L'essentiel
- Les co-emprunteurs solidaires restent tenus chacun de la totalité du prêt envers la banque, quel que soit le partage décidé entre eux (article 1313 du Code civil).
- La désolidarisation suppose l'accord de la banque, qui examine la capacité de l'époux restant à rembourser seul.
- Trois solutions dominent : un avenant de reprise du prêt par un seul époux, un nouveau prêt qui rembourse l'ancien et finance la soulte, ou la vente du bien.
- L'accord de la banque doit être obtenu avant la signature de l'acte de partage.
Pourquoi le divorce laisse les deux époux engagés
Le prêt immobilier d'un couple est presque toujours souscrit par les deux époux, en qualité de co-emprunteurs solidaires. La solidarité oblige chacun d'eux à toute la dette : la banque peut réclamer la totalité des échéances à l'un ou à l'autre (article 1313 du Code civil). Ce contrat lie la banque et les emprunteurs, et le divorce laisse cet engagement intact.
La convention de divorce, le jugement ou l'acte de partage peuvent prévoir que l'époux qui garde la maison rembourse seul le prêt. Cette clause produit ses effets entre les ex-époux : celui qui paie à la place de l'autre pourra se retourner contre lui. Elle reste en revanche sans effet envers la banque, qui conserve ses droits contre les deux emprunteurs tant qu'elle n'a pas expressément libéré l'un d'eux. Un incident de paiement de l'époux resté dans la maison peut ainsi conduire à une inscription au fichier des incidents de remboursement au nom des deux.
Première solution : l'avenant de désolidarisation
La banque accepte que l'un des époux reprenne seul le prêt existant, aux mêmes conditions de taux et de durée, et libère l'autre. L'accord prend la forme d'un avenant au contrat de prêt, souvent accompagné de frais de dossier. Cette solution conserve un taux souscrit lorsque les taux étaient plus bas, ce qui la rend précieuse pour les prêts conclus avant 2022.
La banque reste libre d'accepter ou de refuser. Elle examine la situation de l'époux restant comme pour un nouveau prêt : revenus, stabilité de l'emploi, charges, autres crédits, épargne. Elle peut exiger une garantie complémentaire, par exemple une caution, ou une nouvelle adhésion à l'assurance emprunteur couvrant l'emprunteur restant à 100 %.
Deuxième solution : un nouveau prêt qui rembourse l'ancien
Lorsque la banque refuse l'avenant, ou lorsque l'époux qui garde la maison doit aussi financer une soulte, un nouveau prêt à son seul nom rembourse l'ancien et finance la soulte en une seule opération. Il peut être souscrit auprès de la même banque ou d'un autre établissement. Le remboursement anticipé de l'ancien prêt peut générer des indemnités, plafonnées par le Code de la consommation et prévues au contrat.
Les banques appliquent la norme du Haut Conseil de stabilité financière, en vigueur depuis le 1er janvier 2022 : taux d'effort de 35 % au plus, assurance comprise, et durée de 25 ans au plus, sauf dérogations limitées. Pour un emprunteur seul, le nouveau prêt porte souvent sur un montant proche du double de la soulte, puisqu'il reprend aussi le capital restant dû. Notre guide sur le rachat de soulte détaille ce calcul.
Troisième solution : vendre ou rester co-emprunteurs
La vente du bien règle la question : le notaire rembourse le prêt sur le prix le jour de la vente, obtient la mainlevée de l'hypothèque ou libère la caution, puis répartit le solde entre les ex-époux. Cette issue s'impose lorsque aucun des deux ne peut financer seul le rachat.
Les ex-époux peuvent aussi rester co-emprunteurs, en conservant le bien en indivision ou en convenant d'un remboursement par l'un d'eux. Cette solution, fréquente lorsque l'accord de la banque tarde, maintient la solidarité et limite la capacité d'emprunt de chacun pour un nouveau projet. Elle gagne à être encadrée par une convention d'indivision et par des garanties entre les ex-époux, comme l'explique notre guide maison et divorce.
Pendant la procédure : qui paie les échéances ?
Dans un divorce judiciaire, le juge peut désigner, au titre des mesures provisoires, celui des époux qui assurera le règlement provisoire de tout ou partie des dettes (article 255, 6° du Code civil). Cette décision organise les paiements entre les époux sans modifier les droits de la banque.
Les échéances payées par un seul époux après la date des effets du divorce sont prises en compte dans la liquidation : pour un bien commun devenu indivis, elles lui ouvrent une créance contre l'indivision, qui augmente ses droits au partage. L'époux qui occupe seul le logement peut, à l'inverse, devoir une indemnité d'occupation. Conserver les relevés de tous les prélèvements facilite ces comptes, que détaille notre guide sur le logement pendant la procédure.
Préparer le dossier pour la banque
Une demande de désolidarisation se prépare comme une demande de prêt. La banque attend un projet d'acte ou d'accord indiquant qui conserve le bien, le montant de la soulte et la date prévue de signature, ainsi que les justificatifs de la situation de l'époux qui reprend le prêt : trois derniers bulletins de salaire, derniers avis d'imposition, relevés de comptes, tableau d'amortissement en cours. Pour un travailleur indépendant, les bilans des dernières années sont demandés.
