L'essentiel
- L'article 669 du Code général des impôts fixe la valeur de l'usufruit viager selon l'âge de l'usufruitier : 50 % entre 51 et 60 ans révolus, 40 % entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans ; la nue-propriété vaut le complément.
- Le barème change à chaque tranche de dix ans : donner la nue-propriété avant un anniversaire en 1 réduit l'assiette des droits de 10 points de la valeur du bien.
- L'usufruit temporaire vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction, et au plus la valeur d'un usufruit viager ; constitué au profit d'une personne morale, il ne dépasse pas 69 %.
- Le barème s'impose pour le calcul des droits de donation et de succession ; entre les parties, une valeur économique peut être retenue pour un partage ou une vente.
Le barème de l'usufruit viager
Pour la liquidation des droits d'enregistrement, l'article 669 du Code général des impôts détermine la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété par une quotité de la valeur de la propriété entière, fonction de l'âge de l'usufruitier. Le barème actuel s'applique depuis la loi de finances pour 2004.
L'âge pris en compte est celui de l'usufruitier au jour de la transmission : date de la donation ou date du décès. Les tranches s'entendent en âge révolu : une personne de 60 ans et 11 mois relève encore de la tranche « moins de 61 ans ». Le simulateur officiel de service-public.gouv.fr applique ce barème ; nos simulateurs permettent aussi d'estimer les droits d'une donation.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
L'effet du barème sur une donation en nue-propriété
Lorsque vous donnez la nue-propriété d'un bien en vous réservant l'usufruit, les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété. Plus vous êtes jeune, plus l'usufruit conservé pèse lourd et plus l'assiette taxable est réduite. À 65 ans, la nue-propriété d'une maison de 300 000 € est évaluée à 180 000 € ; à 75 ans, à 210 000 €.
Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et rejoint la nue-propriété sans aucun droit (article 1133 du Code général des impôts). La valeur de l'usufruit, et la plus-value éventuelle du bien entre la donation et le décès, sont donc transmises en franchise d'impôt. Le fonctionnement complet est décrit dans notre guide de la donation avec réserve d'usufruit.
Le calendrier compte : une donation signée quelques semaines avant les 61 ans ou les 71 ans du donateur réduit l'assiette de 10 points de la valeur du bien par rapport à une donation signée juste après. Nous en tenons compte dans la préparation du dossier.
L'usufruit temporaire : 23 % par période de dix ans
L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de sa durée, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier (article 669, II). Toute période entamée compte pour une période entière : un usufruit de 12 ans ou de 20 ans vaut 46 %, un usufruit de 25 ans vaut 69 %.
La doctrine administrative précise que ce calcul ne peut pas donner à l'usufruit temporaire une valeur supérieure à celle de l'usufruit viager de la même personne. Un usufruit de 15 ans réservé par un donateur de 75 ans est ainsi limité à 30 %, valeur de son usufruit viager. Les usufruits constitués au profit d'une personne morale, limités à trente ans par l'article 619 du Code civil, ont une valeur maximale de 69 %.
L'usufruit temporaire sert notamment à aider un enfant étudiant, à qui l'on donne pour quelques années les revenus d'un bien, ou à soutenir une fondation ou une association reconnue d'utilité publique. Il se rencontre aussi dans l'investissement en nue-propriété, où un bailleur institutionnel détient l'usufruit pendant quinze ou vingt ans. Dans chacun de ces cas, la durée choisie, arrondie à la dizaine supérieure, commande directement la valeur fiscale transmise.
Calculer les droits d'une donation démembrée, étape par étape
Le calcul suit toujours le même ordre. La valeur retenue est la valeur vénale du bien au jour de la donation, déclarée dans l'acte sous la responsabilité des parties ; pour un immeuble, nous nous appuyons sur les ventes récentes de biens comparables et, si besoin, sur un avis de valeur. Le pourcentage du barème s'applique ensuite à cette valeur, avant toute déduction.
Les abattements se calculent sur la valeur de la nue-propriété ainsi obtenue, compte tenu des donations consenties par le même donateur au même bénéficiaire depuis moins de quinze ans. Le barème progressif s'applique enfin à la base taxable, séparément pour chaque donateur et chaque bénéficiaire.
- Valeur vénale du bien en pleine propriété au jour de la donation.
- Application du pourcentage de nue-propriété correspondant à l'âge du donateur.
- Déduction de l'abattement disponible, après rappel des donations des quinze dernières années.
- Application du barème selon le lien de parenté : de 5 % à 45 % en ligne directe.
- Paiement des droits lors de l'enregistrement de l'acte, le donateur pouvant les prendre à sa charge sans supplément de droits.
