L'essentiel
- Vous pouvez vendre votre ancienne résidence principale sans impôt sur la plus-value jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit votre départ : pour un départ en 2025, l'acte de vente doit être signé au plus tard le 31 décembre 2026.
- Le logement doit être resté libre de tout occupant entre le départ et la vente : une location, même courte, ou un prêt gratuit à un proche fait perdre l'exonération.
- Votre nouvelle résidence doit se situer dans un État de l'Union européenne ou dans un État lié à la France par une convention d'assistance administrative et une convention d'assistance au recouvrement.
- Passé ce délai, l'exonération de 150 000 € de plus-value, réservée aux ressortissants de l'Union ou de l'Espace économique européen ayant vécu au moins deux ans en France, peut prendre le relais, une seule fois et pour un seul logement.
La règle : jusqu'au 31 décembre de l'année suivant le départ
La vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value. Au jour de votre départ, le logement cesse d'être votre résidence principale ; depuis la loi de finances pour 2019, l'article 150 U du Code général des impôts maintient néanmoins l'exonération lorsque la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France. L'exonération couvre l'impôt de 19 % comme les prélèvements sociaux, quel que soit le montant de la plus-value.
Le délai se compte en années civiles : un départ en janvier 2025 comme un départ en décembre 2025 laissent jusqu'au 31 décembre 2026. Partir en début d'année donne donc près de deux ans pour vendre, partir en fin d'année à peine plus d'un an. La date qui compte est celle de l'acte de vente : nous retenons, par prudence, la signature de l'acte authentique, et non celle de l'avant-contrat.
Les dépendances immédiates, garage ou jardin, suivent le logement lorsqu'elles sont vendues en même temps. Les règles générales de l'exonération figurent dans notre guide sur l'exonération de la résidence principale.
Les conditions attachées au logement
Le logement doit avoir été votre résidence habituelle et effective au jour du départ : une maison déjà louée ou déjà vide à cette date sort du dispositif. Entre le départ et la vente, vous devez en avoir conservé la libre disposition, en dehors de toute mise à la disposition d'un tiers, par un bail, même meublé ou de courte durée, ou par un prêt gratuit à un enfant ou à un ami.
Laisser vos meubles, revenir quelques jours pour préparer la vente ou confier les clés à un proche chargé des visites reste compatible avec cette condition. Une maison meublée au 1er janvier supporte en revanche la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, comme l'explique notre guide sur la maison gardée vide pendant l'expatriation.
Le pays de votre nouvelle résidence
Au jour de la vente, vous devez résider dans un État membre de l'Union européenne, ou dans un État ou territoire ayant conclu avec la France à la fois une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales et une convention d'assistance mutuelle en matière de recouvrement, et ne figurant pas sur la liste des États non coopératifs.
Un départ pour Bruxelles, Lisbonne ou Berlin remplit cette condition. Pour un départ hors de l'Union, au Canada, aux États-Unis, en Asie ou au Moyen-Orient, nous vérifions pour votre pays l'existence des deux conventions avant de fonder votre calendrier sur l'exonération. Les guides consacrés à chaque pays, comme celui sur le Portugal, rappellent les règles propres à chaque destination.
Le rétroplanning d'une vente menée depuis l'étranger
Une vente se prépare à rebours de la date limite. Entre la signature de l'avant-contrat et celle de l'acte, comptez en pratique deux à trois mois : délai de rétractation de l'acquéreur, droit de préemption de la commune, obtention du prêt de l'acquéreur, collecte des documents. La recherche d'un acquéreur prend elle-même quelques semaines à plusieurs mois selon le marché local. Pour signer avant le 31 décembre, visez donc un avant-contrat au plus tard à la fin de l'été, et une mise en vente au printemps.
