L'essentiel
- La taxe foncière est due par les propriétaires au 1er janvier (article 1415 du Code général des impôts) : entre ex-époux, elle pèse sur l'indivision, même si un seul occupe la maison.
- Pendant la procédure, le juge aux affaires familiales désigne celui qui règle provisoirement le prêt et précise, en principe, s'il le fait au titre du devoir de secours ou à charge de comptes.
- Après la date des effets du divorce, l'ex-époux qui rembourse seul le prêt ou paie la taxe foncière détient une créance contre l'indivision (article 815-13 du Code civil).
- L'occupant supporte les charges liées à l'usage du logement et doit en principe une indemnité d'occupation, réclamable sur cinq ans au plus.
- Tous ces comptes se règlent au partage : conservez les preuves de chaque paiement.
La taxe foncière : qui la reçoit, qui la supporte
La taxe foncière est établie au nom du propriétaire, pour l'année entière, d'après la situation au 1er janvier (articles 1400 et 1415 du Code général des impôts). Lorsque la maison appartient aux deux époux, l'avis mentionne leurs deux noms. Selon l'administration, chaque indivisaire en est redevable à proportion de ses droits, sans solidarité envers le Trésor public.
Entre les ex-époux, la taxe foncière est une charge de la propriété : elle incombe à l'indivision, même lorsque l'un d'eux vit seul dans la maison. Celui qui la paie entièrement peut en réclamer la moitié au partage. La taxe d'habitation sur la résidence principale a été supprimée depuis 2023 ; elle subsiste pour les résidences secondaires, à la charge de l'occupant.
L'année de la vente ou du partage, la taxe reste due par ceux qui étaient propriétaires au 1er janvier. L'acte peut prévoir un remboursement au prorata entre les ex-époux, comme cela se pratique entre vendeur et acquéreur ; le guide sur la taxe foncière l'année de l'achat explique ce mécanisme.
Pendant la vie commune et la séparation de fait
Tant que le mariage dure, chaque époux contribue aux charges du mariage à proportion de ses facultés respectives, sauf convention contraire (article 214 du Code civil). Cette obligation continue après une séparation de fait. Sous le régime de la communauté, les échéances payées avec les salaires, qui sont des biens communs, ne donnent en principe lieu à aucun compte entre les époux.
L'occupation du logement par un seul époux reste gratuite jusqu'à la demande en divorce, sauf décision contraire du juge (article 262-1). Une séparation qui se prolonge sans procédure laisse donc les charges se répartir de façon souvent déséquilibrée, sans correction automatique. Un écrit signé par les deux époux, précisant qui paie quoi et à quel titre, évite bien des discussions au moment de la liquidation.
Pendant la procédure : les mesures provisoires
Dans un divorce judiciaire, le juge aux affaires familiales statue lors de l'audience d'orientation et sur mesures provisoires. Il attribue la jouissance du logement, à titre gratuit ou onéreux, fixe l'éventuelle pension due au titre du devoir de secours et désigne celui ou ceux des époux qui assurent le règlement provisoire de tout ou partie des dettes (article 255 du Code civil).
Le point décisif tient à la qualification du paiement du prêt. S'il est mis à la charge d'un époux au titre du devoir de secours, il constitue une forme d'aide à l'autre et ne donnera lieu à aucun remboursement. S'il est ordonné à charge de comptes, ou à titre d'avance sur la liquidation, l'époux qui paie récupérera la part de l'autre au partage. Il est utile que les avocats demandent au juge de le préciser, car une décision muette ouvre des discussions au moment de la liquidation.
Dans un divorce par consentement mutuel, la convention règle elle-même ces questions pour la période qui précède sa signature. Elle peut aussi fixer la répartition des charges entre sa signature et la vente ou le partage du bien, si ces opérations interviennent plus tard. Notre guide sur le logement familial pendant le divorce présente les décisions possibles du juge.
Après la date des effets : les créances contre l'indivision
À compter de la date des effets du divorce, la maison commune devient indivise entre les époux. L'indivisaire qui a payé de ses deniers personnels des dépenses nécessaires à la conservation du bien a droit à ce qu'il en soit tenu compte, même si elles ne l'ont pas amélioré (article 815-13 du Code civil). Les remboursements du prêt immobilier, en capital et en intérêts, la taxe foncière, l'assurance du propriétaire et les grosses réparations entrent dans cette catégorie.
Les dépenses d'amélioration, comme une extension ou une rénovation énergétique décidée par un seul, sont prises en compte selon l'équité, eu égard à l'augmentation de valeur qu'elles ont procurée au bien. Ces créances s'inscrivent dans l'état liquidatif et se compensent avec les sommes que le même époux doit à l'indivision. Le calcul est détaillé dans notre guide sur la liquidation du régime matrimonial.
