L'essentiel
- Dès la promesse de vente, le vendeur remet à l'acquéreur les documents sur l'organisation et la situation financière de la copropriété énumérés par l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation.
- Le délai de rétractation de dix jours de l'acquéreur court seulement à compter du lendemain de la remise de ces documents.
- Le pré-état daté réunit les informations financières du lot pour la promesse ; l'état daté, établi par le syndic avant l'acte de vente, est facturé au vendeur 380 € TTC au plus.
- La superficie privative du lot, dite superficie Carrez, figure dans la promesse et dans l'acte ; si elle est inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée, l'acquéreur peut obtenir une diminution proportionnelle du prix dans l'année de l'acte.
- Les appels de fonds sont dus par le copropriétaire en place à la date de leur exigibilité ; l'acte peut prévoir une autre répartition entre vendeur et acquéreur.
Les documents à remettre dès la promesse de vente
L'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation impose d'annexer à la promesse de vente, ou à défaut à l'acte authentique, une série de documents qui permettent à l'acquéreur de connaître la copropriété avant de s'engager. Ils se répartissent entre l'organisation de l'immeuble, sa situation financière et la situation du lot vendu. Le dossier de diagnostic technique s'y ajoute, comme pour toute vente : notre guide sur les diagnostics obligatoires en donne la liste.
Ces documents peuvent être remis sur papier, en main propre ou par un procédé dématérialisé, courriel ou espace en ligne, si l'acquéreur l'accepte par écrit. La plupart figurent sur l'extranet de la copropriété mis à disposition par le syndic. Nous les réunissons avec vous dès la mise en vente, afin que la promesse puisse être signée sans attendre le syndic.
- La fiche synthétique de la copropriété.
- Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et leurs modificatifs publiés.
- Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
- Le carnet d'entretien de l'immeuble et la notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires.
- Les conclusions du diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux ou son projet, lorsqu'ils existent.
- Les charges courantes et hors budget payées par le vendeur au titre des deux exercices précédents.
- Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acquéreur.
- L'état global des impayés de charges et des dettes envers les fournisseurs.
- La part du fonds de travaux rattachée au lot et le montant de la dernière cotisation.
Des documents qui conditionnent le délai de rétractation
L'acquéreur d'un logement dispose d'un délai de rétractation de dix jours après la signature de la promesse. En copropriété, ce délai court seulement à compter du lendemain de la remise des documents de l'article L721-2 (article L721-3). Une promesse signée avec un dossier incomplet laisse le délai ouvert : l'acquéreur peut se rétracter jusqu'à dix jours après la remise des pièces manquantes, même plusieurs semaines après la signature.
Joindre les documents à la promesse, et faire attester leur remise, sécurise donc le calendrier de la vente. Notre guide sur le délai de rétractation détaille son point de départ, et celui sur le compromis ou la promesse de vente les différences entre avant-contrats. Pour la vue de l'acquéreur, voyez le guide sur l'achat en copropriété.
Pré-état daté et état daté : deux documents, deux moments
Le pré-état daté, document issu de la pratique notariale, répond à l'obligation d'information financière au stade de la promesse. Il rassemble, sur un modèle recommandé par le notariat, les charges des deux derniers exercices, les sommes que l'acquéreur devra payer, les impayés de la copropriété et le fonds de travaux. Le vendeur peut le préparer lui-même à partir des documents de l'extranet ; lorsqu'il le commande au syndic, le prix dépend du contrat de syndic.
L'état daté intervient ensuite, avant l'acte de vente. Établi par le syndic seul, à la demande du notaire (article 5 du décret du 17 mars 1967), il arrête la situation comptable du lot à la date de la vente : sommes dues par le vendeur au syndicat, sommes dues par le syndicat au vendeur, sommes qui incomberont à l'acquéreur. Le syndic le facture au vendeur, dans la limite de 380 € TTC fixée par le décret du 21 février 2020.
| Pré-état daté | État daté |
|---|---|
| Moment | Promesse de vente |
| Base juridique | Article L721-2 du CCH (informations à fournir) |
| Auteur | Vendeur ou syndic |
| Coût | Libre si établi par le syndic |
| Objet | Informer l'acquéreur avant son engagement |
La superficie Carrez du lot
La promesse et l'acte de vente d'un lot de copropriété mentionnent sa superficie privative (article 46 de la loi du 10 juillet 1965). Elle comprend les planchers des locaux clos et couverts, déduction faite des murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures ; les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comptées. Les lots ou fractions de lots de moins de 8 m², ainsi que les caves, garages et emplacements de stationnement, en sont exclus.
L'absence de toute mention de superficie permet à l'acquéreur de demander la nullité de la vente dans le mois qui suit l'acte authentique. Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième, soit 5 %, à celle mentionnée, l'acquéreur obtient une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; il doit agir dans l'année de l'acte authentique, à peine de déchéance. Une superficie supérieure à celle annoncée ne donne lieu à aucun supplément de prix. Un mesurage par un diagnostiqueur, vérifié au regard des travaux réalisés depuis, protège le vendeur.
