L'essentiel
- Un résident des États-Unis vend son bien en France par l'intermédiaire d'un mandataire muni d'une procuration notariée signée à distance ; le notaire prélève sur le prix l'impôt de 19 % sur la plus-value et les prélèvements sociaux de 17,2 %.
- Au-delà de 150 000 € de prix, un représentant fiscal accrédité est désigné avant la signature, sauf exonération totale de la plus-value par la durée de détention.
- La convention fiscale du 31 août 1994 laisse la plus-value imposable en France ; les citoyens et résidents américains la déclarent aussi à l'IRS, qui accorde un crédit pour l'impôt étranger sur le revenu (formulaire 1116).
- Les comptes détenus en France par un contribuable américain se déclarent au Trésor américain (FBAR) dès que leur valeur cumulée dépasse 10 000 $ au cours de l'année.
- Les documents américains destinés à la France reçoivent une apostille : la convention de La Haye s'applique aux États-Unis depuis le 15 octobre 1981.
Signer la vente ou l'achat depuis les États-Unis
Vous restez chez vous. Nous recevons votre procuration en visioconférence, selon le dispositif en vigueur depuis le 1er octobre 2025 : vidéo de votre pièce d'identité et de votre visage sur smartphone, puis signature électronique validée par un code SMS pendant l'entretien. Votre mandataire, un collaborateur de l'étude ou un proche, signe ensuite l'avant-contrat et l'acte à Chartres. Avant le rendez-vous, nous vérifions avec vous que votre pièce et votre numéro de téléphone permettent le parcours.
Le décalage est de six heures avec New York et de neuf heures avec Los Angeles : un rendez-vous à 16 heures à Chartres a lieu à 10 heures sur la côte Est et à 7 heures sur la côte Ouest. Un notary public américain certifie une signature sans recevoir d'acte authentique ; sa certification, apostillée par l'autorité de l'État fédéré, convient à une procuration sous signature privée. Notre guide sur le solicitor et le notary public explique cette différence, commune aux pays de common law.
L'impôt français sur la plus-value
La convention franco-américaine du 31 août 1994 laisse à la France l'imposition des gains tirés d'un immeuble situé sur son territoire (article 13). Le vendeur domicilié aux États-Unis acquitte un prélèvement de 19 % sur la plus-value nette, après abattement pour durée de détention, et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, le taux réduit de 7,5 % étant réservé aux personnes affiliées à la sécurité sociale d'un État européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni. Une surtaxe de 2 à 6 % s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Un vendeur de nationalité française peut prétendre à l'exonération de 150 000 € de plus-value nette imposable réservée aux ressortissants européens non résidents, s'il a été domicilié en France au moins deux ans et vend dans les délais fixés par l'article 150 U, II, 2° du Code général des impôts. Un citoyen américain en reste exclu, même après de longues années passées en France. Notre guide sur la plus-value des non-résidents détaille le calcul.
Le représentant fiscal accrédité
Les États-Unis se trouvent hors de l'Espace économique européen : le vendeur qui y réside désigne un représentant fiscal accrédité lorsque le prix dépasse 150 000 € et que la plus-value reste imposable. Ce représentant répond du paiement de l'impôt et de l'exactitude de la déclaration de plus-value, y compris lors d'un contrôle ultérieur.
La dispense s'applique automatiquement lorsque le prix est inférieur ou égal à 150 000 €, lorsque la durée de détention exonère totalement la plus-value, ou lors de la vente exonérée de l'ancienne résidence principale. Nous examinons ces critères dès l'avant-contrat, puis transmettons le dossier au représentant choisi, afin que sa désignation figure dans l'acte. Sa rémunération reste à la charge du vendeur.
Déclarer la vente à l'IRS
Les citoyens américains et les résidents étrangers aux États-Unis sont imposés sur leurs revenus mondiaux, quel que soit leur lieu de vie. La plus-value réalisée en France entre donc dans la déclaration fédérale, calculée selon les règles et en dollars américains. Le crédit pour impôt étranger, demandé sur le formulaire 1116, porte sur les impôts sur le revenu payés à l'étranger : l'impôt français de 19 % y répond.
Le sort des prélèvements sociaux français au regard de ce crédit se vérifie avec votre conseil américain, de même que l'impôt éventuel de votre État de résidence. Nous vous remettons, après la signature, le décompte détaillé de l'impôt français prélevé, qui sert de justificatif à votre déclaration.
Conservez les pièces qui permettront à votre conseil d'établir le gain selon les règles américaines : acte d'achat, factures de travaux, relevés des virements en dollars au moment de l'acquisition et de la vente. Le gain américain se calcule en effet sur les montants convertis à chaque date : l'évolution du dollar face à l'euro peut le rendre très différent de la plus-value française.
Acheter en France : prêt, régime matrimonial et banque
Un achat financé par un prêt garanti par une hypothèque exige une procuration authentique, que nous recevons à distance. Les banques françaises appliquent aux non-résidents des critères propres, présentés dans notre guide sur le crédit immobilier des non-résidents. Les obligations déclaratives liées à la loi américaine FATCA conduisent certaines banques françaises à se montrer réticentes à ouvrir un compte à un contribuable américain : anticipez cette démarche.
Si vous êtes marié, le régime matrimonial détermine la propriété du bien acheté. Neuf États appliquent un régime de communauté entre époux : Arizona, Californie, Idaho, Louisiane, Nevada, Nouveau-Mexique, Texas, Washington et Wisconsin. Pour la France, la loi applicable au régime dépend de la date du mariage et de la première résidence des époux, selon les règles exposées dans notre guide sur le régime matrimonial des couples internationaux. Nous rédigeons l'acte d'achat en tenant compte de ce régime et des conséquences successorales.
