Vous vivez au Portugal : vendre, louer ou transmettre un bien resté en France

Vendre votre maison française depuis le Portugal

La plus-value d'un bien situé en France est imposable en France, et la convention franco-portugaise du 14 janvier 1971 le confirme (article 14). Le calcul suit les règles des résidents : prix d'acquisition majoré des frais et travaux, réels ou forfaitaires, abattement pour durée de détention jusqu'à l'exonération totale après vingt-deux ans pour l'impôt et trente ans pour les prélèvements sociaux. Le taux est de 19 %, auquel s'ajoute, pour les affiliés à la sécurité sociale portugaise, le seul prélèvement de solidarité de 7,5 %.

Les retraités partis récemment profitent souvent d'une exonération prévue pour les ressortissants de l'Union : l'article 150 U, II, 2° du Code général des impôts exonère la plus-value d'un logement, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable, si vous avez été domicilié en France au moins deux ans de manière continue. La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant votre départ, ou à tout moment si vous avez gardé la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l'année précédente. Elle ne sert qu'une fois.

L'ancienne résidence principale vendue au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le départ, sans location intermédiaire, est exonérée sans plafond. Notre guide sur la vente de l'ancienne résidence principale après le départ compare les deux exonérations.

Le notaire, l'impôt et le Portugal : ce qui se passe à la vente

Domicilié dans un État membre de l'Union, vous êtes dispensé de représentant fiscal accrédité. Nous calculons l'impôt, déposons la déclaration de plus-value avec l'acte et versons l'impôt en le prélevant sur le prix ; lorsque l'exonération de 150 000 € s'applique, la déclaration en fait mention et le prix vous revient sans prélèvement. Notre guide sur la plus-value des non-résidents détaille les justificatifs à réunir.

Au Portugal, les résidents déclarent leurs revenus mondiaux. La convention permet à la France d'imposer la plus-value et les loyers de biens situés en France ; le Portugal accorde une déduction égale à l'impôt français, limitée à la fraction de l'impôt portugais correspondant à ces revenus (article 24). Votre contabilista portugais s'appuie sur le décompte que nous vous remettons après la vente.

Louer votre logement en France

Les loyers d'un bien situé en France sont imposables en France (article 6 de la convention). L'impôt se calcule au taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenus nets imposables, puis de 30 % (revenus perçus en 2025), sauf option pour le taux moyen, souvent intéressante pour un retraité dont les revenus mondiaux sont modestes. Le prélèvement de solidarité de 7,5 % remplace les 17,2 % de prélèvements sociaux si vous êtes affilié à la sécurité sociale portugaise.

Louer votre ancienne résidence principale fait perdre l'exonération liée au départ, mais laisse ouverte l'exonération de 150 000 € dans son délai de dix ans. Si vous hésitez entre louer, prêter la maison à un proche ou la garder à votre disposition, notre guide sur la location depuis l'étranger expose les conséquences de chaque choix.

Pensions et fin du statut de résident non habituel

Les pensions privées, versées par les caisses de retraite de base et complémentaires du secteur privé, sont imposables au Portugal lorsque vous y résidez (article 19 de la convention). Les pensions publiques, versées au titre de fonctions exercées pour l'État ou une collectivité française, restent imposables en France, sauf si leur bénéficiaire possède la nationalité portugaise et réside au Portugal (article 20, dans sa rédaction issue de l'avenant du 25 août 2016).

Le statut de résident non habituel, qui imposait les pensions étrangères à un taux réduit, a été supprimé pour les nouveaux arrivants par la loi de finances portugaise pour 2024. Les personnes inscrites avant sa fermeture le conservent pour le reste de leur période de dix ans. Le régime qui lui succède (IFICI) vise les revenus professionnels tirés de la recherche et de l'innovation. Notre guide sur le retraité à l'étranger qui garde un bien en France replace ces règles dans le cadre général.

Transmettre : succession, donation et droit de timbre portugais

La France et le Portugal ont signé le 3 juin 1994 un accord en matière de successions et de donations, mais il se borne à étendre à l'autre État et à ses organismes publics les exonérations accordées aux siens : l'impôt dû par les familles relève des règles internes de chaque pays. La France applique donc l'article 750 ter du Code général des impôts, et impute l'impôt étranger payé sur les biens situés hors de France (article 784 A).

Au Portugal, les transmissions gratuites relèvent du droit de timbre (imposto do selo), au taux de 10 %, dont sont exonérés le conjoint ou partenaire de fait, les descendants et les ascendants. Ce droit porte sur les biens situés au Portugal ; une maison en France reste en dehors de son champ. Pour vos enfants, la charge fiscale d'un bien français se résume en règle générale aux droits de succession français.

Sur le plan civil, le règlement (UE) n° 650/2012 soumet la succession à la loi de votre dernière résidence habituelle, donc à la loi portugaise après votre installation, sauf choix de la loi française par testament. Notre guide sur le testament depuis l'étranger explique comment formuler ce choix.

Couples et régime matrimonial

Les époux mariés en France sans contrat relèvent en général de la communauté réduite aux acquêts, et leur installation au Portugal laisse ce régime inchangé lorsque le mariage a été célébré depuis le 29 janvier 2019. Pour un mariage plus ancien, la convention de La Haye du 14 mars 1978 pouvait entraîner un changement automatique de loi après dix ans de résidence dans un autre pays : une vérification s'impose avant toute vente.

Le droit portugais retient, à défaut de contrat, un régime de communauté d'acquêts (comunhão de adquiridos), proche du régime légal français. Notre guide sur le régime matrimonial des mariages internationaux indique comment déterminer la loi applicable et, si besoin, la choisir.

Signer depuis Lisbonne, Porto ou l'Algarve

La procuration reçue à distance par notre étude reste la solution la plus simple : identification par le dispositif du notariat, vidéo de votre pièce d'identité et de votre visage, puis signature électronique pendant une visioconférence avec le notaire. Le Portugal continental et Madère ont une heure de moins que Paris, les Açores deux heures : nous fixons le rendez-vous en conséquence et vérifions avec vous, au préalable, que votre pièce d'identité et votre numéro de téléphone conviennent au parcours.

Un notaire portugais peut aussi recevoir votre procuration ; elle reçoit alors l'apostille prévue par la convention de La Haye du 5 octobre 1961, puis une traduction. Le prix de vente ou votre part d'héritage vous est versé en euros, par virement SEPA, sur un compte ouvert à votre nom au Portugal, après vérification de vos coordonnées bancaires par un canal sûr.

Sources

• Impots.gouv.fr, convention fiscale franco-portugaise, version consolidée
• Impots.gouv.fr, accord franco-portugais du 3 juin 1994 en matière de successions et de donations
• Portal das Finanças, Code du droit de timbre, article 4 (territorialité)
• Portal das Finanças, Code du droit de timbre, article 6 (exonérations)
• Impots.gouv.fr, plus-values immobilières des non-résidents
• Impots.gouv.fr, prélèvements sociaux des non-résidents
• EUR-Lex, règlement (UE) n° 650/2012 sur les successions