Charges, travaux votés et fonds de travaux : la répartition entre vendeur et acquéreur
À l'égard du syndicat, les provisions du budget prévisionnel et les appels de fonds pour travaux sont dus par celui qui est copropriétaire à la date de leur exigibilité (article 6-2 du décret du 17 mars 1967). Des travaux votés avant la vente, mais appelés après, sont donc payés par l'acquéreur, sauf convention contraire entre les parties. L'acte de vente peut prévoir que le vendeur les supporte, ou un partage au prorata ; cette convention règle leurs rapports sans modifier ce que doit chacun envers le syndicat.
Les sommes versées au fonds de travaux restent attachées au lot et définitivement acquises au syndicat. Les parties en tiennent compte, le cas échéant, dans la négociation du prix. Lorsqu'une assemblée générale se tient entre la promesse et l'acte, le vendeur en informe l'acquéreur et peut lui donner procuration pour voter sur les travaux dont il supportera la charge. Notre guide sur les charges et l'assemblée générale présente les règles de vote.
Après la signature : certificat du syndic, avis de mutation et opposition
Le notaire demande au syndic un certificat de moins d'un mois attestant que le vendeur est libre de toute obligation envers le syndicat. À défaut, il adresse au syndic, par lettre recommandée, un avis de mutation dans les quinze jours de la vente ; le syndic dispose alors de quinze jours pour former opposition au versement du prix, à hauteur des sommes restant dues par le vendeur (article 20 de la loi du 10 juillet 1965). Le notaire conserve ces sommes et les règle au syndicat.
Avant la vente, le syndic indique aussi si l'acquéreur, ou son conjoint ou partenaire, est déjà copropriétaire dans l'immeuble et fait l'objet d'impayés ; dans ce cas, la vente ne peut être conclue sans régularisation. Après l'acte, le notaire notifie le transfert de propriété au syndic. Dans les petites copropriétés du centre ancien de Chartres, souvent gérées par un syndic bénévole, ces formalités se préparent en amont avec lui.
Exemple chiffré
Travaux votés et superficie dans une vente à Chartres
Un appartement de Chartres est vendu 175 000 €, pour une superficie Carrez annoncée de 58,4 m². Un ravalement voté en assemblée générale en mars 2026 coûte 12 000 € au lot, appelés par moitié le 1er octobre 2026 et le 1er janvier 2027. L'acte est signé le 15 novembre 2026 ; il met à la charge du vendeur les travaux votés avant la promesse.
- Appel du 1er octobre 2026, exigible avant la vente
- 6 000 € payés par le vendeur
- Appel du 1er janvier 2027, exigible après la vente
- 6 000 € dus au syndicat par l'acquéreur
- Application de la clause de l'acte
- 6 000 € remboursés par le vendeur à l'acquéreur
- État daté facturé au vendeur
- 380 € TTC au plus
- Hypothèse : superficie réelle mesurée après la vente
- 54,9 m², soit 6 % de moins
- Diminution du prix exigible (175 000 € × 3,5 ÷ 58,4)
- 10 488 €
Sans la clause, l'acquéreur aurait supporté seul le second appel. L'écart de superficie dépassant 5 %, l'acquéreur peut demander dans l'année une diminution proportionnelle du prix : un mesurage fiable avant la mise en vente écarte ce risque.
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Questions fréquentes
Le pré-état daté est-il obligatoire ?
Les informations financières qu'il contient sont obligatoires dès la promesse, en vertu de l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation. Le document lui-même, sous ce nom, relève de la pratique. Vous pouvez donc remettre ces informations sous une autre forme, à condition qu'elles soient complètes ; le modèle du notariat permet de n'en oublier aucune.
Qui paie l'état daté et combien coûte-t-il ?
Le syndic le facture au vendeur, dans la limite de 380 € TTC. Ce plafond vise l'état daté lui-même ; d'autres prestations du syndic liées à la vente, comme la remise de documents supplémentaires, relèvent du contrat de syndic. Le notaire prélève en général ce montant sur le prix de vente.
Faut-il refaire le mesurage Carrez à chaque vente ?
Le mesurage reste utilisable tant que le lot n'a pas été modifié. Des travaux, une véranda, la réunion de deux pièces ou l'aménagement d'un comble changent la superficie et justifient un nouveau mesurage. Un mesurage ancien, réalisé selon des méthodes moins rigoureuses, gagne aussi à être vérifié, puisque l'erreur de plus de 5 % reste à la charge du vendeur.
Le vendeur récupère-t-il sa part du fonds de travaux ?
Les sommes versées au fonds de travaux restent acquises au syndicat et suivent le lot : l'acquéreur en bénéficie lorsque les travaux sont financés. Le vendeur peut faire valoir cette réserve dans la négociation, comme un élément de valeur du lot. La part du fonds rattachée au lot figure parmi les informations remises à l'acquéreur dès la promesse.
Que faire si le syndic tarde à transmettre les documents ?
Consultez d'abord l'extranet de la copropriété, où figurent la plupart des pièces. Pour le reste, adressez au syndic une demande écrite, en copie à l'étude ; nous le relançons et, si nécessaire, reportons la signature de la promesse jusqu'à la réunion d'un dossier complet, qui seul fait courir le délai de rétractation. Anticiper ces demandes dès la mise en vente évite de retarder la vente.
Premier rendez-vous
Vous vendez un bien ?
L'étude réunit les documents et prépare la vente, de l'avant-contrat à l'acte.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.