Logement familial pendant le divorce : jouissance, charges et indemnité d'occupation

Avant la demande en divorce

Tant que les époux sont mariés, le logement de la famille est protégé : aucun des deux ne peut le vendre, le louer ou résilier le bail sans l'accord de l'autre, même lorsque le bien lui appartient en propre (article 215, alinéa 3 du Code civil). Celui qui quitte le domicile conserve ses droits de propriétaire sur un bien commun ou indivis ; son départ ne vaut pas renonciation.

L'article 262-1 du Code civil prévoit que la jouissance du logement conjugal par un seul des époux conserve un caractère gratuit jusqu'à la demande en divorce, sauf décision contraire du juge. La période qui précède l'assignation ou la requête conjointe ne donne donc en principe lieu à aucune indemnité d'occupation. Les époux restent tenus de contribuer aux charges du mariage selon leurs facultés respectives, ce qui inclut le remboursement du prêt de la résidence familiale.

L'attribution de la jouissance par le juge

Lors de l'audience d'orientation et sur mesures provisoires, le juge peut attribuer à l'un des époux la jouissance du logement et du mobilier du ménage, ou partager entre eux cette jouissance, en précisant son caractère gratuit ou non (article 255, 4°). Il statue quel que soit le propriétaire du bien, commun, indivis ou propre à l'un des époux. Il tient compte notamment de la résidence des enfants, des ressources de chacun et des possibilités de relogement.

La jouissance gratuite est souvent accordée au titre du devoir de secours, comme une modalité de la pension alimentaire entre époux : l'occupant ne devra rien pour cette période. La jouissance onéreuse, à l'inverse, fait naître une indemnité d'occupation qui sera comptée lors du partage. La précision figure dans l'ordonnance ; en cas de doute, les avocats demandent au juge de la préciser. Le déroulement de la procédure figure dans notre guide sur le divorce judiciaire.

En cas de violences, le juge aux affaires familiales peut aussi, dans le cadre d'une ordonnance de protection, attribuer la jouissance du logement à l'époux qui n'en est pas l'auteur, y compris en urgence et avant toute procédure de divorce. Cette mesure provisoire s'articule ensuite avec les décisions prises dans l'instance en divorce, sur le logement comme sur les enfants.

Le calcul de l'indemnité d'occupation

L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité (article 815-9, alinéa 2 du Code civil). Pour un bien commun, la règle s'applique à partir de la date des effets du divorce entre les époux, lorsque la communauté devient une indivision post-communautaire, et jusqu'au partage ou jusqu'à la libération des lieux.

Le montant se fonde sur la valeur locative du bien, c'est-à-dire le loyer qu'il pourrait produire sur le marché local. Les juridictions appliquent en général un abattement pour tenir compte de la précarité de l'occupation, l'occupant ne bénéficiant d'aucune des protections d'un locataire ; cet abattement est souvent compris entre 15 et 30 %. L'indemnité est due à l'indivision, et non directement à l'autre époux : elle augmente la masse à partager, dont l'autre époux reçoit sa part.

L'occupation privative suppose que l'autre époux ne puisse plus accéder au bien : changement de serrure, conservation exclusive des clés, présence des effets personnels d'un seul. Une maison inoccupée dont chacun a les clés ne donne pas lieu à indemnité. La même règle s'applique à une résidence secondaire commune dont l'un des époux se réserve l'usage exclusif.

Qui paie le prêt, la taxe foncière et les travaux ?

Les dépenses de l'indivision suivent des règles distinctes de l'indemnité d'occupation. L'époux qui rembourse seul les échéances du prêt ayant financé le bien indivis expose une dépense nécessaire à sa conservation : il dispose d'une créance contre l'indivision, sur le fondement de l'article 815-13 du Code civil. La taxe foncière et l'assurance du propriétaire relèvent de l'indivision ; les charges courantes, l'entretien et la taxe d'habitation éventuelle incombent à l'occupant.

Les travaux d'amélioration financés par un seul époux lui ouvrent droit à une indemnité tenant compte de la plus-value procurée au bien. Ces comptes se compensent avec l'indemnité d'occupation lors du partage : payer seul le prêt ne dispense pas de l'indemnité, et devoir une indemnité n'efface pas la créance née du remboursement du prêt. Conserver les justificatifs de chaque paiement facilite ces calculs, que nous intégrons à l'état liquidatif présenté dans notre guide sur la liquidation du régime matrimonial.

Prescription : un délai de cinq ans

Aucune recherche relative aux fruits et revenus de l'indivision, ce qui inclut l'indemnité d'occupation, n'est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être (article 815-10 du Code civil). Une occupation qui dure sept ans avant le partage expose donc l'époux non occupant, s'il n'a accompli aucun acte interruptif, à perdre les deux premières années d'indemnité.

La Cour de cassation juge que le procès-verbal de difficultés, dressé par le notaire chargé de la liquidation et reprenant la réclamation de l'époux créancier, interrompt ce délai. Formuler la demande tôt, dans le projet d'état liquidatif ou devant le juge, protège les droits de chacun. Le guide sur le projet d'état liquidatif présente ce procès-verbal.

Logement loué ou bien propre de l'un des époux

Lorsque le couple est locataire, le bail du logement familial appartient aux deux époux, quel que soit celui qui l'a signé (article 1751 du Code civil). En cas de divorce, le juge peut attribuer le droit au bail à l'un d'eux, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause ; la décision s'impose au bailleur.

Lorsque la maison appartient en propre à l'un des époux, l'autre peut en obtenir la jouissance pendant la procédure. Après le divorce, le juge peut la lui concéder à bail s'il exerce l'autorité parentale et que les enfants y résident habituellement, en fixant la durée du bail, renouvelable jusqu'à la majorité du plus jeune (article 285-1). Le sort définitif de la maison commune est examiné dans notre guide maison et divorce.

Sources

• Congrès des notaires 2020, la protection du logement lors du divorce et de la séparation de corps
• Code civil, article 262-1 (Légifrance)
• Code civil, article 255 (Légifrance)
• Actu-Juridique, le procès-verbal de difficultés interrompt la prescription de l'article 815-10
• Service-public.gouv.fr, divorce judiciaire : procédure