Définition
La vente en viager repose sur un aléa : l'acquéreur, ou débirentier, verse au vendeur, le crédirentier, une rente viagère jusqu'au décès de celui-ci, en plus d'un capital payé à la signature, le bouquet. Le montant dépend de la valeur du bien, de l'âge du vendeur et de la part payée comptant. Dans le viager occupé, le plus courant, le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation ou l'usufruit du bien, et le prix est calculé sur la valeur occupée ; dans le viager libre, l'acquéreur dispose immédiatement du bien.
Pour préserver l'aléa, la vente est nulle si le vendeur décède, dans les vingt jours de l'acte, de la maladie dont il était atteint à la signature (article 1975 du Code civil). L'acte, obligatoirement notarié, prévoit l'indexation de la rente, une clause résolutoire en cas d'impayés et la répartition des charges. Pour le vendeur, seule une fraction de la rente est imposable, 30 % à partir de 70 ans ; la vente de sa résidence principale échappe à l'impôt sur la plus-value.
Exemple : une veuve de 78 ans vend en viager occupé sa maison de Chartres, estimée 250 000 € libre. Compte tenu de son droit d'usage et d'habitation, la valeur occupée est fixée à environ 150 000 € : elle reçoit un bouquet de 40 000 € puis une rente mensuelle calculée sur le solde, selon son espérance de vie, tout en restant chez elle. Notre guide sur la vente en viager détaille le calcul.
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