L'essentiel
- Un parent atteint de troubles cognitifs peut encore vendre sa maison lui-même tant qu'il comprend la portée de l'acte et le veut ; le notaire vérifie ce consentement, car un acte signé sans discernement est annulable (article 414-1 du Code civil).
- Lorsque ce n'est plus le cas, la vente passe par un mandat de protection future déjà signé, une habilitation familiale ou une tutelle, et la vente de son logement suppose en principe l'autorisation du juge (article 426).
- Une procuration bancaire consentie auparavant reste valable jusqu'à l'ouverture d'une tutelle, mais elle se limite à la gestion des comptes, dans l'intérêt exclusif du parent (article 2003).
- Le prix de vente appartient au parent : il est versé sur un compte à son nom et sert à ses besoins, par exemple le financement de son hébergement en établissement.
Au-delà du diagnostic : le discernement s'apprécie acte par acte
Une maladie d'Alzheimer ou une maladie apparentée évolue lentement, et un parent diagnostiqué garde souvent longtemps la capacité de comprendre une décision importante. La loi retient un critère simple : pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit au moment où on le fait (article 414-1 du Code civil). Tant qu'aucune mesure de protection n'est ouverte, votre parent reste juridiquement capable ; la question est de savoir s'il comprend réellement ce qu'il signe.
Avant toute signature, nous recevons le parent, si besoin seul, pour vérifier qu'il sait ce qu'il vend, à quel prix et pourquoi. En cas de doute, nous pouvons demander l'avis de son médecin traitant ou d'un spécialiste. Si le doute persiste, le notaire ne reçoit pas l'acte : une vente signée sans discernement pourrait être annulée, au détriment de l'acquéreur comme de la famille.
Tant que votre parent peut consentir : signer, ou donner procuration
Si votre parent est apte, il signe lui-même l'avant-contrat et l'acte de vente, accompagné s'il le souhaite d'un enfant. Il peut aussi donner à l'un de ses enfants une procuration pour signer à sa place ; pour une vente immobilière, nous l'établissons en la forme notariée, après avoir vérifié son discernement au jour de la signature. Notre guide sur la procuration pour un acte notarié en détaille la forme.
Ce moment est aussi celui d'anticiper. Un parent encore lucide peut signer un mandat de protection future, qui désigne la personne chargée de gérer ses biens le jour où il ne le pourra plus. Signé devant notaire, il permet au mandataire de vendre des biens sans ouvrir de mesure judiciaire. Attendre que la maladie progresse ferme cette possibilité.
Lorsqu'un mandat de protection future a été signé
Le mandat prend effet lorsque le mandataire présente au greffe du tribunal judiciaire le mandat et un certificat médical circonstancié établi par un médecin inscrit sur la liste du procureur de la République, qui constate que votre parent ne peut plus pourvoir seul à ses intérêts. Le greffe vise le mandat et le restitue au mandataire.
En forme notariée, le mandataire accomplit les actes d'administration et de disposition, dont la vente d'un bien locatif ou d'un terrain. Le logement du parent obéit toutefois aux règles protectrices de l'article 426 du Code civil : sa vente suppose en principe l'autorisation du juge des contentieux de la protection. Les donations exigent aussi cette autorisation (article 490). Le mandataire rend compte chaque année de sa gestion au notaire.
Sans mandat : habilitation familiale, curatelle ou tutelle
Si rien n'a été prévu, un proche saisit le juge des contentieux de la protection du lieu de résidence du parent, pour Chartres et ses environs le tribunal judiciaire de Chartres. La requête est accompagnée d'un certificat médical circonstancié établi par un médecin inscrit, au coût de 192 €. L'habilitation familiale convient lorsque la famille s'entend : un enfant, le conjoint ou un frère est habilité à représenter le parent, pour un acte déterminé comme la vente de la maison ou de façon générale.
La curatelle ou la tutelle s'imposent lorsque la famille est divisée, que le patrimoine est complexe ou qu'un contrôle régulier paraît nécessaire. En urgence, une sauvegarde de justice permet au juge de désigner un mandataire spécial pour accomplir un acte déterminé, même de disposition (article 437).
| Situation du parent | Qui signe la vente | Autorisation du juge pour le logement |
|---|---|---|
| Apte à consentir, sans mesure | Le parent, ou son mandataire par procuration | Non |
| Mandat de protection future notarié | Le mandataire | En principe oui (article 426) |
| Habilitation familiale | La personne habilitée | Oui |
| Curatelle | Le parent, assisté du curateur | Oui |
| Tutelle | Le tuteur | Oui, du juge ou du conseil de famille |
Vendre la maison pour financer l'entrée en établissement
Le logement de la personne protégée et les meubles qui le garnissent lui sont conservés aussi longtemps que possible (article 426 du Code civil). Lorsque la vente devient nécessaire, par exemple pour payer un EHPAD, le juge l'autorise au vu d'une estimation et fixe souvent un prix minimum. Si la vente a pour finalité l'accueil du parent dans un établissement, l'avis préalable d'un médecin extérieur à cet établissement est requis.
