Racheter la part de ses frères et sœurs dans la maison familiale

Racheter, c'est partager

Tant que la succession n'est pas partagée, les frères et sœurs sont propriétaires ensemble de la maison, chacun pour une quote-part : c'est l'indivision. L'héritier qui souhaite la garder ne l'achète pas au sens d'une vente ordinaire : il demande qu'elle soit placée dans son lot lors du partage, et compense l'excédent par une somme d'argent versée aux autres, la soulte.

Ce mécanisme présente un double avantage. Le partage a un effet déclaratif : l'attributaire est réputé propriétaire de la maison depuis le décès (article 883 du Code civil). Et la fiscalité est bien plus légère qu'une vente entre étrangers. Dès qu'un immeuble est concerné, le partage est obligatoirement établi par notaire et publié au service de la publicité foncière. Notre guide sur le partage de la succession en présente les règles générales.

Fixer la valeur de la maison

Tout repose sur la valeur retenue. Le partage retient la valeur du bien à une date aussi proche que possible de l'acte (article 829 du Code civil), et non sa valeur au jour du décès : si le marché a évolué depuis la déclaration de succession, l'estimation doit être actualisée. Une valeur sous-évaluée lèse les héritiers qui reçoivent la soulte ; une valeur surévaluée pénalise l'attributaire.

Les héritiers s'accordent en général sur la base d'une ou deux estimations, par un notaire pratiquant l'expertise immobilière ou par des professionnels du marché local. À Chartres comme dans le reste de l'Eure-et-Loir, l'état du bien, sa performance énergétique et les travaux à prévoir pèsent lourdement sur le prix. En cas de désaccord persistant, une expertise contradictoire évite souvent une procédure.

Calculer la soulte

Dans le cas le plus simple, la soulte correspond à la valeur des parts des autres héritiers : avec trois enfants à égalité, l'attributaire verse les deux tiers de la valeur de la maison. Le calcul intègre ensuite les autres biens de la succession, l'épargne notamment, qui peuvent être attribués aux autres héritiers pour réduire d'autant la somme à verser.

D'autres éléments modifient les parts de chacun. Les donations reçues du vivant des parents se rapportent à la succession, selon les règles exposées dans notre guide sur le rapport des donations. L'héritier qui occupe la maison depuis le décès doit une indemnité d'occupation, et celui qui a payé la taxe foncière ou des travaux dispose d'une créance ; ces comptes, présentés dans notre guide sur l'enfant qui habite la maison des parents, s'intègrent au partage.

Ce que coûte le rachat

Le partage supporte le droit de partage, impôt de 2,5 % de l'actif net partagé, c'est-à-dire de la valeur de toute la maison, diminuée des dettes qui la grèvent (article 746 du Code général des impôts). La soulte elle-même ne supporte aucun droit de vente lorsqu'elle est versée entre héritiers d'une même succession (article 748). À titre de comparaison, une vente ordinaire en Eure-et-Loir supporte des droits de mutation d'environ 6,32 % du prix, depuis le relèvement du taux départemental à 5 % au 1er avril 2025.

S'y ajoutent l'émolument du notaire, calculé par tranches selon le tarif national prorogé jusqu'au 29 février 2028, la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et les débours. La répartition de ces frais entre héritiers se convient librement ; l'attributaire les prend souvent à sa charge. Le détail du tarif figure dans notre guide sur les frais de notaire d'une succession.

Financer la soulte

La soulte est payable comptant au jour du partage, sauf accord contraire. L'attributaire qui ne dispose pas de la somme sollicite un prêt immobilier ; la banque inscrit alors une hypothèque ou demande une caution, et le prêt est signé chez le notaire le même jour que le partage, les fonds transitant par la comptabilité de l'étude. Les différentes garanties sont comparées dans notre guide sur les garanties d'un prêt immobilier.

Les cohéritiers peuvent aussi accepter un paiement échelonné. La loi protège alors ceux qui attendent leur argent : si la valeur de la maison varie de plus du quart entre le partage et le paiement, les sommes restant dues augmentent ou diminuent dans la même proportion, sauf clause contraire (article 828 du Code civil). Le paiement de la soulte est garanti par une hypothèque légale au profit des copartageants, inscrite au service de la publicité foncière.

Partage ou rachat des droits d'un seul héritier

Lorsque l'attributaire reprend la maison entière, que l'opération prenne la forme d'un partage ou d'une cession de droits indivis, elle met fin à l'indivision sur ce bien : le droit de 2,5 % se calcule alors sur la valeur nette de toute la maison, y compris la part que l'attributaire détenait déjà (article 750, II du Code général des impôts et doctrine administrative).

Si un seul frère vend ses droits et que les autres restent en indivision, le droit de 2,5 % porte seulement sur la valeur des droits cédés. Cette solution convient lorsqu'un héritier souhaite sortir rapidement alors que les autres gardent la maison. Le choix de la forme dépend aussi des émoluments et des autres biens à partager, que nous comparons avant de rédiger l'acte.

Et la fiscalité, ensuite ?

Les frères et sœurs qui reçoivent une soulte ne sont pas imposés sur une plus-value : les partages de biens dépendant d'une succession, réalisés entre membres originaires de l'indivision, ne sont pas considérés comme des cessions à titre onéreux pour l'impôt sur la plus-value (article 150 U, IV du Code général des impôts).

Pour l'attributaire, la maison devient un bien propre à lui seul. S'il y établit sa résidence principale, une revente future sera exonérée d'impôt sur la plus-value. S'il la loue ou en fait une résidence secondaire, la plus-value se calculera selon les règles décrites dans notre guide sur la vente d'une maison héritée, la durée de détention courant pour l'essentiel depuis le décès.

Sources

• Service-public.gouv.fr, Partage des biens de la succession
• BOFiP, cessions de droits successifs entre indivisaires originaires
• BOFiP, partages purs et simples
• Code général des impôts, articles 746 à 750 bis C : partages et opérations assimilées (Légifrance)
• Arrêté du 25 février 2026 prorogeant le tarif des notaires (Légifrance)