L'essentiel
- Détacher une parcelle en vue de la vendre comme terrain à bâtir crée un lotissement (article L442-1 du Code de l'urbanisme) : une déclaration préalable suffit en général ; un permis d'aménager est exigé si la division crée des voies ou espaces communs, ou si le terrain se trouve en site patrimonial remarquable, aux abords d'un monument historique ou en site classé.
- Un géomètre-expert borne la parcelle et établit le document modificatif du parcellaire cadastral avant la demande d'autorisation.
- Pendant cinq ans, un permis de construire sur le lot ne peut être refusé sur le fondement de règles d'urbanisme adoptées après l'autorisation de lotir (article L442-14).
- La parcelle détachée de votre résidence principale et vendue comme terrain à bâtir est soumise à l'impôt sur la plus-value : l'exonération de la résidence principale ne s'étend pas aux terrains à bâtir.
- Un particulier qui vend un terrain de son patrimoine privé est présumé hors du champ de la TVA ; des aménagements importants ou une démarche de commercialisation comparable à celle d'un professionnel peuvent l'y faire entrer.
Vérifier d'abord que la parcelle peut accueillir une construction
Le plan local d'urbanisme fixe la constructibilité de la parcelle : zone, emprise au sol, hauteur, implantation par rapport aux limites et à la voie, stationnement, espaces verts. Ces règles s'appliquent aussi à la maison conservée, qui doit rester conforme après la division, notamment pour les distances aux nouvelles limites et le nombre de places de stationnement. Le certificat d'urbanisme opérationnel, délivré par la mairie, indique si l'opération projetée est réalisable et fige pendant dix-huit mois les règles applicables.
La desserte conditionne la valeur du terrain : accès à une voie publique, réseaux d'eau, d'électricité et de télécommunications, assainissement collectif ou, à défaut, sol apte à un assainissement individuel. Dans les communes de Chartres métropole comme dans le reste de l'Eure-et-Loir, il faut aussi vérifier les risques, en particulier les zones inondables des vallées et l'exposition des sols argileux au retrait-gonflement. Notre guide sur l'achat d'un terrain à bâtir présente ces vérifications du point de vue de l'acquéreur.
Déclaration préalable ou permis d'aménager ?
La division d'un terrain sans projet de construction échappe en principe aux formalités d'urbanisme, sauf lorsque la commune a soumis les divisions à déclaration dans des secteurs qu'elle protège (article L115-3). Dès que la parcelle est détachée pour être bâtie, l'opération constitue un lotissement. Le régime de droit commun est la déclaration préalable (article R421-23). Le permis d'aménager devient obligatoire lorsque la division prévoit la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs aux lots, ou lorsque le terrain est situé dans un site patrimonial remarquable, aux abords d'un monument historique ou dans un site classé (article R421-19).
À Chartres, le site patrimonial remarquable du centre historique et les abords de la cathédrale et des autres monuments protégés couvrent une grande partie de la ville : une division y relève du permis d'aménager, instruit avec l'avis de l'architecte des Bâtiments de France. Notre guide sur le site patrimonial remarquable de Chartres en décrit le périmètre et les contraintes. Au-delà de 2 500 m² de terrain à aménager, le projet de permis d'aménager est établi par un architecte.
| Situation | Autorisation | Délai d'instruction de droit commun |
|---|---|---|
| Division sans projet de construction | Aucune, sauf secteur protégé par la commune | Sans objet |
| Détachement d'un ou plusieurs lots à bâtir, sans voie ni espace commun | Déclaration préalable | Un mois |
| Lots desservis par une voie ou des équipements communs créés pour l'opération | Permis d'aménager | Trois mois |
| Terrain en site patrimonial remarquable, aux abords d'un monument historique ou en site classé | Permis d'aménager | Trois mois, majoré en cas de consultation de l'architecte des Bâtiments de France |
Le bornage et le document d'arpentage
Avant de déposer la demande d'autorisation, un géomètre-expert réalise le bornage de la parcelle à détacher : il convoque les propriétaires voisins, implante les bornes et dresse un procès-verbal signé par chacun. Il établit aussi le document modificatif du parcellaire cadastral, qui crée les nouveaux numéros de parcelles repris dans l'acte de vente.
La promesse et l'acte de vente d'un terrain destiné à la construction d'un logement indiquent si le descriptif du terrain résulte d'un bornage ; pour un lot de lotissement, cette mention est obligatoire (article L115-4 du Code de l'urbanisme). Un bornage contradictoire prévient les litiges de limites avec les voisins et avec l'acquéreur. Lorsqu'un voisin refuse de signer, le bornage peut être demandé en justice.