Usufruit successif et réversion d'usufruit
Un couple qui donne la nue-propriété d'un bien commun se réserve souvent l'usufruit, avec réversion au profit du survivant. Au jour de la donation, la valeur de la nue-propriété se calcule sur la moitié revenant à chaque époux, d'après l'âge de chacun. La réversion est taxable seulement si elle prend effet, au décès du premier époux, d'après l'âge du bénéficiaire à cette date.
Au profit du conjoint survivant, cette réversion d'usufruit est exonérée de droits (article 796-0 quater du Code général des impôts). Au profit d'une autre personne, elle supporte les droits de succession selon le lien de parenté. La clause de réversion protège le survivant, qui conserve la jouissance de l'ensemble du bien ou de ses revenus jusqu'à son propre décès ; les enfants nus-propriétaires attendent alors ce second décès pour devenir pleins propriétaires.
Quand le barème s'applique, et quand il s'efface
Le barème s'impose pour le calcul des droits d'enregistrement : donations, successions, mais aussi cessions à titre onéreux d'usufruit ou de nue-propriété. Il sert également, dans des cas limités, à répartir l'impôt sur la fortune immobilière entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, par exemple lorsque le conjoint survivant tient son usufruit de la loi.
Entre les parties, pour un partage, une vente ou le calcul d'une réserve héréditaire, le barème fiscal reste indicatif. Les héritiers peuvent retenir une valeur économique, fondée sur l'espérance de vie de l'usufruitier et le rendement du bien, souvent différente du barème pour un usufruitier très âgé ou très jeune. La répartition du prix d'un bien démembré vendu est présentée dans notre guide du démembrement de propriété.
Exemple chiffré
Donner la nue-propriété d'une maison à 65 ans
Une veuve de 65 ans, propriétaire d'une maison à Chartres estimée 300 000 €, en donne la nue-propriété à son fils unique et s'en réserve l'usufruit. Aucune donation n'a été consentie depuis quinze ans.
- Valeur de la nue-propriété (60 % entre 61 et 70 ans)
- 180 000 €
- Abattement parent-enfant
- 100 000 €
- Base taxable
- 80 000 €
- Droits de donation (barème en ligne directe)
- 14 194 €
- Pour comparaison, donation en pleine propriété (base de 200 000 €)
- 38 194 €
- Pour comparaison, même donation en nue-propriété à 71 ans (base de 110 000 €)
- 20 194 €
La réserve d'usufruit réduit ici les droits de 24 000 € par rapport à une donation en pleine propriété, et le fils deviendra plein propriétaire au décès de sa mère sans droits supplémentaires. Attendre l'âge de 71 ans aurait augmenté les droits de 6 000 €.
Refaire le calcul avec vos chiffres : usufruit et nue-propriété
Questions fréquentes
Le barème fiscal s'impose-t-il entre les héritiers ?
Le barème s'impose à l'administration et aux contribuables pour calculer les droits. Pour un partage, une vente ou la répartition d'un prix, les parties peuvent convenir d'une autre valeur, économique ou fondée sur une expertise. Le barème fiscal reste souvent retenu par commodité, avec l'accord de tous ; il se discute lorsque l'usufruitier est très âgé ou le bien de rendement élevé.
Quel âge retenir lorsque l'usufruit est réservé par deux époux ?
Pour un bien commun, chaque époux donne la moitié de la nue-propriété et se réserve l'usufruit de sa moitié : la valeur est calculée séparément d'après l'âge de chacun. Pour un couple de 63 et 72 ans, la nue-propriété vaut 60 % sur la moitié du mari et 70 % sur celle de l'épouse, ou inversement selon leurs âges respectifs.
Comment évaluer un usufruit de douze ans ?
Un usufruit à durée fixe vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, toute période commencée comptant pour une période entière. Douze ans représentent deux périodes : l'usufruit vaut 46 % et la nue-propriété 54 %, dans la limite de la valeur de l'usufruit viager de la personne concernée.
Le barème a-t-il été modifié récemment ?
Le barème en vigueur résulte de la loi de finances pour 2004 et a été maintenu par les lois de finances pour 2025 et 2026. Il s'applique aux donations et aux successions intervenues depuis le 1er janvier 2004. Les abattements et le barème des droits de donation ont eux aussi été maintenus ; notre guide des abattements renouvelables tous les quinze ans en donne les montants.
Le barème s'applique-t-il aussi aux parts de société et aux titres ?
Oui. Le barème vaut pour tout bien démembré : immeuble, parts de SCI, actions, portefeuille de titres. Pour des parts sociales, la valeur de la pleine propriété tient compte de l'actif de la société, de ses dettes et, le cas échéant, d'une décote justifiée ; le pourcentage de nue-propriété s'applique ensuite à cette valeur. Notre guide sur la donation de parts de SCI détaille ces évaluations.
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