Vendre la maison avant le prononcé du divorce : règles et répartition du prix

Qui doit signer la vente ?

Tant que le mariage n'est pas dissous, la vente de la maison commune suppose le consentement des deux époux : l'article 1424 du Code civil interdit à l'un d'eux d'aliéner seul un immeuble de la communauté. Une maison achetée ensemble en séparation de biens est indivise, et sa vente exige de même l'accord des deux. Lorsque la maison appartient en propre à un seul époux, il peut en principe la vendre seul ; l'accord de son conjoint redevient nécessaire si elle constitue le logement de la famille (article 215, alinéa 3).

Un acte signé sans l'accord requis peut être annulé à la demande de l'époux qui n'a pas consenti. Les deux époux interviennent donc au compromis puis à l'acte de vente, en personne ou par procuration, ce qui permet de vendre même lorsque l'un d'eux a déjà quitté la région. Lorsque l'un refuse sans motif légitime, le juge peut autoriser l'autre à passer seul l'acte, si ce refus n'est pas justifié par l'intérêt de la famille (article 217) : notre guide sur le cas où un époux refuse de vendre présente ce recours et les autres.

Le jour de la vente : ce que le notaire règle sur le prix

L'acquéreur verse le prix à la comptabilité de l'étude. Le notaire rembourse d'abord le capital restant dû du prêt garanti par la maison, avec les éventuelles indemnités de remboursement anticipé prévues au contrat et plafonnées par le Code de la consommation, puis obtient la mainlevée de l'hypothèque ou la libération de la caution. Notre guide sur la vente avec un crédit en cours détaille ces opérations.

Il règle ensuite, le cas échéant, l'impôt sur la plus-value dû par chacun des vendeurs. La résidence principale est exonérée ; l'époux qui a quitté le logement peut conserver cette exonération lorsque l'autre y est resté jusqu'à la mise en vente et que la vente intervient dans un délai normal. Notre guide sur la plus-value après la séparation précise ces conditions. Le solde, une fois ces sommes déduites, revient aux époux.

Le prix reste commun jusqu'au partage

Le prix d'un bien commun remplace ce bien dans la communauté : la vente transforme une maison commune en une somme d'argent commune, sans rien partager. Lorsque les époux s'accordent, le solde peut être versé sur un compte ouvert à leurs deux noms, qu'ils ne pourront mouvementer qu'ensemble, ou rester consigné à l'étude jusqu'à la liquidation. Cette consignation permet de conclure la vente sans attendre la fin des discussions sur la répartition.

La Cour de cassation juge qu'une convention comportant, même pour partie, des stipulations relatives à la liquidation et au partage du régime matrimonial ne peut être conclue avant l'assignation ou la requête conjointe en divorce (Cass. 1re civ., 27 septembre 2017, n° 16-23.531). Un partage définitif du prix convenu avant la procédure serait donc exposé à la nullité. Une répartition provisoire, décidée ensemble pour permettre à chacun de se reloger, est ensuite reprise dans les comptes de la liquidation.

Une fois l'instance engagée, les époux peuvent signer une convention de liquidation et de partage (article 265-2 du Code civil). Le juge peut aussi accorder à l'un d'eux une provision à valoir sur ses droits dans la liquidation (article 255, 7°).

Dans un divorce par consentement mutuel

Vendre avant de signer la convention simplifie souvent le divorce amiable. La maison ayant quitté le patrimoine du couple, la liquidation ne porte plus que sur des sommes d'argent : l'état liquidatif peut être rédigé par les avocats, sans acte notarié de partage, et annexé à la convention. Le prix consigné à l'étude est alors versé à chacun selon la répartition retenue, une fois la convention déposée.

Le calendrier doit être pensé en conséquence. Entre le compromis et l'acte de vente s'écoulent souvent deux à trois mois, le temps pour l'acquéreur d'obtenir son financement. Les époux négocient en parallèle les autres conséquences du divorce, et la répartition du prix figure dans le projet de convention adressé à chacun, avant le délai de réflexion de quinze jours.

Comment le prix est-il réparti ?

Sous le régime de la communauté, le prix net se partage par moitié après règlement des comptes entre les époux et la communauté. L'époux qui avait apporté un héritage ou une donation lors de l'achat récupère d'abord une récompense, calculée sur le prix de vente à proportion de son apport : notre guide sur l'héritage reçu pendant le mariage en décrit la preuve. À l'inverse, un époux dont la dette personnelle a été payée par la communauté lui doit récompense.

Les comptes nés après la date des effets du divorce s'ajoutent : l'époux qui a remboursé seul les échéances du prêt dispose d'une créance contre l'indivision, et celui qui a occupé seul la maison peut devoir une indemnité d'occupation. En séparation de biens, le prix se répartit selon les quotes-parts de l'acte d'achat, corrigées des créances entre époux. Le partage du prix constaté par écrit, dans l'état liquidatif ou l'acte de partage, supporte le droit de partage de 1,1 % des sommes partagées.

Vendre avant ou après le divorce : les éléments à peser

Vendre tôt met fin à la charge commune du prêt, de la taxe foncière et de l'assurance, et libère la capacité d'emprunt de chacun pour un nouveau logement. Attendre permet de préserver le cadre de vie des enfants ou de laisser à l'un des époux le temps de réunir le financement d'un rachat. La décision combine donc des considérations familiales, bancaires et fiscales.

• Le délai normal de vente, pour conserver l'exonération de plus-value de l'époux parti.
• Les indemnités de remboursement anticipé prévues par le contrat de prêt.
• L'état du marché local, à Chartres comme dans les communes de la métropole.
• Le relogement de chacun et la scolarité des enfants.
• La possibilité, pour l'un des époux, de racheter plutôt la part de l'autre.

Sources

• Code civil, article 265-2 (Légifrance)
• Code civil, article 255 : mesures provisoires (Légifrance)
• Code civil, article 1424 (Légifrance)
• Actu-Juridique, nullité du règlement patrimonial anticipé conclu avant l'assignation (Cass. 1re civ., 27 septembre 2017)
• Service-public.gouv.fr, partage des biens après un divorce
• BOFiP, exonération de la résidence principale (BOI-RFPI-PVI-10-40-10)