Viabiliser la parcelle et organiser les servitudes
Viabiliser consiste à amener en limite de parcelle les réseaux nécessaires à une construction : eau potable, électricité, télécommunications, évacuation des eaux usées et pluviales. Les gestionnaires de réseaux établissent des devis ; le raccordement peut être réalisé par le vendeur avant la vente, ou laissé à l'acquéreur, avec une incidence sur le prix que la promesse doit refléter. Les frais de voirie, réseaux et distribution payés par le vendeur viennent en déduction de la plus-value.
Lorsque la parcelle détachée n'a pas d'accès direct à la voie publique, ou que ses réseaux traversent le terrain conservé, l'acte de vente crée les servitudes nécessaires : passage, canalisations, écoulement des eaux. Leur tracé, leur largeur et la répartition de l'entretien se fixent avant la vente, en cohérence avec le plan du géomètre. Notre guide sur les servitudes décrit leur régime.
La vente de la parcelle : promesse, conditions suspensives, droits de préemption
La promesse peut être signée avant l'obtention de l'autorisation, sous la condition suspensive de celle-ci, purgée du recours des tiers, pendant deux mois à compter de l'affichage sur le terrain, et du retrait administratif. L'acquéreur demande en général une condition d'obtention de son propre permis de construire et de son prêt. Dans les zones où les sols argileux sont moyennement ou fortement exposés au retrait-gonflement, le vendeur d'un terrain non bâti constructible fournit une étude géotechnique préalable, annexée à la promesse.
Le terrain peut être soumis au droit de préemption urbain de la commune ; en zone agricole, la SAFER peut aussi disposer d'un droit de préemption. En lotissement soumis à permis d'aménager, la vente des lots intervient en principe après l'achèvement des travaux d'aménagement, ou plus tôt avec une garantie d'achèvement. Après une déclaration préalable, la division doit être réalisée dans les trois ans. Le déroulement général de la vente figure dans notre guide sur les étapes d'une vente.
La plus-value sur le terrain détaché
L'exonération de la résidence principale couvre la maison et ses dépendances immédiates, terrain d'agrément compris, lorsqu'ils sont vendus ensemble. Elle ne s'étend pas à une parcelle vendue comme terrain à bâtir, même prélevée sur le jardin de votre résidence principale : la plus-value sur ce terrain est imposable selon le régime des particuliers, avec les abattements pour durée de détention, qui exonèrent d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans.
Le prix d'acquisition retenu correspond à la fraction du prix d'achat de l'ensemble qui se rapporte à la parcelle, déterminée selon sa valeur relative, majorée des frais d'acquisition réels ou du forfait de 7,5 % et des frais de viabilisation payés par le vendeur. La surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 € ne s'applique pas aux terrains à bâtir. Les exonérations générales restent possibles : quote-part de prix de 15 000 € au plus, vendeur retraité aux revenus modestes, vente à un organisme de logement social jusqu'au 31 décembre 2027. Notre guide sur les exonérations de plus-value en précise les conditions.
Taxes sur les terrains devenus constructibles, TVA et risque de requalification
Deux taxes visent la première vente d'un terrain nu devenu constructible. La commune ou l'intercommunalité peut instituer une taxe forfaitaire de 10 %, à taux fixe, sur les terrains classés constructibles depuis moins de dix-huit ans (article 1529 du Code général des impôts). Une taxe nationale s'applique lorsque le terrain a été rendu constructible après le 13 janvier 2010 et que son prix de cession dépasse dix fois son prix d'acquisition (article 1605 nonies). Nous vérifions la date du classement et les délibérations locales avant de chiffrer votre net vendeur.
Un particulier qui vend des terrains issus de la gestion de son patrimoine privé, reçus par succession ou achetés de longue date, est présumé ne pas exercer d'activité économique : la vente échappe à la TVA, même si plusieurs lots sont vendus. Cette présomption tombe lorsqu'il engage une démarche active de commercialisation foncière comparable à celle d'un professionnel, par exemple des dépenses d'aménagement significatives ou des moyens de vente mis en concurrence avec les lotisseurs. Le profit peut alors relever de la TVA et, lorsque le vendeur réalise lui-même des travaux d'aménagement et de viabilité en vue de lotir, des bénéfices industriels et commerciaux (article 35 du Code général des impôts). Une division limitée à un ou deux lots, sans travaux d'envergure, reste dans le cadre patrimonial.
