Vendre en viager : bouquet, rente, droit d'usage et d'habitation et fiscalité de la rente

Le principe : un prix payé en partie sous forme de rente

Le viager est une vente dont le prix est payé, en tout ou partie, par une rente versée au vendeur, le crédirentier, jusqu'à son décès. L'acquéreur, le débirentier, verse généralement un capital le jour de l'acte, le bouquet, puis la rente à échéances fixes, le plus souvent mensuelles. Au décès du vendeur, la rente s'éteint et l'acquéreur dispose librement du bien. Les règles figurent aux articles 1968 à 1983 du Code civil.

Le contrat est aléatoire : nul ne sait combien de temps la rente sera versée. Cet aléa est une condition de validité. Une rente constituée sur la tête d'une personne déjà décédée au jour du contrat est sans effet (article 1974), et il en va de même lorsque le vendeur, atteint d'une maladie au jour de l'acte, en meurt dans les vingt jours (article 1975). Un prix dérisoire, par exemple une rente inférieure aux revenus que le bien procure, expose aussi la vente à l'annulation.

Pour le vendeur, le viager transforme un patrimoine immobilier en revenus réguliers, tout en permettant, dans sa forme occupée, de rester chez soi. Il suppose d'accepter que le bien sorte de la succession : les héritiers recueilleront la part du bouquet non consommée plutôt que la maison.

Viager occupé ou viager libre

Dans le viager occupé, forme la plus répandue, le vendeur continue d'habiter le bien. Il se réserve soit un droit d'usage et d'habitation, qui lui permet d'occuper le logement avec sa famille sans pouvoir le louer, soit l'usufruit, qui l'autorise aussi à le donner en location et à en percevoir les loyers. Le choix a des conséquences sur les charges, la fiscalité et la possibilité de tirer un revenu du bien après un départ en établissement.

Dans le viager libre, l'acquéreur entre en jouissance dès la signature, qu'il occupe ou loue le bien. Le prix se calcule alors sur la valeur libre, et la rente est plus élevée. Cette formule concerne souvent une résidence secondaire ou un bien loué dont le vendeur souhaite convertir la valeur en revenu viager.

Une rente peut être constituée sur deux têtes, par exemple celles de deux époux : elle continue d'être versée au survivant, en totalité ou pour une part convenue. Le montant initial en tient compte et se trouve réduit, puisque la durée probable de versement s'allonge.

Calculer le bouquet et la rente

Le calcul part de la valeur du bien libre, établie comme pour toute vente ; notre guide sur l'estimation d'un bien immobilier décrit les méthodes. Dans le viager occupé, on en déduit la valeur du droit réservé au vendeur, calculée à partir de la valeur locative du bien, de l'espérance de vie du vendeur selon les tables statistiques et d'un taux d'actualisation. On obtient ainsi la valeur occupée.

Les parties répartissent ensuite cette valeur entre le bouquet et la rente. Le bouquet est libre ; il représente souvent de l'ordre de 30 % de la valeur occupée. Le solde de la valeur occupée est converti en rente, en fonction de la durée probable de versement et d'un taux d'intérêt. Les parties fixent le taux de la rente comme elles l'entendent (article 1976 du Code civil), dans la limite de l'aléa.

Une clause d'indexation, souvent sur l'indice des prix à la consommation publié par l'Insee, revalorise la rente chaque année. Le contrat peut prévoir une majoration de la rente si le vendeur libère définitivement le logement avant son décès, par exemple pour entrer dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes : cette clause, fréquente, compense la jouissance que l'acquéreur récupère plus tôt que prévu.

Charges, travaux et impôts pendant l'occupation

L'acte répartit les charges entre les parties, et sa rédaction mérite une attention particulière. À défaut de clause, le vendeur usufruitier supporte les réparations d'entretien et l'acquéreur les grosses réparations : gros murs, voûtes, charpente, couverture entière, murs de soutènement (articles 605 et 606 du Code civil). Le titulaire d'un droit d'usage et d'habitation qui occupe tout le logement est tenu, comme un usufruitier, de l'entretien et des contributions (article 635).

La taxe foncière est établie au nom du propriétaire ou, en cas d'usufruit, de l'usufruitier (article 1400 du Code général des impôts) ; l'acte peut prévoir son remboursement par l'occupant. Pour un appartement, les charges de copropriété se répartissent de la même manière, et l'acte précise qui vote en assemblée générale sur chaque type de décision. L'assurance du logement, les consommations et l'entretien courant restent à la charge de l'occupant. Un état des lieux annexé à l'acte fixe l'état du bien à la signature et prévient les désaccords sur les travaux ultérieurs.

Les garanties du vendeur

En cas de simple défaut de paiement de la rente, la loi permet seulement au vendeur de saisir et de faire vendre les biens de l'acquéreur (article 1978 du Code civil). Pour qu'il puisse reprendre son bien, l'acte comporte donc une clause résolutoire, qui entraîne la résolution de la vente après un commandement de payer resté sans effet, et précise que le bouquet et les rentes déjà perçues restent acquis au vendeur à titre d'indemnité. Le juge peut modérer cette indemnité si elle est manifestement excessive (article 1231-5).

Le paiement de la rente est en outre garanti par une hypothèque légale inscrite sur le bien au profit du vendeur. Au décès de l'acquéreur, l'obligation de payer la rente se transmet à ses héritiers avec le bien. Le vendeur conserve ainsi une garantie réelle pendant toute la durée du contrat.

La fiscalité du vendeur

La rente viagère perçue en contrepartie de la vente est soumise à l'impôt sur le revenu pour une fraction seulement de son montant, déterminée une fois pour toutes selon l'âge du vendeur à l'entrée en jouissance de la rente (article 158, 6 du Code général des impôts). Cette fraction supporte aussi les prélèvements sociaux, au taux global de 18,6 % : la hausse de la CSG sur les revenus du patrimoine prévue par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 vise les rentes viagères constituées à titre onéreux.

Le prix de la vente, bouquet et valeur en capital de la rente, relève du régime des plus-values immobilières. La vente de la résidence principale en viager occupé est exonérée ; pour un autre bien, la plus-value se calcule selon les règles décrites dans notre guide sur la plus-value immobilière, et notre guide sur l'exonération de la résidence principale en précise les conditions.

Côté acquéreur, et vente au sein de la famille

L'acquéreur paie les droits de mutation sur le prix, bouquet et capital représentatif de la rente, soit en Eure-et-Loir un peu plus de 6,3 % pour un bien ancien depuis le relèvement du taux départemental au 1er avril 2025, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire. Notre guide sur les frais de notaire en Eure-et-Loir en détaille le calcul. La rente qu'il verse ne se déduit pas de ses revenus.

La vente en viager à un enfant ou à un autre héritier présomptif en ligne directe est traitée comme une libéralité : la valeur du bien en pleine propriété s'impute sur la quotité disponible et l'excédent est sujet à réduction, sauf si les autres héritiers en ligne directe ont consenti à la vente (article 918 du Code civil). Leur intervention à l'acte sécurise l'opération. D'autres solutions existent pour tirer un revenu de son logement sans le vendre à un proche : donation avec réserve d'usufruit, vente de la nue-propriété, prêt viager hypothécaire. Nous les comparons avec vous lors d'un rendez-vous.

Sources

• Service-public.gouv.fr, achat ou vente d'un logement en viager
• Service-public.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine
• Service-public.gouv.fr, plus-value immobilière
• Code civil, articles 1968 à 1983, rente viagère (Légifrance)
• Code civil, usufruit, articles 600 à 616 (Légifrance)
• Code général des impôts (Légifrance)