Location meublée par un non-résident : LMNP, taux minimum d'imposition et plus-value

Un revenu commercial, imposé en France

Les loyers d'un logement meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers réservés à la location nue. Les conventions fiscales réservent en règle générale à l'État où se situe l'immeuble le droit d'imposer ces revenus : vous les déclarez donc en France, après votre départ comme avant. Le loueur devient professionnel lorsque ses recettes de location meublée dépassent à la fois 23 000 € par an et ses autres revenus d'activité ; dans les autres cas, il reste loueur non professionnel.

L'activité se déclare sur le guichet unique des formalités d'entreprises, qui attribue un numéro SIRET, démarche accessible en ligne depuis l'étranger. Le loueur peut devenir redevable de la cotisation foncière des entreprises. Notre guide sur la location meublée non professionnelle détaille les règles communes à tous les loueurs, résidents ou non : bail, mobilier obligatoire, micro-BIC et régime réel.

Déclarer depuis l'étranger : micro-BIC ou régime réel

Au régime micro-BIC, les recettes se reportent sur la déclaration complémentaire des revenus professionnels (formulaire 2042-C-PRO), et l'administration applique un abattement forfaitaire. Pour un meublé loué à l'année, cet abattement est de 50 %, dans la limite de 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026 ; pour un meublé de tourisme non classé, il est de 30 % dans la limite de 15 000 €.

Au régime réel, obligatoire au-delà de ces seuils et ouvert sur option en deçà, le loueur dépose une déclaration de résultats auprès du service des impôts des entreprises compétent, puis reporte le résultat sur sa déclaration de revenus. Il déduit ses charges réelles et amortit le bâtiment, hors terrain, et le mobilier. L'amortissement ramène le résultat au plus à zéro ; la fraction non déduite se reporte sans limite de durée. Un expert-comptable habitué aux non-résidents tient souvent cette comptabilité à distance.

Le taux minimum de 20 % ou 30 %, ou le taux moyen

Le bénéfice de location meublée s'ajoute à vos autres revenus de source française et supporte l'impôt sur le revenu selon le barème, avec un taux minimum : 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable, puis 30 % au-delà, pour les revenus 2025. Ce taux minimum pèse lourdement sur les revenus modestes, que le barème des résidents imposerait peu.

Vous pouvez demander l'application du taux moyen qui résulterait de l'imposition en France de l'ensemble de vos revenus mondiaux, lorsqu'il est plus faible, en justifiant ces revenus. L'impôt se paie par acomptes prélevés sur un compte bancaire au titre du prélèvement à la source. Le pays de résidence peut aussi prendre en compte ces loyers : la convention fiscale indique s'il les exonère, en les retenant parfois pour fixer le taux de vos autres revenus, ou s'il les impose en accordant un crédit d'impôt.

Les prélèvements sociaux : 18,6 %, ou 7,5 % selon votre affiliation

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté à 10,6 % la CSG sur la plupart des revenus du patrimoine, ce qui fixe à 18,6 % le taux global des prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée non professionnelle. Les revenus fonciers d'une location nue et les plus-values immobilières restent à 17,2 %. Les revenus d'immeubles situés en France supportent ces prélèvements même lorsque leur propriétaire vit à l'étranger.

Les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen ou de la Suisse, et qui ne relèvent pas d'un régime français, sont exonérées de CSG et de CRDS : elles n'acquittent que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, sur présentation d'une attestation d'affiliation. L'administration admet que les personnes affiliées au régime britannique en bénéficient également. Un loueur installé au Canada, aux États-Unis, en Asie ou au Moyen-Orient acquitte donc le taux de 18,6 %.

Meublé de tourisme : les règles locales avant la fiscalité

Louer à une clientèle de passage impose d'abord des formalités locales : déclaration en mairie, numéro d'enregistrement dans les communes qui l'ont institué, et généralisation prévue de l'enregistrement par un téléservice national. Hors de la résidence principale, ce qui est le cas du logement d'un non-résident, certaines communes soumettent la location touristique à une autorisation de changement d'usage. Un règlement de copropriété peut désormais l'interdire, et les logements proposés devront être classés entre A et D au diagnostic de performance énergétique à compter du 1er janvier 2034.

La gestion à distance d'un meublé de tourisme suppose un relais sur place, conciergerie ou agence, pour les arrivées, le ménage et la taxe de séjour. Ces règles, issues de la loi du 19 novembre 2024, sont présentées dans notre guide sur les meublés de tourisme. Le logement meublé que vous gardez à votre disposition entre deux locations supporte par ailleurs la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

La revente : plus-value des non-résidents et amortissements

Le loueur en meublé non professionnel qui vend relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, adapté aux non-résidents : prélèvement de 19 %, prélèvements sociaux de 17,2 % ou 7,5 %, abattements pour durée de détention, surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, et représentant fiscal accrédité dans les cas prévus. Le détail du calcul figure dans notre guide sur la plus-value des non-résidents.

Pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, les amortissements effectivement déduits pendant la location viennent en diminution du prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable. Les logements situés dans certaines résidences de services, étudiantes ou pour personnes âgées, échappent à cette règle. Avant toute vente, nous reconstituons avec votre expert-comptable le montant des amortissements à retenir. L'exonération de 150 000 € ouverte aux ressortissants européens non résidents peut s'appliquer à un logement meublé détenu directement, sous ses conditions propres.

Louer meublé ou nu depuis l'étranger : les critères

Le meublé conserve un avantage pendant la détention : abattement de 50 % au micro-BIC, ou résultat souvent neutralisé par les amortissements au régime réel. Il demande en contrepartie un bail plus court, une rotation plus fréquente des locataires, l'entretien du mobilier, des prélèvements sociaux plus élevés et une plus-value alourdie à la revente. La location nue offre des baux de trois ans et une gestion plus simple ; notre guide sur la location de son logement pendant l'expatriation en présente la fiscalité.

Si le logement était votre résidence principale, toute location, meublée ou nue, fait perdre l'exonération de plus-value liée au départ. Le choix se fait donc au regard de la durée prévue de l'expatriation, de vos projets de retour et de la plus-value latente. Nous l'examinons avec vous en visioconférence, chiffres à l'appui.

Sources

• Impots.gouv.fr, je suis non-résident et je donne en location un bien meublé : quelles sont mes obligations fiscales ?
• Service-public.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (mise à jour du 30 juin 2026)
• Service-public.gouv.fr, revenus d'une location meublée
• Impots.gouv.fr, plus-values immobilières des non-résidents
• Service-public.gouv.fr, impôt sur le revenu d'un Français partant vivre à l'étranger