Préparer son retour en France : acheter depuis l'étranger, résidence fiscale et frais

Acheter avant de rentrer : le calendrier d'un achat à distance

L'achat suit les étapes habituelles : recherche et visite, offre acceptée, avant-contrat, obtention du prêt, puis acte authentique. Depuis l'étranger, la recherche passe souvent par un proche sur place ou par une agence qui organise des visites en vidéo. L'avant-contrat se signe ensuite par voie électronique ou par un mandataire, et l'acquéreur d'un logement dispose d'un délai de rétractation de dix jours à compter de sa notification (article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation).

Entre l'avant-contrat et l'acte, comptez en général deux à trois mois lorsque l'achat est financé par un prêt. Ce délai sert à réunir les documents d'urbanisme, à purger le droit de préemption de la commune et à obtenir l'offre de prêt. Il laisse aussi le temps d'organiser la procuration : nous la recevons en visioconférence, à l'heure qui convient à votre fuseau. Un rendez-vous fixé à 14 heures à Chartres tombe à 8 heures à Montréal ; à 9 heures, il tombe en milieu d'après-midi à Singapour. Les particularités propres à chaque pays, par exemple pour les Français installés au Canada, font l'objet de guides dédiés.

Le dernier temps est celui des clés. Le vendeur les remet le jour de l'acte à votre mandataire ou à la personne que vous désignez, et le logement peut rester vide jusqu'à votre arrivée. Le déroulé complet d'un dossier traité à distance figure dans notre guide sur la signature d'un acte notarié à distance.

Financer l'achat quand vos revenus sont encore perçus à l'étranger

Les banques françaises prêtent aux non-résidents selon leurs propres critères : stabilité et monnaie des revenus, pays de résidence, montant de l'apport. Beaucoup exigent un apport plus élevé et, lorsque le retour est annoncé, examinent les revenus que vous percevrez en France. Présenter le dossier comme celui d'un futur résident, avec une date de retour documentée, facilite souvent la discussion.

La protection de l'emprunteur reste celle du droit français : l'offre de prêt ne peut être acceptée que dix jours après sa réception, et l'avant-contrat prévoit une condition suspensive d'obtention du prêt. Depuis l'étranger, prévoyez le délai d'acheminement de l'offre signée. Si la banque retient une hypothèque, le mandat d'hypothéquer suppose une procuration notariée ; une caution d'un organisme spécialisé permet, selon les cas, une procuration plus simple. Notre guide sur le crédit immobilier d'un non-résident détaille les attentes des banques.

Le prêt à taux zéro reste réservé à l'achat de la résidence principale, sous conditions de ressources et de zone, et impose d'occuper le logement dans les délais prévus. Un achat plusieurs mois avant le retour doit donc être calé sur la date à laquelle vous y habiterez réellement, ce que la banque vérifie en instruisant le dossier.

La date de votre retour fiscal, et ce qu'elle change

Vous redevenez résident fiscal de France à la date où l'un des critères de l'article 4 B du Code général des impôts est rempli : foyer ou lieu de séjour principal, activité professionnelle principale, centre des intérêts économiques. Votre installation effective vous rend résident ; la signature de l'achat, à elle seule, laisse ce statut inchangé.

L'année du retour, si vous aviez déjà des revenus de source française, vous déposez deux déclarations : la déclaration n° 2042-NR pour les revenus de source française perçus avant le retour, et la déclaration n° 2042 pour l'ensemble de vos revenus à compter du retour. Devenu résident, vous déclarez aussi les comptes ouverts, détenus, utilisés ou clos à l'étranger, sous peine d'une amende de 1 500 € par compte non déclaré.

Pour l'impôt sur la fortune immobilière, les personnes qui n'ont pas été fiscalement domiciliées en France au cours des cinq années civiles précédant leur retour ne sont imposables que sur leurs biens immobiliers situés en France, jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant celle du retour (article 964 du Code général des impôts). Notre guide sur la résidence fiscale vérifiée par le notaire précise les justificatifs à réunir.

Si vous louez le bien entre l'achat et votre retour, les loyers sont imposés selon les règles des non-résidents, au taux minimum de 20 % puis 30 %, sauf option pour le taux moyen. Un bail de courte durée se prépare alors avec soin, afin de récupérer le logement à la date prévue.

