Un époux refuse de vendre la maison : les recours pendant et après le divorce

Pourquoi l'accord des deux époux est-il nécessaire ?

Pour des époux mariés sans contrat, la maison achetée pendant le mariage est commune : sa vente exige le consentement des deux (article 1424 du Code civil). En séparation de biens ou entre ex-époux, la maison achetée ensemble est indivise, et sa vente requiert l'unanimité des indivisaires. S'y ajoute une protection propre au logement de la famille : tant que le mariage n'est pas dissous, aucun époux ne peut en disposer sans l'autre, même lorsqu'il en est seul propriétaire (article 215, alinéa 3).

Le refus peut avoir des causes très diverses : désaccord sur le prix, volonté de rester dans les lieux avec les enfants, espoir de racheter la part de l'autre, ou simple stratégie dans la négociation du divorce. Avant toute procédure, il est utile d'identifier ce qui motive ce refus, car la réponse juridique en dépend. Une estimation contradictoire du bien ou une proposition de rachat de soulte débloque souvent la situation plus vite qu'un juge.

Pendant le mariage et la procédure : l'autorisation de l'article 217

Jusqu'au jour où le divorce devient définitif, les époux restent soumis aux règles du mariage. L'article 217 du Code civil permet à un époux d'être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement de son conjoint serait nécessaire, si celui-ci est hors d'état de manifester sa volonté ou si son refus n'est pas justifié par l'intérêt de la famille. La demande relève du juge aux affaires familiales.

Le juge apprécie concrètement l'intérêt de la famille : échéances du prêt impayées, charges devenues impossibles à assumer, bien inoccupé qui se dégrade, offre d'achat sérieuse au prix du marché. L'autorisation porte sur un acte précis, par exemple la vente à un acquéreur identifié et à un prix déterminé. Le conjoint qui refuse reste propriétaire de ses droits : le prix est ensuite réparti dans la liquidation, selon les règles décrites dans notre guide sur la liquidation du régime matrimonial.

Dans un divorce judiciaire, le juge peut aussi, dès l'audience d'orientation et sur mesures provisoires, attribuer la jouissance du logement et désigner celui qui règle provisoirement les dettes. Ces mesures organisent l'attente sans trancher le sort du bien ; celui-ci se décide dans la convention, le jugement ou l'acte de partage.

Après le divorce : demander le partage

Une fois le divorce prononcé, la maison appartient aux ex-époux en indivision jusqu'au partage. Nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision (article 815 du Code civil) : chacun peut donc demander le partage, même contre la volonté de l'autre. Le juge aux affaires familiales est compétent pour la liquidation et le partage des intérêts patrimoniaux des ex-époux.

L'assignation en partage doit, à peine d'irrecevabilité, décrire sommairement le patrimoine, préciser les intentions du demandeur sur la répartition des biens et justifier des diligences entreprises pour parvenir à un partage amiable (article 1360 du Code de procédure civile). Un courrier de proposition, un projet d'acte ou un procès-verbal de difficultés établi par le notaire constituent ces preuves.

Le juge peut attribuer la maison à l'un des ex-époux, notamment au titre de l'attribution préférentielle, à charge de soulte. Si aucune attribution n'est possible, il ordonne la licitation, c'est-à-dire la vente aux enchères, et le prix est partagé. Les enchères aboutissent souvent à un prix inférieur à celui d'une vente amiable : cette perspective suffit parfois à ramener l'ex-conjoint à la négociation.

La vente à la majorité des deux tiers : une voie souvent fermée entre ex-époux

L'article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis d'exprimer devant notaire leur intention de vendre. Le notaire signifie cette intention aux autres dans le mois ; faute d'accord ou de réponse dans les trois mois, il dresse un procès-verbal, puis le tribunal judiciaire peut autoriser la vente par licitation si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Deux ex-époux propriétaires chacun pour moitié n'atteignent jamais ce seuil. La procédure devient en revanche accessible lorsque les droits sont inégaux : couple séparé de biens ayant acheté à 70 % et 30 %, ou ex-époux dont les droits ont été modifiés par une donation ou une succession. L'article exclut les biens démembrés entre usufruit et nue-propriété. Notre guide sur la vente d'un bien en indivision détaille cette procédure.

L'urgence : l'article 815-6 modifié par la loi du 7 avril 2026

Le président du tribunal judiciaire peut prescrire toute mesure urgente que requiert l'intérêt commun des indivisaires (article 815-6). La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision a inscrit dans ce texte la possibilité d'autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis. Elle consacre une solution que la Cour de cassation admettait déjà.

Le demandeur doit prouver à la fois l'urgence et l'intérêt commun. Une offre d'achat au prix du marché qui risque d'être perdue, des échéances de prêt impayées exposant les deux ex-époux à une saisie, un bien vacant qui se dégrade ou des charges que l'indivision ne peut plus supporter en sont des exemples. Le refus de l'autre indivisaire n'a pas à être démontré en tant que tel, mais le juge vérifie que la vente sert l'intérêt des deux.

La même loi a étendu expressément le partage judiciaire aux indivisions entre époux, partenaires de PACS et concubins, et renforcé les pouvoirs du juge commis, qui pourra ordonner des licitations dans des conditions fixées par décret. Tant que ce décret n'est pas publié, nous vérifions pour chaque dossier les règles de procédure applicables à la date de la demande.

Comparer les recours

Le choix du fondement dépend du moment, de la répartition des droits et de l'urgence. Une assistance par avocat est nécessaire pour saisir le juge, et le notaire intervient à chaque étape pour constater les difficultés, établir le projet de partage ou recevoir la vente.

Pendant le blocage : protéger ses droits

L'ex-époux qui occupe seul la maison doit en principe une indemnité d'occupation à l'indivision (article 815-9 du Code civil), réclamable sur cinq ans au plus. Celui qui rembourse seul le prêt, paie la taxe foncière ou finance des travaux nécessaires détient une créance contre l'indivision (article 815-13). Conservez les relevés et les justificatifs : ces comptes se règlent au partage et pèsent souvent dans la négociation. Notre guide sur les charges et le crédit après la séparation en détaille le calcul.

Une convention d'indivision peut aussi fixer une date de vente, un prix plancher et un mode d'évaluation, ce qui évite de revivre le même blocage quelques années plus tard. Établie par acte notarié et publiée, elle s'impose aux deux ex-époux pendant sa durée, cinq ans au plus lorsqu'elle est conclue à durée déterminée, et elle peut désigner l'un d'eux comme gérant pour les actes courants.

Sources

• Service-public.gouv.fr, partage des biens après un divorce
• Code civil, article 815-5-1 (Légifrance)
• Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision (Légifrance)
• Notaires de France, ce que change la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026
• Chambre des notaires de Paris, la sortie de l'indivision simplifiée
• Cridon Nord-Est, les apports de la loi du 7 avril 2026