L'essentiel
- Une maison achetée à deux se vend avec l'accord et la signature des deux propriétaires, en personne ou par procuration ; les deux ex-conjoints peuvent signer sans se retrouver dans la même pièce.
- Le jour de la vente, le notaire rembourse d'abord le prêt, les frais de mainlevée et l'éventuel impôt sur la plus-value, puis répartit le solde entre les vendeurs.
- Le solde se partage selon les droits de chacun : quotes-parts de l'acte d'achat ou règles du régime matrimonial, corrigées des sommes que l'un a financées ou remboursées seul, et de l'indemnité due par celui qui a occupé le logement.
- En cas de désaccord sur cette répartition, le solde reste consigné à l'étude jusqu'à un accord écrit des deux vendeurs ou une décision de justice.
- Celui qui a quitté le logement reste exonéré d'impôt sur la plus-value lorsque l'autre y a vécu jusqu'à la mise en vente et que la vente intervient dans un délai normal.
Qui doit signer, et comment ?
Chaque propriétaire inscrit sur le titre signe l'avant-contrat puis l'acte de vente. C'est le cas des ex-concubins et des ex-partenaires de PACS qui ont acheté en indivision, comme des époux mariés sous le régime de la communauté, dont la maison commune ne peut être vendue sans leur double consentement. Jusqu'au prononcé du divorce, le logement de la famille ne peut être vendu sans l'accord des deux époux, même lorsqu'il appartient à un seul d'entre eux (article 215 du Code civil).
Les deux vendeurs peuvent signer séparément. Chacun peut signer à un moment différent, donner une procuration à un collaborateur de l'étude, ou signer à distance par visioconférence avec un notaire, selon le procédé décrit dans notre page sur les actes signés à distance. Cette organisation évite une rencontre difficile et permet de fixer la date de la vente sans dépendre de l'emploi du temps de l'autre.
Lorsque l'un des deux refuse de vendre, l'autre dispose de recours devant le tribunal judiciaire, autorisation judiciaire de vendre ou partage judiciaire, qui prennent plusieurs mois et laissent au juge le soin de fixer les conditions. Notre guide sur l'époux qui refuse de vendre présente ces voies.
Préparer la vente sans se croiser
Quelques décisions communes, prises par écrit dès le départ, évitent la plupart des blocages. Le mandat de vente est signé par les deux propriétaires ; il fixe le prix affiché et le prix en dessous duquel une offre doit être soumise aux deux. Désignez un interlocuteur unique, l'agence ou l'étude, qui transmet les offres simultanément à chacun. Convenez aussi de l'organisation des visites lorsque l'un des deux occupe encore la maison : jours, préavis, état du logement.
Réunissez tôt les pièces du dossier : titre de propriété, diagnostics, tableau d'amortissement et décompte du prêt, factures de travaux, justificatifs des sommes que chacun a payées depuis la séparation. Ces justificatifs serviront à établir le compte entre vous ; les produire avant l'avant-contrat, plutôt qu'à la veille de la signature, laisse le temps de s'accorder.
Le prêt en cours et la garantie de la banque
Les ex-conjoints qui ont emprunté ensemble restent co-emprunteurs, en général solidaires, jusqu'au remboursement complet, quelle que soit la date de la séparation. La vente est l'occasion de ce remboursement : nous demandons à la banque un décompte arrêté à la date de signature, puis nous lui versons sur le prix le capital restant dû, les intérêts courus et l'indemnité de remboursement anticipé éventuelle. Une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers donne lieu ensuite à une mainlevée, aux frais des vendeurs.
Lorsque le prix ne couvre pas le solde du prêt, la vente reste possible si les vendeurs apportent la différence avant la signature, dans la proportion qu'ils conviennent ; la banque doit être intégralement remboursée pour lever sa garantie. Notre guide sur la vente avec un crédit en cours détaille les indemnités, plafonnées par la loi, et les formalités de mainlevée.
Comment le prix se répartit-il ?
Pour des concubins, des partenaires de PACS et des époux séparés de biens qui ont acheté ensemble, le point de départ est la quote-part de chacun inscrite dans l'acte d'achat : moitié chacun, ou 60 % et 40 %, par exemple. Pour des époux communs en biens, la maison commune se partage par moitié, après le calcul des récompenses : l'époux qui a financé une partie de l'achat avec des fonds propres, reçus par donation ou succession, en obtient le remboursement.
Des corrections interviennent ensuite. L'indivisaire qui a remboursé seul le prêt depuis la séparation, ou payé seul la taxe foncière et les gros travaux, détient une créance contre l'indivision (article 815-13 du Code civil). Celui qui a occupé seul le logement doit en principe une indemnité d'occupation à l'indivision (article 815-9). Le compte d'indivision additionne et compense ces sommes ; le guide sur la séparation de concubins propriétaires en expose le détail, notamment pour les apports versés au-delà de sa part lors de l'achat.
- Quotes-parts de l'acte d'achat ou règles du régime matrimonial.
- Apports personnels à l'achat, lorsqu'ils ouvrent droit à remboursement.
- Remboursements du prêt, taxe foncière, assurance et gros travaux payés par un seul depuis la séparation.
- Indemnité d'occupation due par celui qui a gardé la jouissance du logement.
Le jour de la vente : versement du solde ou consignation
Lorsque les deux vendeurs sont d'accord sur la répartition, ils signent une lettre d'instruction commune, et nous virons à chacun la somme qui lui revient, sur son propre compte, dès que les fonds sont disponibles. L'accord peut être préparé avec l'étude avant la vente, à partir du décompte du prêt et des justificatifs de chacun ; il clôt définitivement le compte entre vous.
