L'essentiel
- Un Français établi à l'étranger peut emprunter auprès d'une banque française pour acheter en France ; les établissements appliquent toutefois aux non-résidents des critères propres sur l'apport, la monnaie et la stabilité des revenus, et le pays de résidence.
- Le prêt reste régi par le Code de la consommation : l'offre ne peut être acceptée que dix jours après sa réception, et l'avant-contrat prévoit une condition suspensive d'obtention du prêt d'une durée d'au moins un mois.
- Lorsque la banque retient une hypothèque conventionnelle, le mandat de la consentir doit prendre la forme notariée (article 2409 du Code civil) : nous recevons votre procuration à distance, en visioconférence.
- Un prêt libellé dans une autre devise que l'euro est réservé aux emprunteurs qui perçoivent leurs revenus ou détiennent un patrimoine dans cette devise, avec une information renforcée sur le risque de change (article L. 313-64 du Code de la consommation).
Ce que les banques examinent chez un emprunteur non résident
La banque apprécie d'abord la solidité des revenus : nature du contrat de travail, employeur, ancienneté, monnaie de versement, fiscalité du pays de résidence. Les revenus perçus dans une devise étrangère sont convertis, parfois avec une marge de prudence pour tenir compte des variations du change. Le pays de résidence compte aussi : certains établissements prêtent volontiers aux résidents de l'Union européenne ou de la Suisse et se montrent plus sélectifs pour d'autres pays, faute de pouvoir y vérifier les revenus ou y recouvrer une créance.
Les banques françaises appliquent à leurs crédits immobiliers les critères du Haut Conseil de stabilité financière : un taux d'effort de 35 % au plus, assurance comprise, et une durée de 25 ans au plus, avec une marge de dérogation réservée en priorité aux acquéreurs de leur résidence principale. Beaucoup demandent en outre un apport couvrant au moins les frais d'acquisition, la domiciliation d'une partie des revenus ou le placement d'une épargne. Les citoyens américains rencontrent parfois des refus d'ouverture de compte liés aux obligations déclaratives imposées par la loi fiscale américaine.
Un dossier complet et traduit accélère l'instruction : bulletins de salaire, contrat de travail, avis d'imposition du pays de résidence, relevés de compte, justificatif d'apport, et, si vous en avez un, dernier avis d'imposition français.
Revenus en devises et prêt en devise étrangère
Emprunter en euros avec des revenus en francs suisses, en dollars ou en livres expose à un risque de change : si votre monnaie baisse face à l'euro, l'échéance pèse davantage sur votre budget. Certaines banques proposent un prêt libellé dans la devise de vos revenus. L'article L. 313-64 du Code de la consommation l'encadre : il suppose que l'emprunteur déclare percevoir principalement ses revenus ou détenir un patrimoine dans cette devise, et la banque doit l'informer du risque de change et des possibilités de conversion.
Le choix dépend de la durée d'expatriation envisagée : un retour prévu en France, avec des revenus redevenus en euros, plaide pour un prêt en euros. La négociation du crédit se fait entre vous et la banque ; nous vérifions que l'offre émise correspond à l'opération décrite dans l'avant-contrat et dans l'acte.
L'assurance emprunteur depuis l'étranger
La banque exige presque toujours une assurance couvrant le décès et l'incapacité. Vous pouvez choisir un autre contrat que celui de la banque, à garanties équivalentes, et en changer à tout moment depuis la loi du 28 février 2022. Pour un expatrié, la clause décisive est la couverture territoriale : certains contrats limitent ou excluent la garantie lorsque l'assuré réside dans certains pays ou y exerce certaines professions.
Lisez donc les exclusions au regard de votre pays de résidence, de vos déplacements professionnels et de vos projets de mobilité. Un contrat adapté aux expatriés peut coûter davantage mais éviter une garantie inopérante le jour où elle serait utile.
La garantie du prêt et la procuration notariée
Pour l'achat d'un logement existant, la banque retient le plus souvent l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui a remplacé le privilège de prêteur de deniers le 1er janvier 2022 ; pour une construction ou des travaux, une hypothèque conventionnelle ; ailleurs, la caution d'un organisme spécialisé, dont l'accord dépend de sa propre politique à l'égard des non-résidents. Notre guide sur les garanties du prêt immobilier compare leurs coûts.
L'article 2409 du Code civil impose la forme notariée à l'hypothèque conventionnelle et au mandat de la consentir. En pratique, dès que l'achat est financé par un prêt constaté dans l'acte, nous faisons signer à l'acquéreur une procuration authentique, reçue à distance après une identification en ligne, qui couvre à la fois l'achat et le prêt. Le déroulé d'une signature à distance décrit les étapes, de la vidéo de la pièce d'identité à la signature électronique.
Le calendrier : de l'offre d'achat à l'acte
L'avant-contrat fixe la durée de la condition suspensive d'obtention du prêt, qui ne peut être inférieure à un mois. Depuis l'étranger, prévoyez une durée plus longue que ce minimum, adaptée à l'instruction d'un dossier comportant des pièces étrangères, et déposez vos demandes de prêt dès la signature. La condition suspensive de prêt vous protège si les banques refusent le financement dans les conditions prévues.