Nous communiquons à la banque, avec l'accord des époux, l'évaluation du bien, le projet de partage et le décompte du capital restant dû. Solliciter la banque dès le début des négociations, et non à la veille de la signature, évite de conclure un accord que le financement ne permettrait pas d'exécuter. Lorsque la banque habituelle refuse, un courtier ou un autre établissement peut étudier le rachat du prêt. Le guide sur le partage des biens présente l'acte dans lequel s'inscrit cet accord.
Assurance emprunteur et garanties
L'assurance emprunteur couvre chaque co-emprunteur selon une quotité fixée à la souscription, par exemple 50 % sur chaque tête. Lorsque l'un des époux devient seul emprunteur, la couverture doit être revue, en général à 100 % sur sa tête, ce qui augmente la cotisation et peut nécessiter un nouveau questionnaire. Depuis la loi du 28 février 2022, l'emprunteur peut changer d'assurance à tout moment, à garanties équivalentes.
Le prêt est garanti par une hypothèque ou par une caution. En cas de remboursement anticipé, la caution s'éteint et l'hypothèque fait l'objet d'une mainlevée, dont le notaire se charge. Dans l'acte de partage, nous vérifions que l'accord écrit de la banque, avenant ou offre de nouveau prêt, précède la signature, et nous l'annexons à l'acte.
Exemple chiffré
Sophie peut-elle reprendre le prêt seule ?
Sophie souhaite garder la maison de Luisant. Le prêt commun a un capital restant dû de 150 000 €, remboursé par mensualités de 1 000 €, assurance comprise. Elle doit aussi verser une soulte de 60 000 € à son ex-mari. Son revenu net est de 3 200 € par mois, sans autre crédit.
- Reprise du prêt existant seule : taux d'effort (1 000 ÷ 3 200)
- 31,3 %
- Prêt complémentaire de 60 000 € sur 20 ans, taux hypothétique de 3,5 %, hors assurance
- 348 € par mois
- Taux d'effort cumulé ((1 000 + 348) ÷ 3 200)
- 42,1 %, au-delà de la norme de 35 %
- Nouveau prêt unique de 210 000 € sur 25 ans, même taux, hors assurance
- 1 051 € par mois
- Taux d'effort avant assurance (1 051 ÷ 3 200)
- 32,8 %
Le regroupement en un seul prêt sur 25 ans rapproche le dossier de la norme, sous réserve du coût de l'assurance. Un apport personnel, un paiement différé d'une partie de la soulte ou une compensation avec une prestation compensatoire peuvent compléter le montage.
Questions fréquentes
Le jugement de divorce qui me met le prêt à la charge de mon ex-conjoint me protège-t-il ?
Il vous protège dans vos relations avec votre ex-conjoint : si vous payez à sa place, vous pouvez obtenir le remboursement, en vous appuyant sur le jugement. Envers la banque, vous restez tenu de la totalité de la dette tant qu'elle ne vous a pas expressément libéré. Seul un avenant de désolidarisation ou le remboursement du prêt met fin à votre engagement.
La banque peut-elle refuser la désolidarisation ?
Oui. La banque reste libre de libérer ou non un co-emprunteur, puisqu'elle a prêté en comptant sur deux patrimoines et deux revenus. Elle apprécie la capacité de l'époux restant à rembourser seul et peut exiger des garanties. En cas de refus, un autre établissement peut financer le rachat du prêt, ou le bien peut être vendu.
Qui paie le prêt entre la séparation et le partage ?
Les époux s'organisent entre eux, ou le juge le décide au titre des mesures provisoires. Les échéances réglées par un seul époux après la date des effets du divorce sont ensuite prises en compte dans les comptes de liquidation. Envers la banque, les deux restent tenus de payer chaque échéance.
Faut-il rembourser le prêt pour signer l'acte de partage ?
Tout dépend de la banque. Si elle accepte que l'attributaire reprenne seul le prêt, l'avenant est alors signé en même temps que l'acte de partage. Si elle exige le remboursement, le nouveau prêt est débloqué le jour de la signature et le notaire solde l'ancien. Dans les deux cas, l'accord écrit de la banque doit être obtenu avant la date de signature.
Et les crédits à la consommation ?
Les mêmes principes s'appliquent aux crédits souscrits par les deux époux. Un crédit contracté par un seul époux engage l'autre seulement dans les cas prévus par la loi, notamment pour des sommes modestes nécessaires aux besoins de la vie courante. Notre guide sur les dettes du couple détaille ces règles.
L'époux qui quitte la maison peut-il emprunter pour se reloger ?
Tant qu'il reste co-emprunteur du prêt commun, les banques intègrent en général les mensualités de ce prêt dans le calcul de son taux d'effort, ce qui réduit sa capacité d'emprunt. La désolidarisation, ou la vente du bien, libère cette capacité. C'est une raison supplémentaire d'obtenir rapidement l'accord de la banque, en particulier lorsque chacun doit acheter un nouveau logement.
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