L'essentiel
- L'enfant qui habite seul la maison de ses parents décédés doit, sauf accord contraire, une indemnité d'occupation à l'indivision, calculée à partir de la valeur locative du bien (article 815-9 du Code civil).
- Cette indemnité se réclame sur cinq ans au plus (article 815-10) ; elle se règle en général au moment du partage, par imputation sur la part de l'occupant.
- L'occupant supporte les dépenses liées à son usage ; la taxe foncière, l'assurance et les grosses réparations sont des charges de l'indivision, qu'il peut se faire rembourser s'il les a avancées.
- Trois issues mettent fin à la situation : un bail ou une convention d'occupation, le rachat de la maison par l'enfant contre une soulte, ou la vente.
Rester dans la maison : un droit, et une contrepartie
Au décès du dernier parent, la maison appartient à tous les enfants ensemble : c'est l'indivision successorale. Chacun peut user des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec les droits des autres (article 815-9 du Code civil). L'enfant qui y vivait déjà, ou qui s'y installe après les obsèques, n'occupe donc pas la maison sans droit, et ses frères et sœurs ne peuvent l'en faire partir de leur propre initiative.
Dès lors qu'il en a la jouissance exclusive, par exemple parce qu'il garde seul les clés ou y a fixé sa résidence, il prive les autres de l'usage du bien. La loi prévoit alors une contrepartie : une indemnité d'occupation, due à l'indivision et non directement à chaque héritier. Les règles générales de gestion sont exposées dans notre guide sur l'indivision successorale.
Comment se calcule l'indemnité d'occupation
L'indemnité se fixe d'un commun accord ou, à défaut, par le juge. Elle part de la valeur locative de la maison, c'est-à-dire du loyer qu'on pourrait en obtenir sur le marché local. Les juges retiennent souvent un abattement pour tenir compte de la précarité de l'occupation, puisque l'occupant peut devoir partir au partage ou à la vente, et de l'absence de certaines garanties d'un vrai locataire.
L'indemnité est due pour la totalité de la valeur retenue, mais elle entre dans la masse à partager : l'occupant en récupère donc sa propre part au partage. En pratique, il paie la fraction qui correspond aux droits de ses frères et sœurs. Elle court en principe depuis le début de la jouissance exclusive et se prescrit par cinq ans : au-delà, les mois les plus anciens ne peuvent plus être réclamés (article 815-10 du Code civil).
Qui paie la taxe foncière, l'assurance et les travaux ?
Les dépenses liées à l'occupation restent à la charge de l'enfant qui habite les lieux : eau, électricité, chauffage, entretien courant, menues réparations. Les charges de la propriété pèsent en revanche sur l'indivision, donc sur tous les héritiers à proportion de leurs droits : taxe foncière, assurance du propriétaire, grosses réparations, travaux de mise en conformité.
L'héritier qui a avancé une dépense de conservation, comme la taxe foncière ou la réfection d'une toiture qui fuit, a droit à une indemnité égale à la somme payée ; s'il a financé des travaux d'amélioration, il obtient une indemnité égale à la plus-value procurée au bien (article 815-13 du Code civil). Ces créances et l'indemnité d'occupation se compensent dans le compte d'indivision établi au partage. Conserver chaque facture et chaque avis d'imposition est indispensable.
Formaliser l'occupation : convention ou bail
Une situation tolérée sans écrit finit souvent par diviser la famille. Les héritiers peuvent signer une convention qui fixe le montant de l'indemnité, sa date de départ, la répartition des charges et la durée de l'occupation. Une convention d'indivision notariée, conclue pour une durée déterminée, organise plus largement la gestion du bien et désigne un gérant.
Les héritiers titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent aussi consentir un bail d'habitation à l'enfant occupant (article 815-3 du Code civil). Le loyer est alors perçu par l'indivision, et chaque cohéritier déclare sa quote-part dans ses revenus fonciers. Le bail donne à l'occupant la protection d'un locataire, ce qui rend une vente ultérieure plus délicate : ce choix se discute avec le notaire au regard des projets de chacun.
Racheter la maison à ses frères et sœurs
L'issue la plus fréquente consiste, pour l'enfant qui vit dans la maison, à la conserver en versant aux autres une soulte égale à la valeur de leurs parts. L'opération prend la forme d'un partage notarié, soumis au droit de partage de 2,5 % sur la valeur nette du bien. Notre guide sur le rachat de la part de ses frères et sœurs détaille le calcul, les frais et le financement.
Lorsque l'enfant avait sa résidence dans la maison au jour du décès, il peut en demander l'attribution préférentielle, avec le mobilier qui la garnit (article 831-2 du Code civil). À défaut d'accord, le juge peut la lui accorder dans le cadre d'un partage judiciaire, à charge pour lui de payer la soulte. L'indemnité d'occupation due jusqu'au partage vient alors en déduction de ce qu'il reçoit.