Tout se fait à distance : mandat donné à une agence ou à l'étude, diagnostics commandés depuis l'étranger et réalisés grâce à une personne qui ouvre la maison, avant-contrat signé électroniquement, acte signé par procuration notariée reçue en visioconférence. Évitez de viser la dernière semaine de décembre, période chargée pour les banques et les études : un imprévu ferait alors glisser la vente en janvier.
| Échéance | Étape | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Avant le départ | Estimation, diagnostics, choix de l'agence ou du mandat | Rassembler titre de propriété et factures de travaux |
| Printemps de l'année N+1 | Mise en vente | Prix cohérent avec le marché pour vendre dans les temps |
| Fin de l'été N+1 au plus tard | Avant-contrat | Date butoir de l'acte fixée avant le 31 décembre |
| Automne N+1 | Préemption, prêt de l'acquéreur, procuration à distance | Suivre l'avancement du financement |
| Avant le 31 décembre N+1 | Acte authentique | Signature prévue avant les fêtes, avec une marge |
Si l'acquéreur se désiste ou si la vente glisse
L'avant-contrat comporte presque toujours une condition suspensive d'obtention de prêt. Si la banque de l'acquéreur refuse, l'avant-contrat devient caduc et un nouvel acheteur doit être trouvé, ce qui peut compromettre le délai. Plusieurs précautions limitent ce risque : vérifier la solidité du plan de financement de l'acquéreur, fixer une durée de condition suspensive compatible avec la date limite, préférer à prix égal un acquéreur qui finance sans prêt, prévoir dans l'avant-contrat une date butoir pour la signature.
Si l'acte ne peut être signé avant le 31 décembre, l'exonération liée au départ est perdue. L'exonération de 150 000 € peut alors prendre le relais pour les ressortissants européens ; à défaut, la plus-value est imposée selon les règles des non-résidents. Nous chiffrons ces deux hypothèses dès l'avant-contrat, pour que vous décidiez en connaissance de cause d'accepter une offre plus basse ou d'attendre.
Après le délai : l'exonération de 150 000 € et l'impôt des non-résidents
L'article 150 U, II, 2° du Code général des impôts exonère, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable, la vente d'un logement situé en France par un non-résident ressortissant d'un État de l'Union ou de l'Espace économique européen, fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans. La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le départ, sauf si vous avez la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l'année précédant la vente. La limite s'apprécie par cédant : pour un couple, elle s'applique à la part de chacun.
Cette exonération ne sert qu'une fois ; mieux vaut la réserver au bien qui en tirera le plus d'avantage. Sans exonération, la plus-value supporte le prélèvement de 19 %, les prélèvements sociaux de 17,2 % ou 7,5 % selon votre affiliation, et la surtaxe au-delà de 50 000 € ; notre guide sur la plus-value des non-résidents détaille ce calcul et le rôle du représentant fiscal, dont la vente d'une ancienne résidence principale exonérée dispense.
Louer en attendant de vendre : un arbitrage à chiffrer
Louer la maison dès le départ procure des revenus et évite les charges d'un logement vide, mais fait perdre définitivement l'exonération liée au départ. Le calcul compare les loyers nets d'impôt, au taux minimum des non-résidents, à l'impôt sur la plus-value qui sera dû lors d'une vente ultérieure, compte tenu de l'exonération de 150 000 € si vous y avez droit. Notre guide sur la location de son logement pendant l'expatriation présente la fiscalité des loyers et les baux adaptés à un retour.
Lorsque la plus-value latente est faible, ou couverte par l'exonération de 150 000 €, la location coûte peu. Lorsqu'elle est forte et que vous possédez un autre bien en France, vendre dans le délai préserve l'exonération de 150 000 € pour ce second bien. Nous faisons ce calcul avec vous avant votre départ, en visioconférence si vous êtes déjà installé à l'étranger.
Exemple chiffré
Une maison de Lucé vendue depuis Lisbonne
Claire et Marc, mariés sous le régime de la communauté, quittent en août 2025 leur maison de Lucé, achetée en juin 2012 pour 210 000 €, pour s'installer à Lisbonne où ils sont affiliés à la sécurité sociale portugaise. Ils la laissent vide et la mettent en vente en février 2026 ; un acquéreur signe l'avant-contrat en juin 2026 pour 320 000 €. Ils possèdent aussi une maison héritée dans le Perche.
