Résident au Canada : vendre, acheter ou louer un bien en France, impôts et signature

Quels impôts paie en France un résident canadien qui vend ?

La convention fiscale franco-canadienne du 2 mai 1975 laisse à la France l'imposition des gains tirés d'un immeuble situé sur son territoire (article 13). Le vendeur domicilié au Canada acquitte donc en France un prélèvement de 19 % sur la plus-value nette, calculée après les abattements pour durée de détention, comme pour un résident : exonération d'impôt après vingt-deux ans, de prélèvements sociaux après trente ans.

Les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2 %. Le taux réduit de 7,5 % est réservé aux personnes affiliées à la sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni : une affiliation au régime canadien ou québécois laisse le taux plein. Les plus-values immobilières restent en dehors de la hausse de la CSG votée pour 2026. Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Un vendeur de nationalité française peut bénéficier de l'exonération de l'article 150 U, II, 2° du Code général des impôts, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable, s'il a été domicilié en France au moins deux ans et vend avant le 31 décembre de la dixième année suivant son départ, ou à tout moment s'il a gardé la libre disposition du logement. Notre guide sur la plus-value des non-résidents détaille ces règles, et celui consacré à la vente de l'ancienne résidence principale après le départ traite le cas du logement quitté au moment de l'installation au Canada.

Le représentant fiscal accrédité

Le Canada se trouve hors de l'Espace économique européen : le vendeur qui y réside désigne un représentant fiscal accrédité dès que le prix dépasse 150 000 € et que la plus-value reste imposable. Ce représentant, une banque ou une société agréée par l'administration, répond du paiement de l'impôt et de l'exactitude de la déclaration, y compris lors d'un contrôle ultérieur.

La dispense joue automatiquement lorsque le prix est inférieur ou égal à 150 000 €, lorsque la durée de détention exonère totalement la plus-value de l'impôt et des prélèvements sociaux, ou pour la vente de l'ancienne résidence principale exonérée. Nous vérifions ces critères dès l'avant-contrat et, si un représentant est nécessaire, nous lui transmettons le dossier suffisamment tôt pour que sa désignation figure dans l'acte. Sa rémunération reste à la charge du vendeur et se négocie avec lui.

Déclarer la vente au Canada et éviter la double imposition

L'article 23 de la convention prévoit que le Canada déduit de l'impôt canadien l'impôt payé en France sur les gains de source française. En pratique, vous déclarez la vente dans votre déclaration de revenus canadienne, selon les règles et en dollars canadiens, et vous demandez le crédit pour impôt étranger au moyen du formulaire fédéral T2209. Le décompte de l'impôt français que nous vous remettons après la signature sert de justificatif.

Le montant du crédit dépend du calcul canadien du gain, qui diffère du calcul français : prix d'acquisition, taux de change, résidence principale éventuelle. Le traitement des prélèvements sociaux se vérifie avec votre conseil canadien. Tant que vous détenez le bien, une obligation déclarative peut aussi s'appliquer : le formulaire T1135 vise les biens étrangers dont le coût total dépasse 100 000 $ ; une résidence secondaire réservée à votre usage personnel en est exclue, un logement loué y entre.

Acheter en France en vivant au Canada

L'achat se prépare à distance : visite par un proche ou un professionnel, offre, avant-contrat signé électroniquement, puis acte signé par votre mandataire. Une procuration authentique est exigée lorsque l'achat est financé par un prêt garanti par une hypothèque ou un privilège ; nous la recevons à distance. Le financement d'un non-résident obéit à des critères bancaires propres, présentés dans notre guide sur le crédit immobilier des non-résidents.

Si vous êtes marié, le régime matrimonial détermine à qui appartiendra le bien. Des époux mariés au Québec sans contrat relèvent, selon le droit québécois, de la société d'acquêts, régime légal depuis le 1er juillet 1970, et du patrimoine familial. Le notaire français détermine la loi applicable selon la date du mariage et la première résidence des époux, puis rédige l'acte en conséquence, en recueillant au besoin l'intervention du conjoint. Les fonds viennent d'un compte ouvert à votre nom, et nous vous indiquons le montant exact à virer.

Louer votre bien depuis le Canada

Les loyers d'un bien situé en France sont imposables en France (article 6 de la convention). Vous les déclarez chaque année au service des impôts des non-résidents, au taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenus nets de source française et de 30 % au-delà, pour les revenus de 2025, ou au taux moyen si vous justifiez de l'ensemble de vos revenus mondiaux et qu'il vous est plus favorable. Les prélèvements sociaux s'appliquent au taux de 17,2 %.

Le Canada impose aussi ces loyers et déduit l'impôt français dans les mêmes conditions que pour la plus-value. Mettre en location l'ancienne résidence principale modifie les exonérations de plus-value ouvertes lors d'une vente ultérieure : notre guide sur la location d'un logement en France par un expatrié expose ces choix avant la signature du bail.

Signer depuis le Canada : procuration à distance, apostille, décalage horaire

Depuis le 1er octobre 2025, le décret du 13 juin 2025 encadre la procuration notariée reçue à distance : identification par le dispositif du notariat, puis visioconférence avec le notaire. Vous filmez votre pièce d'identité et votre visage avec votre smartphone, puis vous signez électroniquement pendant la visioconférence, au moyen d'un code reçu par SMS. Avant le rendez-vous, nous vérifions avec vous que votre pièce et votre numéro de téléphone permettent ce parcours.

Le décalage atteint six heures avec Montréal ou Toronto et neuf heures avec Vancouver : un rendez-vous fixé à 16 heures à Chartres a lieu à 10 heures dans l'Est du Canada et à 7 heures sur la côte Pacifique. Votre mandataire, souvent un collaborateur de l'étude ou un proche, signe ensuite l'acte selon vos instructions. Le déroulé complet figure sur notre page consacrée aux actes à distance.

Les documents canadiens, actes d'état civil ou attestations signées devant un notary public dans une province de common law, reçoivent une apostille de l'autorité compétente, puis une traduction s'ils sont rédigés en anglais. Au Québec, une procuration peut aussi être reçue par un notaire québécois, selon une procédure décrite dans notre guide dédié.

Recevoir le prix au Canada

Le prix transite par la comptabilité de l'étude, déposée à la Caisse des dépôts. Nous réglons l'impôt de plus-value lors de l'enregistrement de l'acte, remboursons le prêt éventuel, puis virons le solde sur un compte ouvert à votre nom, en France ou au Canada. La conversion en dollars canadiens relève de votre banque, dont les frais et les cours varient.

Nous confirmons vos coordonnées bancaires par un échange direct avec vous, par téléphone ou en visioconférence, jamais sur la seule foi d'un courriel : les fraudes au virement visent précisément les ventes conduites à distance. Une attestation précisant l'origine des fonds, vente d'un bien immobilier en France, accompagne le virement lorsque votre banque canadienne la demande.

Sources

• Impots.gouv.fr, convention fiscale entre la France et le Canada du 2 mai 1975
• Impots.gouv.fr, plus-values immobilières des non-résidents
• BOFiP, représentant fiscal des non-résidents, BOI-RFPI-PVINR-30-20
• Impots.gouv.fr, taux minimum et taux moyen des non-résidents
• Agence du revenu du Canada, questions sur le formulaire T1135
• Agence du revenu du Canada, formulaire T2209 (crédits fédéraux pour impôt étranger)
• HCCH, état des signatures de la convention Apostille
• Chambre des notaires du Québec, régimes matrimoniaux et patrimoine familial