne résidence principale après le départ reste exonérée d'impôt sur la plus-value lorsque l'acte est signé au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du départ, que le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers, gratuitement ou contre un loyer, et que vous résidez, au jour de la vente, dans un État de l'Union ou dans un État lié à la France par une convention d'assistance administrative et une convention d'assistance au recouvrement. Le calendrier précis de cette exonération fait l'objet de notre guide sur la vente de l'ancienne résidence principale après le départ.
L'article 150 U, II, 2° du Code général des impôts ouvre une seconde exonération aux ressortissants de l'Union ou de l'Espace économique européen : un seul logement, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable, à condition d'avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans. La vente intervient au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le départ, ou à tout moment si vous avez la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l'année précédant la vente.
Hors exonération, la plus-value supporte un prélèvement de 19 % et les prélèvements sociaux, après les abattements pour durée de détention : une maison détenue depuis plus de vingt-deux ans est exonérée d'impôt, et depuis plus de trente ans de prélèvements sociaux. Le détail du calcul figure dans notre guide sur la plus-value des non-résidents.
| Ancienne résidence principale | Exonération de 150 000 € |
|---|---|
| Délai de vente | Au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le départ |
| Usage entre le départ et la vente | Aucune mise à disposition d'un tiers |
| Plafond | Aucun |
| Condition personnelle | Résidence dans l'Union ou dans un État lié par les conventions d'assistance |
Garder le bien pour vos séjours en France
Garder la maison permet d'y revenir l'été et de la transmettre plus tard. Elle supporte la taxe foncière et, meublée et conservée à votre disposition, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. L'assurance doit tenir compte des longues périodes d'inoccupation, et l'entretien s'organise avec un voisin, un proche ou une entreprise.
Tant que le bien reste à votre libre disposition, l'exonération de 150 000 € demeure mobilisable sans limite de temps : une vente décidée dix ou quinze ans après le départ peut donc encore en bénéficier. Au-delà de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net situé en France, l'impôt sur la fortune immobilière s'applique aux non-résidents, sur leurs seuls biens français.
Chaque changement d'usage, logement vacant, occupé par intermittence ou loué, se déclare dans l'espace en ligne du propriétaire sur impots.gouv.fr, au titre de la déclaration d'occupation des biens immobiliers.
Louer : un revenu, et un effet sur la vente future
Les loyers d'un bien situé en France sont imposables en France, sur une déclaration adressée au service des impôts des non-résidents. L'impôt est calculé au taux minimum de 20 %, puis de 30 % au-delà d'un seuil revalorisé chaque année, sauf si vous demandez l'application du taux moyen calculé sur l'ensemble de vos revenus mondiaux, plus favorable pour beaucoup de retraités.
Les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2 %, ou au seul prélèvement de solidarité de 7,5 % pour les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un autre État de l'Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni, qui ne relèvent pas d'un régime français. Un retraité dont les soins restent pris en charge par l'assurance maladie française au titre de sa pension doit vérifier sa situation avant de revendiquer ce taux réduit.
Louer l'ancienne résidence principale fait perdre l'exonération liée au départ ; l'exonération de 150 000 € peut alors prendre le relais, dans les dix ans. Le choix du bail, le calcul de l'impôt et la gestion à distance sont détaillés dans notre guide pour louer son logement en France quand on vit à l'étranger.
Donner la maison à vos enfants en gardant l'usufruit
La donation de la nue-propriété vous permet de transmettre dès maintenant tout en conservant l'usage du bien ou ses loyers. Les droits se calculent sur la seule valeur de la nue-propriété, fixée par l'article 669 du Code général des impôts selon l'âge de l'usufruitier : 60 % de la valeur du bien entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans. Au décès, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires sans nouveaux droits.
Le bien étant situé en France, la France taxe la donation même si vous résidez à l'étranger (article 750 ter du Code général des impôts), avec les abattements habituels : 100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les quinze ans. Votre pays de résidence peut aussi taxer l'opération selon ses propres règles ; la convention fiscale éventuelle répartit le droit d'imposer.
La donation exige un acte notarié et, pour la personne qui ne se déplace pas, une procuration notariée : nous la recevons à distance, en visioconférence. Les règles de fond sont présentées dans notre guide sur la donation entre la France et l'étranger.
Votre succession après le changement de résidence
La loi de votre nouvelle résidence habituelle régira votre succession, avec ses propres règles sur la part des enfants et du conjoint. Un testament peut désigner la loi française, loi de votre nationalité, pour l'ensemble de vos biens (article 22 du règlement européen) : la réserve héréditaire des enfants et les droits du conjoint prévus par le Code civil s'appliqueront alors.
Sur le plan fiscal, lorsque vous êtes domicilié hors de France, la France taxe les biens situés en France et, pour l'héritier domicilié en France au moins six ans au cours des dix dernières années, les biens situés à l'étranger. La forme du testament la mieux adaptée à votre nouvelle vie, et son dépôt à l'étude, sont présentés dans notre guide pour faire son testament depuis l'étranger.