Qui paie quoi : la répartition pratique
En pratique, la répartition s'inspire de celle qui existe entre un propriétaire et son locataire. L'occupant supporte les dépenses liées à l'usage du logement ; l'indivision, c'est-à-dire les deux ex-époux à proportion de leurs droits, supporte celles qui conservent ou améliorent le bien. Une convention d'indivision peut adopter une autre répartition, par exemple mettre le prêt à la charge de l'occupant contre une réduction de l'indemnité d'occupation.
| Dépense | Qui la supporte au final | Au partage |
|---|---|---|
| Échéances du prêt immobilier | L'indivision | Créance de celui qui a payé seul |
| Taxe foncière | L'indivision | Créance de celui qui a payé seul |
| Assurance du propriétaire, grosses réparations | L'indivision | Créance de celui qui a payé seul |
| Énergie, eau, abonnements, assurance de l'occupant | L'occupant | Aucun compte |
| Entretien courant, charges de copropriété liées à l'usage | L'occupant | Aucun compte, sauf accord contraire |
| Occupation privative du logement | L'occupant | Indemnité d'occupation due à l'indivision |
L'indemnité d'occupation compense les charges
L'indivisaire qui use ou jouit privativement du bien indivis est redevable d'une indemnité (article 815-9 du Code civil). Elle se calcule à partir de la valeur locative, souvent réduite d'un abattement pour tenir compte de la précarité de l'occupation. Elle ne peut être réclamée que pour les cinq dernières années (article 815-10). Dans un divorce judiciaire, elle court à partir de la date fixée par le juge lorsque la jouissance a été attribuée à titre onéreux.
Cette indemnité se compense avec les créances de l'occupant. L'époux qui reste dans la maison et rembourse seul le prêt se trouve ainsi à la fois créancier et débiteur de l'indivision : seul le solde compte. Le rapport entre le montant des échéances et la valeur locative détermine donc qui, au final, doit de l'argent à l'autre.
Envers la banque et le syndic, les engagements demeurent
Les comptes entre ex-époux restent sans effet sur les créanciers. Deux co-emprunteurs restent chacun tenus de la totalité du prêt envers la banque, jusqu'à ce qu'elle accepte de libérer l'un d'eux ; un incident de paiement de l'un expose l'autre. Notre guide sur la désolidarisation du crédit décrit les solutions.
Dès la séparation, quelques précautions facilitent la liquidation : régler les dépenses de la maison par virement depuis un compte identifiable, conserver avis d'impôt, tableaux d'amortissement et factures, et consigner par écrit tout accord de répartition. Lorsque l'indivision doit durer, une convention notariée fixe durablement ces règles.
Exemple chiffré
Dix-huit mois de charges entre la demande en divorce et le partage
Nadia et Pierre ont engagé un divorce judiciaire. Le juge a attribué la jouissance de la maison commune à Pierre à titre onéreux, et l'a chargé du prêt à charge de comptes. Pendant dix-huit mois, Pierre paie seul les échéances de 900 € et deux taxes foncières de 1 400 €. La valeur locative, après abattement, est fixée à 800 € par mois.
- Échéances payées par Pierre (900 € × 18)
- 16 200 €
- Taxes foncières payées par Pierre (1 400 € × 2)
- 2 800 €
- Créance de Pierre contre l'indivision
- 19 000 €
- Indemnité d'occupation due par Pierre (800 € × 18)
- 14 400 €
- Solde en faveur de Pierre (19 000 − 14 400)
- 4 600 €
- Somme supportée par Nadia au partage (moitié du solde)
- 2 300 €
Au partage, Nadia supporte 2 300 € au profit de Pierre. Si le juge avait mis le prêt à la charge de Pierre au titre du devoir de secours, les 16 200 € d'échéances seraient restés à sa charge et le solde aurait joué en faveur de Nadia.
Questions fréquentes
Mon ex vit dans la maison : dois-je payer la moitié de la taxe foncière ?
Entre vous, la taxe foncière est une charge de la propriété : elle pèse sur l'indivision, donc pour moitié sur chacun si vous êtes propriétaires à parts égales, même si votre ex-conjoint occupe seul la maison. En contrepartie, l'occupant doit en principe une indemnité d'occupation à l'indivision. Les deux sommes se compensent au partage.
Je rembourse seul le crédit depuis la séparation : vais-je récupérer ces sommes ?
Pour la période postérieure à la date des effets du divorce, vous disposez en principe d'une créance contre l'indivision pour les échéances payées de vos deniers personnels. La décision du juge prime toutefois pendant la procédure : un paiement ordonné au titre du devoir de secours reste à votre charge jusqu'au divorce définitif. Avant la demande en divorce, les règles de la contribution aux charges du mariage s'appliquent.
Qui paie les travaux urgents, par exemple une toiture qui fuit ?
Les travaux nécessaires à la conservation du bien incombent à l'indivision. L'un des ex-époux peut les faire réaliser seul en cas d'urgence et en demander le remboursement au partage. Mieux vaut informer l'autre par écrit, avec devis à l'appui. En cas de refus persistant, le président du tribunal judiciaire peut prescrire les mesures urgentes requises par l'intérêt commun (article 815-6).
Les charges de copropriété sont-elles pour l'occupant ?
Les charges liées à l'usage, comme le chauffage collectif, l'entretien des parties communes ou l'ascenseur, reviennent en pratique à l'occupant, par analogie avec les charges récupérables d'un locataire. Les appels de fonds pour gros travaux votés en assemblée générale relèvent de l'indivision. Le guide sur les charges récupérables aide à faire la distinction.
Combien de temps puis-je attendre pour réclamer ces sommes ?
L'indemnité d'occupation ne peut être réclamée que pour les cinq dernières années. Les créances pour les dépenses de conservation se font valoir dans les opérations de liquidation et de partage. Plus le partage tarde, plus les comptes deviennent lourds à reconstituer : un partage rapide, amiable ou judiciaire, limite ces difficultés.
Premier rendez-vous
Une séparation à organiser ?
L'étude partage les biens et prépare les actes, en lien avec vos avocats.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.