L'essentiel
- La maison d'un parent en EHPAD est vendue par le parent lui-même, qui signe ou donne procuration tant qu'il est en mesure d'exprimer une volonté éclairée ; ses enfants agissent à sa place seulement en vertu d'un mandat ou d'une mesure de protection.
- Sous tutelle, sous curatelle ou dans le cadre d'une habilitation familiale, la vente du logement exige l'autorisation du juge des contentieux de la protection et, lorsqu'elle est liée à l'entrée en établissement, l'avis préalable d'un médecin extérieur à cet établissement (article 426 du Code civil).
- La vente est exonérée d'impôt sur la plus-value lorsqu'elle intervient moins de deux ans après l'entrée en établissement, que le logement est resté inoccupé et que le revenu fiscal de référence 2024 du parent n'excède pas 30 024 € pour une part, pour une vente en 2026.
- Hors de ce cadre, une maison détenue depuis plus de vingt-deux ans est exonérée d'impôt sur le revenu, et depuis plus de trente ans de prélèvements sociaux.
- Le prix appartient au parent : il est versé sur son compte et sert d'abord à ses besoins, frais d'hébergement compris.
À qui appartient la maison ?
Avant de parler de signature, nous vérifions le titre de propriété. Lorsque le parent est seul propriétaire, lui seul décide de vendre. Lorsque l'autre parent est décédé, la situation est souvent plus complexe : le parent survivant détient fréquemment l'usufruit de la maison, ou une part en pleine propriété, et les enfants la nue-propriété ou le reste des droits. Tous les titulaires de droits signent alors la vente, et le prix se répartit entre eux selon la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété.
Cette répartition a des conséquences pratiques : la part du parent sert à financer son hébergement, celle des enfants leur revient. Elle a aussi des conséquences fiscales, chaque vendeur étant imposé sur sa propre plus-value. Notre guide sur la vente d'un bien en indivision détaille la signature et le partage du prix lorsque plusieurs personnes sont propriétaires.
Le parent peut encore décider : signature ou procuration
Tant qu'aucune mesure de protection n'a été prononcée, le parent entré en EHPAD garde la pleine capacité de vendre. Il signe lui-même l'avant-contrat et l'acte de vente. Nous pouvons recevoir sa signature à l'établissement, où le notaire se déplace, ou lui faire signer une procuration spéciale au profit d'un enfant ou d'un collaborateur de l'étude. Une procuration générale ou une délégation sur le compte bancaire ne suffit pas : pour vendre un immeuble, le mandat doit être exprès (article 1988 du Code civil). Notre guide sur la procuration pour un acte notarié en précise la forme.
Pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit (article 414-1 du Code civil). Le notaire s'entretient avec le parent, seul, et s'assure qu'il comprend l'opération, son prix et ses conséquences. En cas de doute sur ses facultés, un certificat médical récent est demandé ; si le doute persiste, une mesure de protection devient nécessaire avant la vente. Le guide consacré au parent atteint de troubles cognitifs décrit ces situations et les délais qu'elles impliquent.
Tutelle, curatelle, habilitation familiale : l'autorisation du juge
Le logement d'une personne protégée, résidence principale ou secondaire, et les meubles qui le garnissent sont conservés à sa disposition aussi longtemps qu'il est possible (article 426 du Code civil). Leur vente exige une autorisation du juge des contentieux de la protection, ou du conseil de famille s'il a été constitué. Lorsque la vente a pour finalité l'accueil de la personne dans un établissement, la requête s'accompagne de l'avis préalable d'un médecin qui n'exerce pas dans cet établissement.
Sous tutelle, le tuteur signe seul la vente, dans les conditions fixées par l'ordonnance du juge. Sous curatelle, le parent signe lui-même, assisté de son curateur. La personne habilitée par le juge dans le cadre d'une habilitation familiale agit selon les pouvoirs que le jugement lui confère, et l'article 426 s'applique aussi au logement. Un mandat de protection future mis à exécution permet au mandataire de gérer les biens, mais la vente de la résidence du mandant suppose en principe, elle aussi, l'autorisation du juge.
