Définition
La donation avec réserve d'usufruit permet de transmettre un bien de son vivant sans s'en déposséder : le donateur continue d'habiter la maison ou d'encaisser les loyers, et les donataires en deviennent nus-propriétaires. Au décès du donateur, l'usufruit s'éteint et rejoint la nue-propriété sans formalité ni impôt (article 1133 du Code général des impôts) : les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits de succession sur ce bien.
Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, fixée selon l'âge du donateur par le barème de l'article 669 du Code général des impôts, et après application des abattements, renouvelables tous les quinze ans. La donation d'un immeuble se fait obligatoirement par acte notarié, qui peut prévoir une réversion d'usufruit au profit du conjoint, un droit de retour ou une interdiction de vendre sans l'accord du donateur. Le donateur usufruitier reste redevable de la taxe foncière et de l'impôt sur la fortune immobilière pour le bien.
Exemple : à 65 ans, une mère donne à ses deux enfants la nue-propriété d'une maison de Chartres valant 300 000 €. Selon le barème, la nue-propriété vaut 60 %, soit 180 000 € : chaque enfant reçoit 90 000 €, montant couvert par son abattement de 100 000 €. Aucun droit n'est dû, et la mère continue d'habiter la maison. Notre guide sur la donation avec réserve d'usufruit présente les clauses utiles.
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