Estimer les biens de la succession : quelle valeur déclarer à l'administration fiscale ?

La règle : la valeur vénale au jour du décès

La déclaration de succession est une déclaration estimative : les héritiers indiquent eux-mêmes la valeur des biens, sous leur responsabilité, et le notaire les conseille. La référence est la valeur vénale réelle, soit le prix auquel le bien aurait pu être vendu au jour du décès, compte tenu de son état, de sa situation et du marché local (article 761 du Code général des impôts). Une maison que le défunt occupait s'estime libre de toute occupation.

La date retenue est celle du décès, même si la déclaration est déposée six mois plus tard. La valeur fiscale se distingue de la valeur retenue pour le partage entre héritiers, qui s'apprécie à une date aussi proche que possible du partage (article 829 du Code civil). Une maison déclarée 250 000 € en janvier peut ainsi être attribuée pour 265 000 € dans un partage signé deux ans plus tard, sans incidence sur les droits déjà payés.

Estimer un bien immobilier

La méthode de référence, pour l'administration comme pour les tribunaux, est la comparaison avec des ventes de biens similaires, intervenues à une date proche du décès. Les prix de vente sont publiés dans la base des Demandes de valeurs foncières (DVF), consultable librement sur data.gouv.fr, et le service « Rechercher des transactions immobilières » de l'espace particulier sur impots.gouv.fr donne les mêmes informations avec davantage de détails. Les notaires disposent en outre de leur propre base de références.

Ces données brutes s'ajustent au bien : surface habitable réelle, état, travaux à prévoir, classe énergétique, nuisances, terrain. Une maison classée G au diagnostic de performance énergétique se vend moins cher qu'une maison rénovée de la même rue. Pour un bien atypique, un corps de ferme beauceron, une propriété rurale ou un immeuble de rapport, un avis de valeur argumenté ou une expertise s'impose. Les méthodes sont détaillées dans notre guide sur l'estimation d'un bien immobilier.

L'abattement de 20 % sur la résidence principale

La valeur vénale de l'immeuble qui constituait la résidence principale du défunt est réduite de 20 % lorsque, au jour du décès, il est également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant, le partenaire de PACS, ou un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt, de son conjoint ou de son partenaire (article 764 bis du Code général des impôts).

Les deux conditions sont cumulatives et s'apprécient à la date du décès. L'abattement profite à tous les héritiers, puisqu'il réduit la valeur du bien lui-même, et s'applique à la seule fraction de l'immeuble comprise dans la succession, par exemple la moitié d'une maison commune. Il est propre aux successions : une donation de la même maison se déclare pour sa pleine valeur.

Meubles, comptes, titres et véhicules

Les meubles meublants sont évalués d'après le prix d'une vente publique réalisée dans les deux ans du décès, à défaut d'après un inventaire dressé par un notaire ou un commissaire de justice, à défaut enfin d'après un forfait de 5 % de l'actif brut (article 764 du Code général des impôts). Lorsque le mobilier vaut peu, un inventaire permet d'écarter ce forfait. Les bijoux, objets d'art et collections suivent des règles propres, exposées dans notre guide sur le coffre-fort, les bijoux et l'or.

Les comptes et livrets sont déclarés pour leur solde au jour du décès, intérêts courus compris. Les titres cotés retiennent, au choix des héritiers, le dernier cours connu ou la moyenne des trente derniers cours précédant le décès (article 759). Les véhicules s'évaluent à leur cote de marché. Un bien démembré suit le barème de l'article 669, présenté dans notre guide sur la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété.

Ce que vérifie l'administration

Le service de l'enregistrement dispose des mêmes ventes de référence que les héritiers. Il examine particulièrement les biens revendus peu après le décès : un prix de vente nettement supérieur à la valeur déclarée, sans évolution du marché ni travaux pour l'expliquer, appelle une rectification. Les juges admettent d'ailleurs qu'une vente postérieure, proche dans le temps, éclaire la valeur au jour du décès.

L'administration peut rectifier une évaluation insuffisante jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'enregistrement de la déclaration (article L. 180 du Livre des procédures fiscales) ; un bien omis relève d'un délai de six ans à compter du décès (article L. 186). La rectification entraîne des droits complémentaires, l'intérêt de retard de 0,20 % par mois et, en cas de manquement délibéré, une majoration de 40 %. Les héritiers peuvent contester et saisir la commission départementale de conciliation.

Sous-évaluer ou surévaluer : les effets à long terme

Une valeur basse réduit les droits de succession immédiats, mais elle devient le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value lors d'une revente du bien, s'il ne s'agit pas de la résidence principale du vendeur (article 150 VB du Code général des impôts). Les héritiers qui vendent la maison familiale dans les années suivantes paient alors l'impôt sur la plus-value sur l'écart, en plus du risque de redressement. Les règles de cette vente sont exposées dans notre guide pour vendre une maison héritée.

À l'inverse, une valeur gonflée alourdit les droits sans garantie de gain futur, et l'administration peut aussi remettre en cause une valeur exagérée lors du calcul de la plus-value. La valeur juste, documentée par des références de ventes et conservée dans le dossier, reste la meilleure protection. Elle sert aussi de base aux discussions entre héritiers lorsque l'un d'eux souhaite conserver le bien.

Notre méthode à l'étude

Pour chaque bien immobilier, nous rassemblons les ventes comparables du secteur, à Chartres, dans Chartres métropole ou dans les communes rurales d'Eure-et-Loir, puis nous établissons avec vous une valeur argumentée, conservée au dossier en cas de contrôle. Nous vérifions l'application de l'abattement de 20 %, l'opportunité d'un inventaire du mobilier et la valorisation des comptes et des titres.

La déclaration doit être déposée dans les six mois du décès, sous peine d'intérêts de retard ; les délais et les pénalités sont détaillés dans notre guide sur la déclaration de succession. Une estimation préparée dès les premières semaines laisse le temps de réunir les justificatifs et d'arbitrer entre conservation et vente.

Sources

• BOFiP, Évaluation des immeubles transmis par décès (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30)
• Service-public.gouv.fr, Calcul des droits de succession (évaluation des biens, dettes déductibles)
• Service-public.gouv.fr, Connaître le prix des logements vendus
• Data.gouv.fr, Demandes de valeurs foncières (DVF)
• BOFiP, Délais de reprise en matière de droits d'enregistrement (BOI-CF-PGR-10-40)
• Service-public.gouv.fr, Impôt sur la plus-value immobilière