- Date limite de l'exonération liée au départ
- 31 décembre 2026
- Avant-contrat
- Juin 2026, date butoir de l'acte fixée au 15 octobre 2026
- Acte signé par procuration reçue à distance
- Septembre 2026 : plus-value exonérée, sans représentant fiscal
- Plus-value brute (320 000 € − 257 250 €, frais et travaux forfaitaires inclus)
- 62 750 €
- Impôt si l'acte avait glissé en janvier 2027 (19 % après 54 % d'abattement)
- 5 484,35 €
- Prélèvement de solidarité dans ce cas (7,5 % après 14,85 % d'abattement)
- 4 007,37 €
- Relais de l'exonération de 150 000 € en janvier 2027
- Possible, mais consommée sur cette maison
En signant dans le délai, le couple économise 9 491,72 € d'impôt ou, s'il avait appliqué l'exonération de 150 000 €, conserve cet avantage pour la maison du Perche, dont la plus-value latente est plus élevée. La date butoir d'octobre laissait une marge de deux mois et demi en cas d'imprévu.
Questions fréquentes
L'avant-contrat signé avant le 31 décembre suffit-il ?
Par prudence, visez la signature de l'acte authentique. L'avant-contrat reporte en pratique le transfert de propriété à la signature de l'acte authentique, et c'est la date de cet acte que nous retenons pour apprécier le délai. Prévoyez donc l'acte avant le 31 décembre, avec une marge suffisante pour absorber un retard de financement ou de documents.
Puis-je laisser mes meubles dans la maison ?
Oui. La condition porte sur la libre disposition du logement, que vous conservez tant que vous seul en disposez. Des meubles laissés en place restent compatibles avec cette condition. Une maison meublée au 1er janvier supporte toutefois la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, et la déclaration d'occupation doit refléter votre départ.
Un proche peut-il garder la maison en attendant la vente ?
Il peut détenir les clés, aérer, relever le courrier et faire visiter : ces services préservent votre libre disposition. S'il s'y installe, même gratuitement et pour quelques mois, le logement est mis à la disposition d'un tiers et l'exonération liée au départ est perdue. Une procuration écrite précisant sa mission évite toute ambiguïté.
Je pars pour le Canada : ai-je droit à l'exonération ?
La condition tient au pays de votre nouvelle résidence au jour de la vente : un État de l'Union, ou un État lié à la France par une convention d'assistance administrative et une convention d'assistance au recouvrement. Nous vérifions ce point pour le Canada, comme pour tout pays hors de l'Union, avant de bâtir le calendrier. À défaut, l'exonération de 150 000 € peut s'appliquer si vous en remplissez les conditions.
Faut-il désigner un représentant fiscal ?
La vente de l'ancienne résidence principale exonérée en dispense, quel que soit votre pays de résidence. Si l'exonération ne s'applique pas, un représentant fiscal accrédité est nécessaire lorsque vous résidez hors de l'Espace économique européen, que le prix dépasse 150 000 € et que la plus-value reste imposable. Ces règles sont reprises dans notre guide sur l'achat et la vente en France par un Français de l'étranger.
Premier rendez-vous
Vous résidez loin de Chartres ?
Consultation en visioconférence et signature par procuration à distance.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- BOFiP, exonération de l'ancienne résidence principale des non-résidents (BOI-RFPI-PVINR-10-20)
- Impots.gouv.fr, je vends un bien immobilier : ai-je droit aux mêmes exonérations que les résidents ?
- Impots.gouv.fr, plus-values immobilières des non-résidents
- BOFiP, représentant fiscal des non-résidents cédant un immeuble (BOI-RFPI-PVINR-30-20)
- Service-public.gouv.fr, impôt sur le revenu : plus-value immobilière
- Service-public.gouv.fr, impôt sur le revenu d'un Français partant vivre à l'étranger