Plus-value et vente de la maison après la séparation : quand les ex-époux sont exonérés

La règle de départ : la résidence principale au jour de la vente

La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale du vendeur est exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux (article 150 U, II, 1° du Code général des impôts). La condition s'apprécie au jour de la cession, c'est-à-dire à la signature de l'acte authentique. Il s'agit du logement où le vendeur réside habituellement et effectivement, pendant la majeure partie de l'année.

Une séparation rend cette condition délicate : l'un des époux quitte souvent la maison des mois, voire des années, avant la vente. Appliquée à la lettre, la règle le priverait de l'exonération pour sa moitié du prix. L'administration fiscale a donc admis un aménagement propre aux couples qui se séparent. Les principes généraux figurent dans notre guide sur l'exonération de la résidence principale.

L'époux qui a quitté la maison : la tolérance du BOFiP

Le BOFiP admet que le contribuable dont l'immeuble cédé ne constitue plus la résidence principale à la date de la cession bénéficie néanmoins de l'exonération, dès lors que le logement a été occupé par son ex-conjoint jusqu'à sa mise en vente et que la cession intervient dans les délais normaux de vente (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 260).

L'ex-conjoint resté sur place doit d'abord y vivre, au titre de sa résidence principale, jusqu'à la mise en vente : mandat confié à une agence ou à l'étude, annonces, premières visites. La vente doit ensuite aboutir dans un délai normal, en principe un an au plus dans un marché ordinaire, apprécié selon l'état du marché local, le prix demandé et les diligences des vendeurs.

Le texte subordonne l'exonération à l'occupation par l'ex-conjoint, sans exiger une durée maximale entre le départ et la mise en vente. Les ex-époux qui restent quelque temps en indivision, l'un occupant la maison avec les enfants, conservent donc ce bénéfice, à condition de préserver cette occupation jusqu'à la mise en vente. Nous vérifions ce point avec vous avant de fixer le calendrier.

L'époux resté dans les lieux

L'ex-époux qui habite encore la maison le jour de la signature est exonéré au titre de sa propre résidence principale. S'il déménage entre la mise en vente et la signature, par exemple après avoir signé un compromis ou acheté un nouveau logement, l'exonération reste acquise si la vente intervient dans un délai normal, en principe d'un an, et si le logement n'a été ni loué ni occupé gratuitement par des proches ou des tiers entre son départ et la vente (BOFiP, même document, § 190).

Une mise en location temporaire, même de courte durée pour couvrir le prêt, fait perdre l'exonération aux deux ex-époux. Mieux vaut chiffrer l'impôt potentiel avant de louer : il dépasse souvent les loyers encaissés. Conservez aussi les preuves de l'occupation, avis d'impôt, factures, certificats de scolarité, et celles des démarches de vente.

Racheter la part de l'autre : un partage, sans plus-value

Lorsque l'un des ex-époux conserve la maison en versant une soulte, l'opération constitue un partage, que la loi fiscale traite différemment d'une vente. Les partages portant sur des biens provenant d'une indivision conjugale échappent à l'impôt sur la plus-value, soultes comprises, quel que soit le régime matrimonial (article 150 U, IV du CGI ; BOI-RFPI-PVI-10-40-100). L'ex-époux qui cède sa part ne paie donc aucun impôt sur la plus-value, même si la maison a fortement pris de la valeur.

L'acte de partage supporte le droit de partage de 1,1 % sur l'actif net partagé, avec la contribution de sécurité immobilière et les émoluments du notaire, détaillés dans notre guide sur le partage des biens après un divorce. La vente de la maison à un tiers, même consentie par licitation, reste en revanche une cession imposable, qui relève des règles décrites plus haut.

Quand la plus-value devient imposable

La plus-value est taxée lorsque la maison n'était plus la résidence principale d'aucun des deux ex-époux au moment de la vente, par exemple après une location ou une longue période de vacance. Elle se calcule pour chaque vendeur sur sa quote-part : prix de vente diminué du prix d'acquisition, lequel est majoré des frais d'acquisition (forfait de 7,5 % ou frais réels) et des travaux (forfait de 15 % après cinq ans de détention, ou dépenses réelles justifiées).

Un abattement pour durée de détention s'applique ensuite : 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année et 4 % la vingt-deuxième pour l'impôt de 19 %, ce qui exonère après vingt-deux ans ; 1,65 %, 1,60 % puis 9 % par an pour les prélèvements sociaux de 17,2 %, avec une exonération après trente ans. Une surtaxe s'ajoute lorsque la plus-value imposable d'un vendeur dépasse 50 000 €. Notre guide sur le calcul de la plus-value immobilière détaille chaque étape ; le notaire calcule l'impôt, le déclare et le paie sur le prix le jour de la vente.

Revendre plus tard la maison gardée au partage

L'ex-époux qui a conservé la maison la revend souvent quelques années plus tard. S'il y habite toujours, la vente est exonérée comme toute cession de résidence principale. S'il l'a louée entre-temps, la plus-value se calcule à partir de la valeur et de la date de l'entrée du bien dans l'indivision, c'est-à-dire, en pratique, de l'achat initial par le couple, et non de la valeur retenue dans l'acte de partage (BOI-RFPI-PVI-10-40-100, § 80).

Cette règle joue dans les deux sens : la durée de détention remonte à l'achat initial, ce qui augmente les abattements, mais la valeur fixée au partage ne sert pas de prix d'acquisition. Avant de louer l'ancienne maison familiale, une simulation permet de mesurer l'impôt futur et de le comparer aux loyers attendus.

PACS et concubinage : les mêmes règles, avec une nuance

La tolérance de l'ex-conjoint resté dans les lieux s'applique aussi aux partenaires qui rompent un PACS et aux concubins qui se séparent (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, §§ 240 et 270). Le partage exonéré de plus-value couvre, entre partenaires de PACS, les biens acquis pendant le pacte et ceux acquis avant ; entre concubins, seulement les biens acquis pendant le concubinage (BOI-RFPI-PVI-10-40-100, §§ 40 et 50).

Des concubins qui avaient acheté la maison avant de vivre ensemble doivent donc vérifier le traitement fiscal du rachat de part : la soulte peut alors dégager une plus-value imposable pour celui qui cède, sauf exonération au titre de sa résidence principale. Le guide sur la séparation de concubins propriétaires présente les autres aspects de la sortie d'indivision.

Sources

• BOFiP, exonération de la résidence principale (BOI-RFPI-PVI-10-40-10)
• BOFiP, exonération liée à certains partages (BOI-RFPI-PVI-10-40-100)
• Service-public.gouv.fr, exonérations de l'impôt sur la plus-value immobilière
• Service-public.gouv.fr, partage des biens après un divorce
• BOFiP, droit de partage (BOI-ENR-PTG-10-10)