Exemple chiffré
La plus-value sur 500 m² détachés d'un jardin
Un couple a acheté en mars 2004 une maison avec 1 500 m² de terrain à Champhol, pour 180 000 €. En juin 2026, il détache 500 m² constructibles depuis longtemps et les vend 90 000 € après avoir payé 12 000 € de viabilisation. La parcelle représentait 15 % de la valeur de l'ensemble lors de l'achat.
- Fraction du prix d'achat afférente à la parcelle (15 % de 180 000 €)
- 27 000 €
- Frais d'acquisition, forfait de 7,5 %
- 2 025 €
- Frais de viabilisation payés par le vendeur
- 12 000 €
- Plus-value brute (90 000 € − 41 025 €)
- 48 975 €
- Durée de détention : 22 ans, abattement pour l'impôt sur le revenu
- 100 %, impôt nul
- Abattement pour les prélèvements sociaux à 22 ans
- 28 %
- Prélèvements sociaux (48 975 € × 72 % × 17,2 %)
- 6 065 €
Le couple conserve environ 84 000 € de la vente, avant frais de géomètre et de diagnostics. Vendue quelques années plus tôt, la même parcelle aurait supporté l'impôt sur le revenu de 19 % après abattement partiel ; vendue après trente ans de détention, elle serait entièrement exonérée.
Questions fréquentes
Faut-il l'accord des voisins pour diviser mon terrain ?
La division relève de votre seule décision et de l'autorisation d'urbanisme. Les voisins interviennent au bornage : le géomètre les convoque pour fixer contradictoirement les limites communes, et leur signature du procès-verbal rend le bornage définitif. En cas de refus, le bornage judiciaire tranche. Si votre terrain fait lui-même partie d'un lotissement ancien, son cahier des charges peut encadrer les divisions ; nous le vérifions dans vos titres.
Puis-je vendre la parcelle avant d'avoir obtenu l'autorisation ?
Vous pouvez signer une promesse de vente dès maintenant, sous la condition suspensive de l'obtention de la déclaration préalable ou du permis d'aménager, devenus définitifs. L'acte de vente intervient ensuite, une fois le bornage réalisé, l'autorisation purgée des recours et, le cas échéant, le droit de préemption urbain purgé. Ce calendrier dure en pratique plusieurs mois.
La vente d'une partie de mon jardin est-elle exonérée comme ma maison ?
La parcelle vendue comme terrain à bâtir est imposable, même si elle provient du jardin de votre résidence principale. L'exonération ne couvre le terrain que s'il est vendu avec la maison, comme dépendance. La durée de détention, décomptée depuis l'achat de l'ensemble, réduit l'impôt : l'impôt sur le revenu disparaît après vingt-deux ans et les prélèvements sociaux après trente ans.
Qui paie le géomètre et la viabilisation ?
Le vendeur commande et paie en général le bornage, indispensable à la division et à la désignation du terrain dans l'acte. La viabilisation se négocie : réalisée par le vendeur, elle augmente le prix et se déduit de la plus-value ; laissée à l'acquéreur, elle réduit le prix. La promesse précise ce qui est livré, jusqu'où arrivent les réseaux et qui paie les raccordements.
Diviser pour vendre plusieurs lots me fait-il devenir lotisseur professionnel ?
La vente de quelques lots issus de votre patrimoine reste une opération patrimoniale, imposée selon le régime des plus-values des particuliers. Des travaux d'aménagement importants, une voirie créée pour l'opération ou une commercialisation organisée comme celle d'un professionnel exposent à la TVA et aux bénéfices commerciaux. Nous examinons le projet avant tout engagement de travaux, avec un conseil fiscal si nécessaire.
Premier rendez-vous
Vous vendez un bien ?
L'étude réunit les documents et prépare la vente, de l'avant-contrat à l'acte.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Service-public.gouv.fr, diviser un terrain en plusieurs lots
- Service-public.gouv.fr, déclaration préalable de travaux
- BOFiP, exonération de la résidence principale et de ses dépendances (BOI-RFPI-PVI-10-40-10)
- BOFiP, taxes sur la cession de terrains nus devenus constructibles (BOI-RFPI-TDC)
- BOFiP, notion d'assujetti pour les livraisons d'immeubles (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10)
- Service-public.gouv.fr, exonérations de l'impôt sur la plus-value immobilière