Acheter avec des fonds propres pendant le mariage : la déclaration d'emploi ou de remploi

Pourquoi une déclaration est nécessaire

Sous la communauté réduite aux acquêts, régime des époux mariés sans contrat, les biens que chacun possédait avant le mariage et ceux qu'il reçoit par donation ou succession lui restent propres. Les biens acquis pendant le mariage sont en revanche présumés communs (articles 1401 et 1402 du Code civil).

Lorsqu'un époux utilise des fonds propres pour acheter un bien, la loi ne rend pas ce bien propre automatiquement. L'article 1434 exige une déclaration dans l'acte d'acquisition : l'emploi, lorsque les fonds sont des deniers propres (donation, héritage, épargne antérieure au mariage), ou le remploi, lorsqu'ils proviennent de la vente d'un bien propre. Sans cette déclaration, le bien tombe en communauté, et l'époux ne dispose plus que d'un droit à récompense, qu'il devra prouver au moment de la liquidation.

Le contenu de la clause dans l'acte d'achat

La déclaration comporte deux mentions : l'origine des fonds, avec la référence de l'acte qui les justifie (donation, déclaration de succession, acte de vente d'un bien propre), et la volonté de l'époux que l'acquisition lui tienne lieu d'emploi ou de remploi. L'une sans l'autre ne suffit pas.

Nous rédigeons cette clause dès l'avant-contrat puis dans l'acte de vente, en précisant le montant des fonds propres affectés au prix et aux frais. Il est recommandé que le conjoint intervienne à l'acte pour reconnaître l'origine des fonds : cette reconnaissance facilitera la liquidation future, que celle-ci ait lieu lors d'un divorce ou d'une succession.

La preuve de l'origine des fonds repose sur des pièces précises : acte de donation ou déclaration de don manuel, déclaration de succession et relevé du compte de l'étude qui l'a réglée, acte de vente d'un bien propre. Nous les annexons ou les visons dans l'acte, afin qu'elles restent accessibles lorsque la question se posera, parfois vingt ou trente ans plus tard.

Acquisition financée en partie par des fonds propres

La plupart des achats sont financés à la fois par des fonds propres et par des fonds communs, en particulier un emprunt remboursé avec les revenus du couple. L'article 1436 du Code civil tranche selon la contribution de chacun au coût total, prix et frais compris.

Si la contribution de la communauté est supérieure à celle de l'époux, le bien tombe en communauté, et l'époux a droit à une récompense pour ses fonds propres. Si la contribution de l'époux est au moins égale à celle de la communauté, le bien lui est propre, et la communauté a droit à une récompense pour ce qu'elle a financé, remboursements de l'emprunt compris.

La comparaison porte sur le financement réel, apprécié au jour de l'acquisition au regard des sommes versées et du prêt souscrit. Un apport propre de 40 % du coût total, complété par un prêt remboursé par le couple, conduit donc à un bien commun, même avec une déclaration d'emploi.

Le calcul des récompenses

La récompense est égale, en principe, à la plus faible des deux sommes que représentent la dépense faite et le profit subsistant (article 1469 du Code civil). Lorsque les fonds ont servi à acquérir un bien qui se retrouve dans le patrimoine au jour de la liquidation, elle ne peut être inférieure au profit subsistant, c'est-à-dire à la fraction de la valeur actuelle du bien correspondant à la contribution.

Concrètement, un apport ayant financé 44 % d'une maison ouvre droit à 44 % de sa valeur au jour du partage. En période de hausse des prix, la récompense suit donc la valeur du bien. Le mécanisme est détaillé dans notre guide sur les récompenses entre la communauté et les époux.

Remploi a posteriori et remploi par anticipation

Lorsque la déclaration a été omise, l'emploi ou le remploi ne peut avoir lieu que par l'accord des deux époux, et il ne produit ses effets que dans leurs rapports réciproques (article 1434). Il reste inopposable aux créanciers. Cet accord peut être constaté par un acte notarié postérieur, idéalement tant que le couple s'entend.

À l'inverse, l'époux qui achète avant de disposer des fonds propres, parce qu'il attend le règlement d'une succession ou la vente d'un bien propre, peut faire un remploi par anticipation. Le bien est alors propre, à condition que les sommes attendues soient versées à la communauté dans les cinq ans de l'acte (article 1435).

Les biens propres sans déclaration

Certaines acquisitions sont propres par l'effet de la loi, sous réserve d'une récompense si la communauté a contribué. C'est le cas du bien acquis en échange d'un bien propre (article 1407), de l'accessoire d'un bien propre (article 1406), ou de la part acquise dans un bien indivis dont l'époux était déjà propriétaire en propre, par exemple lorsqu'il rachète à ses frères et sœurs leur part de la maison héritée de leurs parents (article 1408).

Pour une maison familiale héritée en Beauce ou dans le Perche, ce dernier cas est fréquent : le rachat des parts des cohéritiers rend l'époux seul propriétaire en propre, même si le prix est payé avec des fonds communs, à charge de récompense. Voir notre guide sur la sortie d'une indivision successorale.

Et en séparation de biens ou en PACS ?

En séparation de biens, chaque époux est propriétaire de ce qu'il achète seul ; la déclaration d'emploi n'a pas lieu d'être. En revanche, lorsque les époux achètent ensemble, la mention de l'origine des fonds de chacun reste utile pour justifier les quotes-parts et d'éventuelles créances entre époux : voir acheter à deux.

Pour les partenaires pacsés qui ont opté pour l'indivision, le bien acquis avec des fonds reçus par donation ou succession reste personnel à condition que l'origine des fonds soit mentionnée dans l'acte (article 515-5-2). Une aide des parents doit donc être prévue avec précision avant l'achat : notre guide acheter avec l'aide de ses parents présente les formes possibles.

Sources

• Code civil, articles 1401 à 1408, 1434 à 1436, 1469 et 515-5-2 (Légifrance)
• Rapport du 121e Congrès des notaires (2025), l'emploi et le remploi
• Rapport du 121e Congrès des notaires (2025), la fragilisation des récompenses
• Rapport du 121e Congrès des notaires (2025), le régime légal de la communauté réduite aux acquêts