Signer depuis votre nouveau pays
Vente, donation ou changement de régime matrimonial se signent sans revenir : vous donnez une procuration notariée, reçue à distance après une identification par le dispositif du notariat, et un mandataire signe l'acte à l'étude dans les limites fixées. Un smartphone, une pièce d'identité en cours de validité et une connexion stable suffisent.
Les retraités installés au Portugal, en Espagne ou en Belgique vivent au même fuseau horaire que Chartres ou à une heure près, ce qui facilite les rendez-vous en visioconférence. Les règles propres à chaque pays, notamment fiscales, sont développées dans des guides dédiés, par exemple pour les retraités installés au Portugal.
Exemple chiffré
Un couple de retraités part au Portugal
Anne, 67 ans, et Michel, 65 ans, quittent en septembre 2026 leur maison des environs de Chartres, achetée 140 000 € en 2004 et estimée 280 000 €, pour s'installer au Portugal. Ils ont deux enfants et hésitent entre vendre, louer ou donner.
- Vente vide au plus tard le 31 décembre 2027
- Exonération totale, sans plafond
- Location, puis vente en 2030 : plus-value brute (280 000 € − 171 500 € de prix majoré des forfaits de frais et de travaux)
- 108 500 €
- Impôt de 19 % après vingt-six ans de détention
- 0 € (exonération après vingt-deux ans)
- Prélèvements sociaux, base après abattement de 64 %
- 39 060 €
- Avec l'exonération de 150 000 € (vente avant fin 2036)
- 0 €
- Si l'exonération de 150 000 € a déjà servi
- 2 929,50 € à 7,5 %, ou 6 718,32 € à 17,2 %
- Donation de la nue-propriété aux deux enfants (60 % de 280 000 €)
- 168 000 €, soit 42 000 € reçus de chaque parent par chaque enfant
- Droits de donation après abattement de 100 000 € par parent et par enfant
- 0 €, frais d'acte en sus
Toutes les voies restent ouvertes au couple, sans impôt immédiat, à condition de respecter les calendriers. La donation de la nue-propriété transmet la maison tout en leur laissant la jouissance de leurs séjours ; elle mérite d'être rapprochée des règles fiscales portugaises avant signature.
Questions fréquentes
Mes enfants peuvent-ils habiter la maison pendant mon absence ?
Oui, mais un prêt gratuit à un enfant constitue une mise à disposition d'un tiers : il fait perdre l'exonération de l'ancienne résidence principale liée au départ. L'exonération de 150 000 € reste en revanche possible pour une vente dans les dix ans. Si vous envisagez une vente rapide, gardez donc la maison vide jusqu'à l'acte.
Ma pension française change-t-elle le taux des prélèvements sociaux ?
Elle peut le changer. Le taux réduit de 7,5 % vise les personnes affiliées à la sécurité sociale d'un autre État européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni, qui ne relèvent pas d'un régime français. Lorsque vos soins restent à la charge de l'assurance maladie française, le taux de 17,2 % peut s'appliquer. Nous examinons vos attestations d'affiliation avant de calculer l'impôt dû sur la vente.
Puis-je signer la donation depuis l'étranger ?
Oui. La donation exige une procuration notariée, que nous recevons à distance après votre identification par le dispositif du notariat. Vos enfants signent à l'étude ou, eux aussi, par procuration. Le jour de l'acte, votre mandataire signe pour vous dans les termes exacts de la procuration, et nous vous adressons ensuite la copie de la donation publiée au service de la publicité foncière.
Dois-je déclarer la vente dans mon pays de résidence ?
Le plus souvent, oui. La plupart des États imposent leurs résidents sur leurs revenus mondiaux, et la convention fiscale conclue avec la France prévoit alors un crédit d'impôt ou une exonération pour éviter la double imposition. Conservez la copie de l'acte et le décompte de l'impôt français versé, que nous vous remettons après la vente.
Faut-il refaire mon testament en partant ?
Il est utile de le relire. Sans choix de loi, votre succession relèvera de la loi de votre nouveau pays, parfois très différente de la loi française pour le conjoint ou les enfants. Un testament qui désigne la loi française, ou qui organise vos volontés selon la loi locale, se rédige depuis l'étranger et se dépose à l'étude.
Premier rendez-vous
Vous résidez loin de Chartres ?
Consultation en visioconférence et signature par procuration à distance.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Impots.gouv.fr, plus-values immobilières des non-résidents
- Service-public.gouv.fr, impôt sur le revenu d'un Français partant vivre à l'étranger
- Service-public.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (mise à jour du 30 juin 2026)
- Impots.gouv.fr, je suis non-résident et j'ai des biens immobiliers en France
- Service-public.gouv.fr, droits de donation selon le lien avec le donateur
- Règlement (UE) n° 650/2012 sur les successions (EUR-Lex)