Louer le bien depuis les États-Unis
Les revenus d'un bien situé en France sont imposables en France (article 6 de la convention de 1994). Vous les déclarez chaque année au service des impôts des non-résidents, au taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenus nets de source française et de 30 % au-delà, pour les revenus de 2025, sauf option pour le taux moyen si vous justifiez de vos revenus mondiaux. Les prélèvements sociaux atteignent 17,2 %.
Ces loyers figurent aussi dans votre déclaration fédérale, avec un crédit pour l'impôt français sur le revenu. Un gestionnaire sur place encaisse les loyers, suit l'entretien et assure les relations avec le syndic : son mandat écrit précise ses pouvoirs. La location meublée obéit à des règles propres, détaillées dans notre guide sur la location meublée d'un non-résident.
Recevoir le prix aux États-Unis
Le prix transite par la comptabilité de l'étude, déposée à la Caisse des dépôts. Nous réglons l'impôt de plus-value lors de l'enregistrement de l'acte, remboursons le prêt éventuel et virons le solde sur un compte ouvert à votre nom, en France ou aux États-Unis. La conversion en dollars relève de votre banque, dont les frais et les cours varient.
Vos coordonnées bancaires se confirment par un échange direct avec nous, jamais sur la foi d'un seul courriel. Si le prix transite par un compte français à votre nom, pensez à la déclaration FBAR de l'année, puisque le seuil de 10 000 $ s'apprécie sur la valeur maximale atteinte par vos comptes étrangers.
Exemple chiffré
Un appartement à Chartres vendu par une résidente de Boston
Sarah, citoyenne américaine domiciliée à Boston, a acheté en mai 2016 un appartement à Chartres pour 150 000 €. Elle le vend 205 000 € en octobre 2026, après dix années pleines de détention, sans justificatif de frais ni de travaux.
- Prix d'acquisition majoré (150 000 € + 7,5 % de frais + 15 % de travaux)
- 183 750 €
- Plus-value brute (205 000 € − 183 750 €)
- 21 250 €
- Abattement pour l'impôt (5 années × 6 %)
- 30 %, soit une base de 14 875 €
- Impôt de 19 %
- 2 826,25 €
- Abattement pour les prélèvements sociaux (5 années × 1,65 %)
- 8,25 %, soit une base de 19 496,88 €
- Prélèvements sociaux de 17,2 %
- 3 353,46 €
- Total prélevé sur le prix
- 6 179,71 €
Le prix dépasse 150 000 € : Sarah désigne un représentant fiscal accrédité, dont la rémunération s'ajoute. Elle déclare ensuite la vente à l'IRS et impute les 2 826,25 € d'impôt français sur l'impôt fédéral dû sur ce gain, dans les limites du formulaire 1116.
Questions fréquentes
Un notary public américain peut-il recevoir ma procuration ?
Il certifie votre signature, ce qui suffit pour une procuration sous signature privée, par exemple pour une vente payée comptant. La certification reçoit ensuite une apostille de l'autorité de l'État fédéré, puis une traduction si le document est en anglais. Pour une donation ou un prêt hypothécaire, une procuration authentique est exigée : nous la recevons à distance.
Je suis binational franco-américain : quelles règles fiscales s'appliquent ?
Pour l'impôt français, c'est votre domicile fiscal qui compte : domicilié aux États-Unis, vous êtes vendeur non résident. Votre nationalité française vous ouvre l'exonération de 150 000 € si vous remplissez ses conditions. Côté américain, votre citoyenneté vous impose de déclarer la vente à l'IRS, où que vous viviez.
Puis-je éviter le représentant fiscal ?
Oui dans trois cas : un prix inférieur ou égal à 150 000 €, une plus-value totalement exonérée par la durée de détention, ou la vente exonérée de votre ancienne résidence principale. En dehors de ces cas, sa désignation s'impose aux vendeurs domiciliés aux États-Unis. Nous vous mettons en relation avec des représentants accrédités dès l'avant-contrat.
Le prix de vente peut-il être viré sur mon compte américain ?
Oui, pourvu que le compte soit à votre nom. Nous virons le solde en euros et votre banque le convertit en dollars. Les banques demandent souvent une attestation de l'origine des fonds, que nous fournissons. Notre guide sur les fonds d'une vente depuis l'étranger détaille le circuit et les précautions contre la fraude au virement.
Faut-il un compte bancaire en France pour acheter ?
Un compte français facilite la vie courante du propriétaire, mais l'achat peut se financer depuis un compte ouvert à votre nom aux États-Unis. Nous recevons le virement international sur le compte de l'étude, après vérification de l'origine des fonds exigée par la réglementation contre le blanchiment. Anticipez ce virement de quelques jours, en tenant compte du change et des délais bancaires.
Que se passe-t-il pour mon bien français à mon décès ?
La maison située en France reste imposable en France, et la convention franco-américaine du 24 novembre 1978 organise le crédit d'impôt entre les deux pays. La loi applicable à la succession et le sort de la réserve héréditaire méritent d'être étudiés dès l'achat, notamment si vous testez selon le droit d'un État américain.
Premier rendez-vous
Vous résidez loin de Chartres ?
Consultation en visioconférence et signature par procuration à distance.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Impots.gouv.fr, plus-values immobilières des non-résidents
- Impots.gouv.fr, convention fiscale franco-américaine en matière d'impôts sur le revenu
- BOFiP, représentant fiscal des non-résidents, BOI-RFPI-PVINR-30-20
- IRS, U.S. citizens and resident aliens abroad
- IRS, foreign tax credit
- IRS, Report of Foreign Bank and Financial Accounts (FBAR)
- IRS, Publication 555, community property
- Impots.gouv.fr, taux minimum et taux moyen des non-résidents