Frais d'acquisition : le taux réduit du primo-accédant en Eure-et-Loir

Depuis le 1er avril 2025, le département d'Eure-et-Loir applique un taux de droits de mutation de 5 % sur les ventes de biens anciens. L'acquéreur qui achète sa résidence principale et qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'achat reste au taux de 4,50 %, pour les actes signés jusqu'au 31 mars 2028. Notre guide sur le premier achat en Eure-et-Loir détaille la mesure.

Le Bulletin officiel des finances publiques, dans sa version du 17 juin 2026, précise que la condition de première propriété s'apprécie sur le seul territoire national. Un Français qui a été propriétaire de son logement à l'étranger peut donc, sous réserve de cette doctrine, être traité comme primo-accédant. Le logement doit en revanche devenir votre résidence principale, c'est-à-dire celui que vous occupez effectivement et habituellement, au moins huit mois par an selon l'administration.

Nous vérifions avec vous que la date de votre retour permet cette affectation, et l'acte mentionne la destination du bien. Un achat trop anticipé, suivi d'une location durable, relève en revanche du taux de 5 %. L'exemple ci-dessous chiffre l'écart sur un achat à Chartres.

Signer par procuration, sans billet d'avion

Depuis le 1er octobre 2025, la procuration notariée reçue à distance repose sur le dispositif d'identification du notariat et sur une visioconférence avec le notaire (décret n° 2025-538 du 13 juin 2025). Vous filmez votre pièce d'identité et votre visage avec un smartphone, puis le notaire vous lit la procuration et recueille votre signature électronique, validée par un code reçu par SMS.

La procuration désigne un mandataire, souvent un collaborateur de l'étude, qui signe l'avant-contrat et l'acte dans les limites fixées : prix, conditions suspensives, montant du prêt. Une seule procuration peut couvrir les deux étapes. Lors du premier rendez-vous, nous vérifions avec vous que votre pièce d'identité et votre téléphone permettent ce parcours.

Le jour de l'acte, votre mandataire signe à l'étude ; nous vous adressons aussitôt une attestation d'acquisition, puis la copie de l'acte, utiles pour souscrire l'assurance habitation et ouvrir les contrats d'énergie avant votre arrivée.

Acheter à deux quand on s'est marié à l'étranger

Le régime matrimonial des époux mariés hors de France dépend de la date du mariage et de leur première résidence commune : il peut relever d'une loi étrangère, même pour deux Français. Cette loi détermine qui devient propriétaire du bien acheté et qui devra consentir à sa vente. Nous l'analysons avant l'avant-contrat, à partir de vos actes d'état civil et, le cas échéant, de votre contrat de mariage.

Le retour en France peut être l'occasion de choisir la loi française par un acte notarié, reçu lui aussi à distance par procuration. Les règles varient selon que le mariage a été célébré avant le 1er septembre 1992, entre cette date et le 28 janvier 2019, ou depuis le 29 janvier 2019.

L'apport et les frais : virer les fonds depuis l'étranger

L'apport et les frais sont virés sur le compte de l'étude à la Caisse des dépôts et consignations, depuis un compte ouvert à votre nom, et doivent être crédités avant la signature. Nous vous demandons les justificatifs de leur origine, comme pour tout acquéreur : relevés, acte de vente d'un bien à l'étranger, épargne salariale.

Un virement hors de la zone euro prend plusieurs jours, et le change se fait avant l'envoi. Les précautions à prendre, notamment face aux variations de change et aux tentatives de fraude au virement, sont présentées dans notre guide pour payer ou recevoir le prix depuis l'étranger.

Sources

• Service-public.gouv.fr, impôt sur le revenu : retour d'expatriation (mise à jour du 15 avril 2026)
• BOFiP, IFI des personnes domiciliées en France, régime des cinq années suivant le retour (BOI-PAT-IFI-10-20-20)
• BOFiP, droits de mutation à titre onéreux, primo-accédants (BOI-ENR-DMTOI-10-20, 17 juin 2026)
• Impots.gouv.fr, taux des droits de mutation par département (2026)
• Service-public.gouv.fr, prêt à taux zéro
• Décret n° 2025-538 du 13 juin 2025 relatif aux actes établis par les notaires sur support électronique (Légifrance)