Attestation de propriété immobilière après un décès : rôle, délais et coût

Pourquoi une attestation de propriété ?

Au décès, les héritiers deviennent propriétaires de plein droit des biens du défunt, sans formalité. Le fichier immobilier, tenu par le service de la publicité foncière, continue pourtant de mentionner le défunt comme propriétaire. L'attestation notariée met ce fichier à jour : elle rend la transmission opposable aux tiers et assure la continuité des titres de propriété.

C'est une obligation légale posée par les articles 28 et 29 du décret du 4 janvier 1955. Tant qu'elle n'est pas publiée, les héritiers ne peuvent vendre le bien, le donner, l'apporter à une société ou le donner en garantie d'un prêt, car le notaire chargé de ces opérations doit justifier d'une chaîne de propriété sans rupture.

Les délais : six mois, quatre mois, dix mois

Les héritiers doivent demander l'attestation au notaire dans les six mois du décès. Le notaire dispose ensuite de quatre mois, à compter de cette demande, pour la faire publier (article 33 du décret de 1955). En pratique, le notaire chargé de la succession prépare l'attestation en même temps que la déclaration de succession, les deux documents reposant sur le même inventaire.

Une seule dispense existe : lorsqu'un partage portant sur la totalité des immeubles héréditaires est dressé et publié dans les dix mois du décès, il remplace l'attestation. Ce cas suppose des héritiers d'accord et un partage rapide, par exemple lorsque l'un d'eux reprend la maison familiale.

Le dépassement de ces délais retarde toute vente et expose les héritiers retardataires à répondre du préjudice que le défaut de publicité causerait à un tiers. Il complique aussi les successions suivantes : lorsqu'un héritier décède à son tour, deux attestations doivent être établies en cascade.

Ce que contient l'attestation

L'attestation désigne le défunt, les héritiers et légataires, et la part de chacun dans chaque immeuble, en pleine propriété, usufruit ou nue-propriété. Elle reprend la dévolution établie par l'acte de notoriété et décrit précisément chaque bien : commune, références cadastrales, lots de copropriété, origine de propriété.

Elle indique aussi si les héritiers ont accepté la succession et selon quelles modalités. Mieux vaut donc avoir exercé son option avant de la signer : un héritier qui envisage de renoncer, ou d'accepter à concurrence de l'actif net, en informe le notaire au préalable. Chaque bien y figure pour sa valeur au jour du décès, qui sert aussi de base aux frais.

Le coût d'une attestation immobilière

Le notaire perçoit un émolument proportionnel fixé par le tarif réglementé et calculé sur la valeur des droits immobiliers transmis : 1,935 % jusqu'à 6 500 €, 1,064 % de 6 500 € à 17 000 €, 0,726 % de 17 000 € à 30 000 € et 0,532 % au-delà, hors taxes. Ce barème est identique dans toutes les études.

S'ajoutent la TVA sur l'émolument, la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % de la valeur, perçue par l'État lors de la publication, une taxe fixe de publicité foncière de 125 €, les émoluments de formalités et les débours, comme les frais d'état hypothécaire ou de cadastre. Ces frais incombent à la succession ; ils sont présentés avec les autres dans notre guide sur les frais de notaire d'une succession.

La valeur retenue, un choix qui engage pour l'avenir

La valeur portée dans l'attestation est la valeur vénale du bien au jour du décès, celle qu'un acquéreur en aurait donnée. Elle doit être cohérente avec la déclaration de succession, qui sert au calcul des droits. Nous l'établissons à partir des ventes récentes de biens comparables dans la commune, en Beauce comme à Chartres, et, si nécessaire, d'une expertise.

Ce chiffre a une portée durable : lors d'une vente ultérieure, la valeur retenue dans la succession devient le prix d'acquisition servant au calcul de la plus-value immobilière. Une valeur sous-estimée réduit les droits de succession mais alourdit l'impôt sur la plus-value et expose à un redressement ; une valeur réaliste protège les héritiers dans les deux cas.

Pour la déclaration fiscale, la résidence principale du défunt bénéficie d'un abattement de 20 % lorsqu'elle est occupée au décès par le conjoint, le partenaire de PACS ou un enfant mineur ou protégé. Cet abattement réduit les droits, sans modifier la valeur vénale inscrite dans l'attestation.

Bien commun, bien démembré, bien en indivision

Lorsque le bien appartenait à la communauté des époux, seule la moitié du défunt est transmise : l'attestation et son coût portent sur cette moitié. Si le conjoint survivant a choisi l'usufruit de la totalité, l'attestation constate son usufruit sur la part du défunt et la nue-propriété des enfants.

Pour un bien que le défunt détenait déjà en indivision, avec un frère par exemple, l'attestation ne porte que sur ses droits indivis. Les héritiers deviennent alors indivisaires avec les autres propriétaires, et les règles exposées dans notre guide sur l'indivision successorale s'appliquent.

Vendre, donner ou partager ensuite

Lorsque les héritiers vendent rapidement, le notaire établit l'attestation et la vente dans la foulée, puis publie les deux actes ensemble. L'acquéreur tient ainsi ses droits d'héritiers dont la propriété est elle-même publiée. La démarche est détaillée dans notre guide pour vendre une maison héritée.

Si la famille garde le bien, l'attestation suffit à régulariser la situation ; le partage pourra intervenir plus tard, au moment où l'un des héritiers souhaitera le racheter ou lorsque tous voudront sortir de l'indivision. Pour un bien situé à Chartres ou dans l'Eure-et-Loir, la publication s'effectue auprès du service de la publicité foncière compétent pour le département.

Sources

• Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, article 29 (Légifrance)
• Impots.gouv.fr, Dois-je faire une déclaration de succession en cas de décès d'un proche ?
• Notaires de France, Le règlement des successions
• Code de commerce, tarif des notaires, articles A444-53 et suivants (Légifrance)
• Arrêté du 25 février 2026 fixant les tarifs réglementés des notaires (Légifrance)