L'essentiel
- Sous tutelle, la vente d'un bien immobilier est un acte de disposition : le tuteur signe seul, après autorisation du juge des contentieux de la protection ou du conseil de famille, qui fixe le prix et les conditions (article 505 du Code civil).
- Sous curatelle, la personne vend elle-même avec l'assistance de son curateur, qui signe à ses côtés (article 467).
- La vente ou la mise en location du logement de la personne protégée exige toujours l'autorisation du juge, et l'avis préalable d'un médecin extérieur à l'établissement lorsque la vente accompagne une entrée en établissement (article 426).
- Le prix est versé sur un compte ouvert au nom de la personne protégée ; son emploi suit les règles de la mesure de protection.
Qui signe l'acte selon la mesure de protection
La vente d'un immeuble engage durablement le patrimoine : c'est un acte de disposition, au sens du décret du 22 décembre 2008 qui classe les actes accomplis pour les personnes protégées. La personne qui signe, et les autorisations nécessaires, dépendent de la mesure prononcée par le juge. Le notaire commence donc par se faire remettre le jugement de protection et vérifier sa mention en marge de l'acte de naissance.
Sous sauvegarde de justice, la personne conserve sa capacité, sauf si le juge a désigné un mandataire spécial pour certains actes. Sous habilitation familiale ou mandat de protection future, tout dépend des pouvoirs accordés, présentés dans les guides sur l'habilitation familiale et le mandat de protection future.
| Mesure | Qui signe la vente | Autorisation du juge |
|---|---|---|
| Tutelle | Le tuteur seul | Toujours (article 505) |
| Curatelle simple ou renforcée | La personne, assistée du curateur | Seulement pour le logement (article 426) |
| Habilitation familiale | Selon le jugement : le proche habilité, ou la personne assistée | Pour le logement et en cas de conflit d'intérêts |
| Mandat de protection future notarié | Le mandataire | Pour le logement, selon l'article 426 |
| Sauvegarde de justice | La personne, sauf mandataire spécial | Selon la mission du mandataire spécial |
Le logement de la personne protégée : la règle de l'article 426
Le logement de la personne protégée et les meubles qui le garnissent, résidence principale ou secondaire, sont conservés à sa disposition aussi longtemps que possible (article 426 du Code civil). Pendant une hospitalisation ou un séjour en établissement, seules des conventions de jouissance précaire peuvent être consenties, qui cessent dès son retour.
Lorsqu'il devient nécessaire, ou conforme à son intérêt, de vendre ce logement ou de résilier le bail, l'acte doit être autorisé par le juge ou par le conseil de famille, quelle que soit la mesure. Si la vente a pour but l'accueil de la personne dans un établissement, l'avis préalable d'un médecin qui n'exerce pas de fonction dans cet établissement est requis. Les souvenirs, les objets personnels et ceux indispensables aux soins restent à la disposition de la personne, le cas échéant dans l'établissement qui l'héberge.
La requête au juge des contentieux de la protection
Le tuteur, ou la personne protégée avec son curateur pour le logement, adresse une requête au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire qui suit la mesure. Elle expose les raisons de la vente : financement des frais d'hébergement, bien devenu inadapté ou coûteux à entretenir, travaux impossibles à assumer. Elle indique aussi l'emploi prévu du prix.
Les tribunaux demandent en pratique plusieurs évaluations du bien, souvent deux avis de valeur établis par des professionnels, agences immobilières ou notaires, ainsi que l'avis médical lorsque la vente accompagne l'entrée en établissement. L'étude peut établir un avis de valeur fondé sur les références de ventes notariales du secteur, de Chartres métropole aux communes rurales de l'Eure-et-Loir ; le guide sur l'estimation d'un bien présente ces méthodes.
L'autorisation détermine les stipulations de la vente et, le cas échéant, le prix minimum (article 505 du Code civil). La décision peut faire l'objet d'un appel dans les quinze jours. Si l'acquéreur propose un prix inférieur au minimum autorisé, une nouvelle autorisation est nécessaire.
Le rôle du notaire, de l'avant-contrat à l'acte de vente
L'avant-contrat peut être signé avant l'autorisation, à condition de la prévoir comme condition suspensive ; l'acquéreur connaît ainsi le calendrier. Nous vérifions ensuite que l'ordonnance correspond exactement à l'opération : désignation du bien, prix, identité de l'acquéreur si elle est visée, modalités de paiement, et que les délais de recours sont expirés.
Une attention particulière s'impose lorsque l'acquéreur est un proche. Le tuteur ne peut acheter les biens de la personne protégée qu'à titre exceptionnel, sur autorisation du conseil de famille ou du juge, et le tuteur qui exerce à titre professionnel ne le peut jamais (article 508 du Code civil) ; la personne protégée est alors représentée par le subrogé tuteur ou un tuteur ad hoc. Les autres membres de la famille peuvent acheter, mais le juge et le notaire veillent à ce que le prix corresponde à la valeur du bien.
Sur le plan fiscal, la vente de l'ancienne résidence principale d'une personne entrée en maison de retraite ou en établissement pour personnes handicapées peut rester exonérée d'impôt sur la plus-value si elle intervient dans les deux ans de l'entrée et sous conditions, notamment de ressources ; le guide sur l'exonération de plus-value détaille ce cas.
Le placement du prix : emploi et remploi des fonds
Le prix de vente est versé sur un compte ouvert au nom de la personne protégée. La personne chargée de la mesure ne peut modifier les comptes existants ni en ouvrir un auprès d'un nouvel établissement sans autorisation (article 427 du Code civil). Sous curatelle, les capitaux sont versés sur un compte au seul nom de la personne, mentionnant son régime de protection, et elle ne peut les placer sans l'assistance du curateur (article 468).