À défaut d'accord, le solde reste consigné sur le compte de l'étude à la Caisse des dépôts. Il est versé sur instruction conjointe, ou en exécution d'une décision du tribunal judiciaire de Chartres, ou de celui du lieu où la procédure est engagée. La consignation protège les deux vendeurs : aucun ne peut disposer seul de la part de l'autre.
Pour des époux en instance de divorce, le prix d'un bien commun est en principe consigné jusqu'à la liquidation du régime matrimonial ; les époux peuvent aussi conclure pendant la procédure une convention de liquidation et de partage, qui prend la forme notariée lorsqu'elle porte sur un immeuble. Notre guide sur la vente de la maison avant le jugement de divorce présente ce cas.
La plus-value et les impôts
Lorsque la maison constitue la résidence principale de l'un des vendeurs au jour de la vente, sa part est exonérée d'impôt sur la plus-value. Celui qui est parti conserve l'exonération lorsque son ancien conjoint, partenaire ou concubin a continué d'y vivre jusqu'à la mise en vente et que la vente intervient dans un délai normal, même s'il est devenu propriétaire d'un autre logement. Une maison vide depuis la séparation reste exonérée si elle est vendue dans un délai normal, en principe un an au plus après le départ du dernier occupant.
Hors exonération, chaque vendeur est imposé sur la plus-value afférente à sa quote-part, avec les abattements pour durée de détention. La taxe foncière de l'année de la vente est en général répartie avec l'acquéreur au prorata du temps de détention, et, entre les ex-conjoints, selon leurs quotes-parts ou selon leur accord.
Exemple chiffré
Vente d'une maison à Luisant par deux ex-concubins
Hypothèse : Julie et Thomas ont acheté en 2019 une maison à Luisant, pour moitié chacun. Depuis leur séparation, il y a dix-huit mois, Thomas occupe seul la maison et rembourse seul le prêt, 1 100 € par mois. Ils conviennent d'une valeur locative de 900 € par mois pour l'indemnité d'occupation. La maison est vendue 280 000 €.
- Prix de vente
- 280 000 €
- Remboursement du prêt et indemnité de remboursement anticipé
- − 150 000 €
- Frais de mainlevée et diagnostics
- − 1 500 €
- Solde disponible
- 128 500 €
- Créance de Thomas pour le prêt remboursé seul (18 × 1 100 €)
- 19 800 €
- Indemnité d'occupation due par Thomas (18 × 900 €)
- 16 200 €
- Masse à partager (128 500 − 19 800 + 16 200)
- 124 900 €, soit 62 450 € chacun
- Versé à Thomas (62 450 + 19 800 − 16 200)
- 66 050 €
- Versé à Julie
- 62 450 €
Les deux montants totalisent bien le solde de 128 500 €. La maison était la résidence principale de Thomas au jour de la vente, et Julie l'a quittée alors que Thomas continuait d'y vivre : leurs deux parts sont exonérées de plus-value. Chiffres indicatifs : l'indemnité d'occupation et les créances se discutent au cas par cas.
Refaire le calcul avec vos chiffres : plus-value immobilière
Questions fréquentes
Faut-il être présents ensemble le jour de la signature ?
Chaque vendeur peut signer à un horaire différent, se faire représenter par un collaborateur de l'étude au moyen d'une procuration, ou signer à distance avec un notaire. Seul compte le consentement de chacun, recueilli par le notaire. Cette souplesse vaut pour l'avant-contrat comme pour l'acte de vente.
Le prix peut-il être versé directement sur nos comptes respectifs ?
Oui, dès que les deux vendeurs ont signé une instruction commune indiquant la somme revenant à chacun. Le notaire règle d'abord la banque, les frais et l'impôt éventuel, puis vire les soldes sur les comptes désignés. Sans accord sur les montants, le solde reste consigné jusqu'à un accord ou une décision de justice.
Mon ex a occupé la maison seul pendant deux ans : me doit-il quelque chose ?
En principe, l'indivisaire qui jouit privativement du bien doit une indemnité d'occupation à l'indivision, calculée à partir de la valeur locative, souvent diminuée pour tenir compte de la précarité de l'occupation (article 815-9 du Code civil). Elle peut être réclamée pour les cinq dernières années au plus (article 815-10). Pour des époux, le juge du divorce a pu fixer une jouissance gratuite pendant la procédure : vérifiez l'ordonnance ou le jugement.
Pouvons-nous vendre si le prix ne suffit pas à rembourser le prêt ?
Oui, à condition que la banque soit entièrement remboursée le jour de la vente. Les vendeurs versent la différence à l'étude avant la signature, dans la proportion qu'ils conviennent, souvent celle de leurs quotes-parts ou de leurs engagements envers la banque. À défaut, la banque refuse de lever sa garantie et la vente ne peut aboutir.
L'un de nous peut-il racheter la part de l'autre plutôt que de vendre ?
Oui. Le rachat prend la forme d'un partage, ou d'une cession de droits indivis, avec le paiement d'une soulte à celui qui part. Pour des époux divorcés ou des partenaires de PACS séparés, le droit de partage est réduit à 1,1 % ; entre concubins, il s'élève à 2,5 %. La banque doit accepter que le repreneur assume seul le prêt.
Premier rendez-vous
Vous vendez un bien ?
L'étude réunit les documents et prépare la vente, de l'avant-contrat à l'acte.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Service-public.gouv.fr, règles de partage des biens des époux au divorce
- Service-public.gouv.fr, conséquences de l'union libre
- Service-public.gouv.fr, dissoudre un PACS
- Service-public.gouv.fr, remboursement anticipé d'un crédit immobilier
- BOFiP, exonération de la résidence principale (BOI-RFPI-PVI-10-40-10)
- Code civil, articles 215, 815-9 et 815-13 (Légifrance)