L'offre de prêt vous parvient par courrier ou sous forme électronique selon la banque. Elle ne peut être acceptée qu'à l'expiration d'un délai de dix jours après sa réception : comptez les délais postaux internationaux lorsque l'offre voyage sur papier. La banque vire ensuite les fonds sur le compte de l'étude, et l'acte peut être signé.
| Étape | Règle ou délai | Ce que vous faites depuis l'étranger |
|---|---|---|
| Avant-contrat | Délai de rétractation de dix jours pour l'acquéreur d'un logement | Signature électronique ou par mandataire |
| Demande de prêt | Condition suspensive d'au moins un mois | Dossier traduit déposé dans plusieurs banques |
| Offre de prêt | Acceptation au plus tôt dix jours après réception | Acceptation par courrier ou électroniquement |
| Procuration | Forme notariée si hypothèque conventionnelle | Visioconférence avec le notaire, identification en ligne |
| Acte de vente et de prêt | Fonds de la banque et apport sur le compte de l'étude | Signature par le mandataire, copie reçue en ligne |
Le rôle du notaire pour un acquéreur emprunteur à distance
Nous rédigeons l'avant-contrat en tenant compte de votre situation : durée réaliste de la condition suspensive, caractéristiques du prêt recherché, pays de résidence. Nous recevons l'offre de prêt ou ses conditions, vérifions leur concordance avec l'acte, préparons la garantie demandée par la banque et organisons votre procuration à distance.
Les fonds suivent un circuit sécurisé : le prêt est versé par la banque sur le compte de l'étude à la Caisse des dépôts et consignations, et votre apport arrive par virement depuis un compte ouvert à votre nom, accompagné des justificatifs d'origine demandés au titre de la lutte contre le blanchiment. Les délais de virement à anticiper figurent dans notre guide sur les fonds d'une vente ou d'un achat depuis l'étranger.
Emprunter dans son pays de résidence
Une banque du pays de résidence peut financer l'achat en France, souvent avec une garantie sur des biens ou des revenus qu'elle connaît. Pour le notaire, l'opération se présente alors comme un achat comptant : les fonds arrivent de l'étranger, avec leurs justificatifs d'origine. Si cette banque souhaite une hypothèque sur le bien situé en France, celle-ci est constituée par acte notarié français.
L'avant-contrat peut aussi prévoir une condition suspensive liée à un prêt étranger ; nous rédigeons la clause en fonction du calendrier de la banque. Notre guide sur l'achat ou la vente en France par un Français de l'étranger présente l'ensemble de l'opération, frais et fiscalité compris.
Exemple chiffré
Un appartement à Chartres acheté depuis Montréal
Claire, installée à Montréal, achète un appartement à Chartres pour 250 000 €, en vue de son retour dans quelques années. Elle dispose de 70 000 € d'apport et sollicite un prêt de 200 000 € en euros auprès d'une banque française. L'avant-contrat est signé électroniquement le 2 mars 2026.
- Frais d'acquisition estimés (bien ancien en Eure-et-Loir, environ 8 %)
- 20 000 €, couverts par l'apport
- Fin du délai de rétractation
- 12 mars 2026
- Condition suspensive de prêt
- Fixée à 60 jours, jusqu'au 1er mai 2026
- Offre de prêt reçue
- 15 avril 2026, acceptation possible à partir du 26 avril
- Garantie
- Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers
- Procuration authentique à distance
- Signée en visioconférence le 20 mai 2026
- Acte de vente et de prêt
- Signé le 2 juin 2026 par un collaborateur de l'étude
La durée de 60 jours laisse à la banque le temps d'instruire un dossier comportant des revenus canadiens. Claire a mené toute l'opération depuis Montréal : elle a accepté l'offre par voie électronique, signé la procuration depuis Montréal et reçu la copie de l'acte en ligne.
Questions fréquentes
Quel apport une banque demande-t-elle à un non-résident ?
Chaque banque définit librement sa politique d'apport. En pratique, les établissements attendent souvent des non-résidents un apport au moins égal aux frais d'acquisition, et parfois davantage selon le pays de résidence et la monnaie des revenus. Les solutions d'achat sans apport existent aussi, plus rares pour un emprunteur installé à l'étranger.
Puis-je accepter l'offre de prêt depuis l'étranger ?
Oui. Selon la banque, l'acceptation se fait par courrier ou par signature électronique. Le délai de dix jours court à compter de la réception de l'offre : une acceptation datée trop tôt fragilise le prêt. Lorsque l'offre voyage par courrier international, prévoyez les délais d'acheminement dans la durée de la condition suspensive.
Faut-il ouvrir un compte bancaire en France ?
La banque qui vous prête l'exige souvent, pour y prélever les échéances. L'étude, elle, reçoit votre apport depuis un compte ouvert à votre nom en France ou à l'étranger. Un compte en France reste commode pour régler la taxe foncière, les charges et l'assurance du bien.
Mon conjoint doit-il signer le prêt ?
Cela dépend de la banque, qui retient souvent les deux conjoints comme coemprunteurs, et de votre régime matrimonial, qui détermine à qui appartiendra le bien. Pour un couple marié à l'étranger ou de nationalités différentes, la loi applicable au régime se détermine selon des règles propres, que nous analysons avant l'avant-contrat.
Que se passe-t-il si aucune banque n'accepte de me prêter ?
Si vous avez déposé vos demandes conformément à l'avant-contrat et que le prêt est refusé dans le délai prévu, la condition suspensive défaillit : l'avant-contrat devient caduc et le dépôt de garantie vous est restitué. Conservez les refus écrits des banques, qui prouvent vos démarches.
Premier rendez-vous
Vous résidez loin de Chartres ?
Consultation en visioconférence et signature par procuration à distance.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Economie.gouv.fr, mesure du Haut Conseil de stabilité financière relative à l'octroi de crédits immobiliers
- Code de la consommation, article L. 313-64 (Légifrance)
- Service-public.gouv.fr, faut-il prendre une hypothèque pour obtenir un crédit immobilier ?
- Service-public.gouv.fr, hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers
- Notaires de France, expatriation : faire une procuration à l'étranger