L'avant-contrat peut être signé sous la condition suspensive de l'autorisation du juge. Le prix est versé sur un compte ouvert au nom du parent. Notre guide sur la vente de la maison d'un parent en EHPAD présente les autres options, comme la location, et les incidences sur l'aide sociale à l'hébergement.
Gérer ses comptes au quotidien
Une procuration bancaire consentie lorsque votre parent était lucide reste valable après l'apparition des troubles : le mandat prend fin par la révocation, le décès ou la tutelle du mandant (article 2003 du Code civil). Le mandataire agit uniquement dans l'intérêt de son parent et doit pouvoir rendre compte de chaque dépense (article 1993). Conservez les justificatifs et séparez strictement les fonds du parent des vôtres.
La procuration a ses limites : votre parent ne peut plus contrôler son mandataire, la banque peut exiger une mesure de protection, et les opérations importantes, comme un placement ou le rachat d'une assurance-vie, dépassent souvent ses termes. Les virements au profit d'un enfant sont à éviter : ils peuvent être contestés comme des donations. Notre guide comparant procuration, mandat et habilitation aide à choisir l'outil adapté.
Si votre parent est marié
La vente du logement de la famille exige l'accord des deux époux, quel que soit leur régime matrimonial (article 215). Lorsque l'un d'eux est hors d'état de manifester sa volonté, l'autre peut être autorisé par le juge à passer seul l'acte pour lequel le consentement du conjoint serait nécessaire (article 217), ou à le représenter de manière générale ou pour certains actes (article 219).
Ces autorisations évitent parfois l'ouverture d'une mesure de protection. L'habilitation familiale peut aussi être demandée par le conjoint. Nous vous aidons à déterminer la voie la plus simple selon le régime matrimonial et la nature des biens. Ces demandes, fondées sur les règles du mariage, relèvent du juge aux affaires familiales.
Exemple chiffré
Vendre la maison de sa mère grâce à une habilitation familiale
Madeleine, 86 ans, veuve, vit à Lucé et doit entrer en EHPAD. Ses troubles de la mémoire l'empêchent désormais de comprendre une vente. Ses deux enfants s'entendent : sa fille demande une habilitation familiale pour vendre la maison.
- Certificat médical circonstancié, médecin inscrit sur la liste du procureur
- 192 €
- Requête en habilitation spéciale et autorisation de vendre
- Juge des contentieux de la protection, tribunal judiciaire de Chartres
- Avis d'un médecin extérieur à l'EHPAD
- Requis, la vente finançant l'entrée en établissement
- Estimation de la maison
- 215 000 €
- Compromis de vente
- Sous condition suspensive de l'autorisation du juge
- Acte de vente
- Signé par la fille habilitée
- Prix
- Versé sur le compte de Madeleine
La maison est vendue au prix autorisé par le juge et le prix finance l'hébergement de Madeleine ; aucun compte de gestion annuel n'est exigé de sa fille, qui doit toutefois pouvoir justifier de l'emploi des fonds.
Questions fréquentes
Le notaire peut-il refuser de faire signer mon père ?
Oui. Le notaire engage sa responsabilité sur la validité de l'acte et doit s'assurer que chaque partie consent librement et en connaissance de cause. Si votre père ne comprend plus la portée de la vente, nous vous orientons vers la mesure adaptée. Ce refus protège votre père, l'acquéreur et la famille contre une annulation ultérieure.
Ma procuration bancaire me permet-elle de vendre la maison ?
Non. La procuration bancaire se limite aux comptes pour lesquels elle a été donnée. La vente d'un bien immobilier suppose une procuration spéciale, que votre parent doit signer en pleine conscience, ou, s'il ne le peut plus, un mandat de protection future, une habilitation familiale ou une tutelle.
Peut-on vendre la maison de notre mère à l'un de ses enfants ?
Oui, mais l'enfant acquéreur et le parent ont des intérêts opposés. Si l'enfant est aussi mandataire, habilité ou tuteur, il ne peut représenter son parent dans cette vente : le juge autorise l'acte et désigne, selon la mesure, un autre représentant. Une estimation sérieuse du prix protège l'enfant contre les reproches de ses frères et sœurs.
Combien de temps faut-il pour obtenir l'autorisation du juge ?
Le délai dépend de la charge du tribunal et de la complétude du dossier ; il se compte généralement en mois. Obtenir tôt le certificat médical, une estimation du bien et l'accord écrit des membres de la famille accélère l'instruction. Nous préparons l'avant-contrat pour qu'il tienne compte de ce délai.
Un compte joint avec mon parent suffit-il ?
Le compte joint permet à chaque cotitulaire de faire fonctionner le compte, ce qui facilite les dépenses courantes. Les fonds restent toutefois ceux du parent : leur utilisation doit servir ses besoins. Au décès, les sommes présentes sont présumées appartenir à parts égales aux cotitulaires, et la preuve contraire peut être apportée par les héritiers.
Premier rendez-vous
Protéger un proche ?
Mandat de protection future, testament, habilitation familiale : nous vous aidons à choisir et à rédiger.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.