Vendre la maison, avec ou sans l'accord de l'occupant
Si tous décident de vendre, l'enfant occupant quitte les lieux à la date convenue dans l'acte. La vente lui ouvre un avantage fiscal propre : lorsque la maison est sa résidence principale au jour de la cession, sa quote-part de plus-value est exonérée, alors que ses frères et sœurs sont imposés selon les règles de droit commun, présentées dans notre guide sur la vente d'une maison héritée.
Si l'occupant refuse de vendre, les héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal judiciaire l'autorisation de vendre par licitation, et chacun peut demander le partage judiciaire. Ces procédures sont longues ; notre guide sur la succession bloquée par un héritier présente les étapes et les alternatives.
L'enfant qui vivait avec son parent ou l'aidait
L'enfant qui habitait gratuitement chez son parent de son vivant bénéficiait souvent d'un prêt à usage. Ce prêt se transmet aux héritiers du parent (article 1879 du Code civil) ; lorsqu'aucune durée n'a été convenue, ceux-ci peuvent y mettre fin en respectant un préavis raisonnable. L'occupation gratuite passée n'est en principe rapportée à la succession que si l'intention du parent de gratifier son enfant est établie.
L'enfant qui a longtemps soigné et assisté son parent peut en éprouver un légitime sentiment d'injustice au moment du partage. L'aide familiale relève en principe du devoir d'assistance entre parents et enfants ; une indemnisation peut exceptionnellement être obtenue lorsque cette aide a excédé ce devoir et appauvri l'enfant au profit de la succession. Ces questions se discutent à l'étude, avec l'ensemble des héritiers, avant de chiffrer le partage.
Exemple chiffré
Deux ans d'occupation par l'un des trois enfants
Trois enfants héritent à parts égales de la maison de leurs parents à Chartres, estimée 280 000 €. Paul y vit seul depuis le décès de leur mère. Ils conviennent d'une valeur locative de 1 200 € par mois, avec un abattement de 20 % pour précarité. Au bout de 24 mois, Paul a payé seul deux taxes foncières de 1 400 €.
- Indemnité mensuelle due à l'indivision (1 200 € − 20 %)
- 960 €
- Indemnité sur 24 mois
- 23 040 €
- Part de Paul dans cette indemnité (1/3)
- 7 680 €
- Montant revenant à chacun des deux autres
- 7 680 €
- Taxes foncières avancées par Paul
- 2 800 €, soit 933,33 € à la charge de chacun
- Solde dû par Paul à chacun de ses frère et sœur
- 7 680 € − 933,33 € = 6 746,67 €
Au partage, Paul verse ou impute 6 746,67 € à chacun de ses cohéritiers. S'il rachète la maison, cette somme s'ajoute à la soulte de 186 666,67 € correspondant aux deux tiers de 280 000 €. L'abattement de 20 % est une hypothèse d'accord entre les héritiers ; à défaut, le juge le fixe.
Refaire le calcul avec vos chiffres : indemnité d'occupation
Questions fréquentes
Mes frères et sœurs peuvent-ils me faire expulser de la maison de nos parents ?
Tant que dure l'indivision, vous êtes copropriétaire et vous pouvez occuper le bien. Vos cohéritiers ne peuvent vous en faire sortir de leur propre autorité ; ils peuvent en revanche réclamer une indemnité d'occupation, demander au tribunal l'autorisation de vendre s'ils détiennent les deux tiers des droits, ou demander le partage. Après une vente ou un partage qui attribue la maison à un autre, vous devrez quitter les lieux.
L'indemnité d'occupation est-elle due si mes frères et sœurs ont gardé une clé ?
L'indemnité suppose une jouissance privative, qui empêche les autres d'user du bien. Si vos cohéritiers conservent un libre accès et utilisent effectivement la maison, l'indemnité peut être réduite, voire écartée. La question est de fait : elle s'apprécie selon les circonstances, d'où l'intérêt d'un accord écrit dès le début de l'occupation.
Faut-il payer l'indemnité chaque mois ?
La loi laisse les héritiers libres de l'organiser. Le plus souvent, l'indemnité est comptabilisée et réglée au partage, par imputation sur la part de l'occupant. Un paiement mensuel à l'indivision évite l'accumulation d'une dette importante et limite les tensions. Faute de réclamation, seules les cinq dernières années peuvent être demandées.
Que se passe-t-il si l'enfant occupant n'a pas les moyens de payer l'indemnité ?
L'indemnité n'a pas à être payée au fur et à mesure : elle peut s'accumuler et être déduite, au partage ou à la vente, de la part qui revient à l'occupant. Sur le prix d'une vente, le notaire prélève alors les sommes dues aux cohéritiers avant de verser le solde à l'occupant. Plus l'occupation dure, plus cette déduction pèse ; un calendrier de sortie convenu tôt protège l'occupant autant que ses frères et sœurs.
J'ai fait des travaux dans la maison : puis-je en obtenir le remboursement ?
Oui, si vous en conservez les justificatifs. Les dépenses nécessaires à la conservation du bien vous sont remboursées à hauteur de ce que vous avez payé ; les travaux d'amélioration, à hauteur de la plus-value qu'ils apportent au bien au jour du partage. Ces sommes viennent en compensation de l'indemnité d'occupation dans le compte d'indivision.
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