La requête décrit le bien, justifie la nécessité de la vente, souvent le financement de l'hébergement, et propose un prix appuyé sur une estimation. Le juge fixe le prix minimal et les conditions de la vente. Nous rédigeons l'avant-contrat sous la condition de cette autorisation, ce qui permet de trouver un acquéreur sans attendre l'ordonnance.
L'exonération de plus-value après l'entrée en établissement
L'article 150 U, II, 1° ter du Code général des impôts exonère la vente de l'ancienne résidence principale d'une personne âgée ou handicapée entrée dans un établissement médico-social, EHPAD, résidence autonomie, foyer d'accueil médicalisé ou maison d'accueil spécialisée. Quatre conditions s'appliquent : la vente intervient moins de deux ans après l'entrée ; le logement n'a pas été occupé depuis, sauf par le conjoint, le concubin ou une personne à charge qui y vivait déjà ; le parent n'était pas redevable de l'impôt sur la fortune immobilière ; son revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année respecte le plafond.
La condition d'inoccupation est stricte : la location, même courte, ou l'installation d'un enfant ou d'un petit-enfant fait perdre l'exonération. Pour une vente en 2026, le revenu fiscal de référence 2024 ne doit pas excéder les montants du tableau ci-dessous. Au-delà de deux ans ou au-dessus du plafond, d'autres exonérations restent possibles, notamment celle des retraités aux revenus modestes et celle liée à la durée de détention ; notre guide sur les exonérations de plus-value les réunit.
| Parts de quotient familial | Revenu fiscal de référence 2024 maximal (vente en 2026) |
|---|---|
| 1 | 30 024 € |
| 1,5 | 37 039 € |
| 2 | 42 561 € |
| 2,5 | 48 083 € |
La maison inoccupée pendant la vente
Une maison vide se dégrade et s'assure différemment. Prévenez l'assureur de l'inoccupation : de nombreux contrats réduisent leurs garanties au-delà d'une certaine durée d'absence. Maintenez le chauffage hors gel et le relevé du courrier, et organisez des visites régulières. La taxe foncière reste due par le parent propriétaire jusqu'à la vente, puis se répartit avec l'acquéreur selon l'usage prévu dans l'acte.
Le mobilier appartient au parent. Sous mesure de protection, les souvenirs, les objets à caractère personnel et ceux indispensables aux personnes handicapées ou destinés aux soins sont gardés à sa disposition (article 426 du Code civil). Faites dresser un inventaire avant de vider la maison, en particulier lorsque plusieurs enfants sont concernés : il évite les contestations au moment de la succession. Les diagnostics obligatoires se commandent tôt, car la classe énergétique figure dans l'annonce.
Le prix de vente : à qui revient-il, et que devient-il ?
Le prix revient au parent vendeur, pour sa part de propriété. Nous le versons sur un compte ouvert à son nom ; sous tutelle ou curatelle, son emploi suit les règles de la mesure et le juge peut en fixer l'affectation. Tant que le parent est en vie, ce prix lui reste entièrement acquis. Une somme prélevée au profit des enfants constitue une donation, qui suppose la volonté du parent, se déclare à l'administration fiscale et, pour une personne vulnérable, s'examine avec une prudence particulière.
Lorsque le parent bénéficie de l'aide sociale à l'hébergement, le département peut avoir inscrit une hypothèque sur la maison pour garantir sa créance, et le produit de la vente modifie les ressources prises en compte. Nous interrogeons le département avant la signature pour connaître sa position et régler la mainlevée ; le guide sur l'aide sociale et la récupération sur succession expose ces règles. L'allocation personnalisée d'autonomie ne donne lieu à aucune récupération.
Exemple chiffré
Une maison à Lucé vendue dix-huit mois après l'entrée en EHPAD
Hypothèse : Jeanne, veuve, seule propriétaire, est entrée dans un EHPAD de Chartres en mars 2025. Sa maison de Lucé, achetée 150 000 € en juin 2006, restée vide depuis, est vendue 230 000 € en septembre 2026. Son revenu fiscal de référence 2024 est de 22 000 € pour une part ; elle n'est pas redevable de l'IFI.
