Définition
Le vendeur garantit l'acquéreur contre les défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acquéreur, s'il les avait connus, ne l'aurait pas achetée ou en aurait donné un moindre prix (article 1641 du Code civil). Le défaut doit être antérieur à la vente, invisible lors de celle-ci et suffisamment grave. L'acquéreur choisit alors de rendre le bien contre restitution du prix, ou de le garder et d'obtenir une réduction du prix (article 1644).
L'action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648), et au plus tard vingt ans après la vente. Entre particuliers, l'acte contient presque toujours une clause d'exonération : elle protège le vendeur de bonne foi, mais tombe s'il connaissait le vice et l'a dissimulé. Le vendeur professionnel, présumé connaître les vices, reste tenu en toute hypothèse.
Exemple : quelques mois après l'achat d'une maison à Chartres, les acquéreurs découvrent sous un doublage récent une fissure structurelle que le vendeur avait fait masquer. La clause d'exonération est écartée, car le vendeur connaissait le défaut : les acquéreurs obtiennent une réduction du prix et des dommages et intérêts (article 1645).
Le notaire limite les risques en amont : diagnostics annexés, déclarations précises du vendeur sur les sinistres, travaux et désordres connus, clauses adaptées. Notre guide sur les vices cachés dans l'immobilier détaille les recours de l'acquéreur, et celui sur la vente d'une maison avec travaux non déclarés les précautions du vendeur.
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