Sous tutelle, le juge ou le conseil de famille prescrit les mesures utiles quant à l'emploi et au remploi des fonds, soit à l'avance, soit à l'occasion de chaque opération (article 501). L'ordonnance qui autorise la vente précise souvent la destination du prix : paiement des frais d'hébergement, placement sur un livret ou un contrat, achat d'un logement plus adapté. Un nouvel achat immobilier constitue lui-même un acte de disposition, soumis à autorisation en tutelle et à l'assistance du curateur en curatelle.
Succession, partage, donation : les autres actes immobiliers
Une personne protégée hérite souvent d'une part de maison familiale. Sous tutelle, la succession est acceptée à concurrence de l'actif net ; depuis la loi du 23 mars 2019, le tuteur peut toutefois l'accepter purement et simplement lorsque l'actif dépasse manifestement le passif, sur attestation du notaire chargé de la succession (article 507-1 du Code civil). Le partage amiable est possible ; l'état liquidatif est alors soumis à l'approbation du juge ou du conseil de famille (article 507).
La vente d'un bien indivis entre la personne protégée et ses cohéritiers suit les mêmes règles que celle d'un bien lui appartenant seul : autorisation en tutelle, assistance en curatelle, autorisation du juge s'il s'agit de son logement. Le guide sur la vente d'une maison héritée décrit l'articulation avec les règles de l'indivision. Une donation consentie par une personne en tutelle suppose l'autorisation du juge ou du conseil de famille (article 476).
Ce que la réforme de 2019 a changé
La loi du 23 mars 2019 de programmation et de réforme pour la justice a simplifié plusieurs règles. Depuis le 1er janvier 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire a remplacé le juge des tutelles. L'avis médical prévu par l'article 426, requis lorsque l'acte sur le logement accompagne l'entrée dans un établissement, peut émaner de tout médecin extérieur à cet établissement, alors qu'il devait auparavant être établi par un médecin inscrit sur la liste du procureur de la République.
La réforme a aussi facilité l'acceptation des successions manifestement bénéficiaires et ouvert l'habilitation familiale par assistance. Le principe reste inchangé : tout acte grave sur le patrimoine d'une personne en tutelle passe par une autorisation, et le logement bénéficie d'une protection renforcée quelle que soit la mesure. Ces règles s'inscrivent dans la démarche d'ensemble présentée sur notre page protéger ses proches.
Exemple chiffré
Vendre la maison d'une mère sous tutelle entrée en établissement
Mme L., 88 ans, est placée sous tutelle ; son fils est tuteur. Elle vient d'entrer dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes près de Chartres et sa maison de Mainvilliers reste vide. Son fils demande au juge l'autorisation de la vendre pour financer l'hébergement.
- Avis de valeur n° 1 (agence)
- 205 000 €
- Avis de valeur n° 2 (notaire)
- 215 000 €
- Avis médical
- Médecin extérieur à l'établissement
- Prix minimum net vendeur fixé par l'ordonnance
- 205 000 €
- Prix accepté par l'acquéreur
- 212 000 €
- Impôt sur la plus-value
- Exonéré si la vente intervient dans les deux ans de l'entrée en établissement, sous conditions
- Versement du prix
- Compte ouvert au nom de Mme L., emploi selon l'ordonnance
Le compromis est signé sous la condition suspensive de l'autorisation du juge. Une fois l'ordonnance rendue et le délai d'appel expiré, le fils signe seul l'acte de vente en qualité de tuteur. Le prix, supérieur au minimum autorisé, est versé sur le compte de sa mère et affecté aux frais d'hébergement selon les indications du juge.
Questions fréquentes
Faut-il l'autorisation du juge pour vendre la maison d'une personne sous curatelle ?
Lorsqu'il s'agit de son logement, résidence principale ou secondaire, oui : l'article 426 du Code civil exige l'autorisation du juge quelle que soit la mesure. Pour un autre bien, par exemple un appartement loué ou un terrain, la personne vend elle-même avec l'assistance de son curateur, qui signe l'acte à ses côtés, sans autorisation préalable du juge.
Un enfant peut-il acheter la maison de son parent sous tutelle ?
Oui, avec des précautions. Si cet enfant est lui-même tuteur, l'achat n'est possible qu'à titre exceptionnel, sur autorisation du juge ou du conseil de famille, et le parent est représenté par le subrogé tuteur ou un tuteur ad hoc. Dans tous les cas, le prix doit correspondre à la valeur du bien, appuyée par des évaluations, pour préserver les droits des autres héritiers.
Combien de temps faut-il pour obtenir l'autorisation du juge ?
Le délai dépend de la charge du tribunal et de la complétude du dossier. Il faut ajouter le délai d'appel de quinze jours avant de pouvoir signer l'acte. Déposer une requête complète, avec les avis de valeur, l'avis médical le cas échéant et un budget expliquant l'emploi du prix, évite des demandes de pièces complémentaires qui allongent la procédure.
La personne sous curatelle doit-elle être présente à la signature ?
En curatelle, la personne signe elle-même l'acte, avec son curateur. Si elle ne peut se déplacer, le notaire peut recevoir sa signature à son domicile ou dans l'établissement qui l'accueille, ou examiner avec le curateur la possibilité d'une procuration. En tutelle, le tuteur signe seul, et la personne protégée est informée de l'opération dans la mesure de ses facultés.
Que devient l'argent de la vente ?
Il est versé sur un compte ouvert au nom de la personne protégée, jamais sur celui du tuteur ou d'un proche. Son emploi suit l'ordonnance du juge ou les règles de la mesure : paiement des frais d'hébergement, placement, achat d'un autre bien. En curatelle, la personne place ses capitaux avec l'assistance du curateur ; en tutelle, le tuteur rend compte de leur utilisation.
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