- Prix d'acquisition majoré (150 000 € + forfait frais 11 250 € + forfait travaux 22 500 €)
- 183 750 €
- Plus-value brute (230 000 € − 183 750 €)
- 46 250 €
- Impôt sur le revenu sans exonération, après abattement de 90 % pour 20 ans de détention
- 879 €
- Prélèvements sociaux sans exonération, après abattement de 24,75 %
- 5 986 €
- Total qui aurait été dû
- 6 865 €
- Montant dû avec l'exonération de l'article 150 U, II, 1° ter
- 0 €
La vente intervient dix-huit mois après l'entrée en établissement, la maison est restée vide et le revenu de Jeanne est inférieur au plafond de 30 024 € : la plus-value est entièrement exonérée. Une vente après mars 2027, ou une occupation de la maison par un proche, aurait rendu l'impôt exigible.
Refaire le calcul avec vos chiffres : plus-value immobilière
Questions fréquentes
Mon parent peut-il signer la vente sans quitter son EHPAD ?
Oui. Le notaire peut se rendre dans l'établissement pour recueillir sa signature, après s'être entretenu avec lui. Il peut aussi signer une procuration au profit d'un proche ou d'un collaborateur de l'étude, qui signera l'avant-contrat et l'acte en son nom. Dans les deux cas, le notaire vérifie que le parent comprend et veut l'opération.
La procuration bancaire que j'ai sur les comptes de mon père me permet-elle de vendre sa maison ?
Une procuration bancaire vaut seulement pour le fonctionnement des comptes. Pour vendre un immeuble, le mandat doit être exprès et viser la vente, avec ses conditions essentielles. Si votre père n'est plus en état de signer une telle procuration, seule une mesure de protection ou un mandat de protection future mis à exécution permet de vendre, avec l'autorisation du juge pour son logement.
Que se passe-t-il si la maison n'est pas vendue dans les deux ans ?
L'exonération propre à l'entrée en établissement est perdue, mais d'autres peuvent s'appliquer. Une maison détenue depuis plus de trente ans est totalement exonérée ; au-delà de vingt-deux ans, seuls les prélèvements sociaux restent dus, réduits par l'abattement pour durée de détention. Un retraité dont le revenu fiscal de référence reste sous le plafond de l'article 1417 du Code général des impôts, et qui n'est pas redevable de l'IFI, est aussi exonéré.
Peut-on louer la maison en attendant de la vendre ?
La location fait perdre l'exonération liée à l'entrée en établissement, qui exige un logement inoccupé. Sous mesure de protection, la mise en location du logement suppose en outre l'autorisation du juge, au même titre que sa vente. Louer peut rester pertinent pour financer l'hébergement durablement ; comparez alors le loyer net attendu avec l'impôt qui sera dû lors de la vente future.
Mes frères et sœurs doivent-ils donner leur accord ?
Lorsque le parent est seul propriétaire et capable, la décision lui appartient, sans accord des enfants. Leur signature est requise lorsqu'ils détiennent eux-mêmes des droits sur la maison, par exemple la nue-propriété après le décès de l'autre parent. Sous tutelle, le juge peut entendre les proches. Les associer tôt au projet reste la meilleure garantie d'une vente sereine.
Premier rendez-vous
Vous vendez un bien ?
L'étude réunit les documents et prépare la vente, de l'avant-contrat à l'acte.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Service-public.gouv.fr, exonérations de l'impôt sur la plus-value immobilière
- BOFiP, ancienne résidence principale des personnes entrées en établissement (BOI-RFPI-PVI-10-40-20)
- Code civil, article 426 : logement de la personne protégée (Légifrance)
- Service-public.gouv.fr, tutelle d'un majeur
- Service-public.gouv.fr, habilitation familiale
- Service-public.gouv.fr, mandat de protection future