L'essentiel
- Un résident suisse qui vend un bien situé en France paie l'impôt sur la plus-value en France : 19 %, plus le seul prélèvement de solidarité de 7,5 % s'il est affilié à la sécurité sociale suisse, prélevés par le notaire sur le prix de vente.
- La Suisse n'appartenant ni à l'Union européenne ni à l'Espace économique européen, le vendeur désigne un représentant fiscal accrédité lorsque le prix qui lui revient dépasse 150 000 € et que la plus-value reste imposable.
- La Suisse exempte la plus-value et les loyers imposés en France, mais en tient compte pour fixer le taux de l'impôt sur vos autres revenus (article 25 B de la convention fiscale du 9 septembre 1966).
- Les loyers d'un bien en France y sont imposés au taux minimum de 20 % ou de 30 %, ou au taux moyen s'il est plus favorable, avec 7,5 % de prélèvements sociaux pour un affilié suisse.
Signer depuis Genève, Lausanne ou Zurich
La Suisse vit à l'heure de Paris, ce qui simplifie l'organisation des rendez-vous. Pour un achat ou une vente, vous signez à distance une procuration notariée : depuis le 1er octobre 2025, le notaire vous identifie par le dispositif du notariat, qui filme votre pièce d'identité et votre visage, puis recueille votre signature électronique en visioconférence. Un collaborateur de l'étude signe ensuite l'acte à Chartres selon vos instructions. Chaque étape est décrite dans notre guide sur la signature à distance.
Vous pouvez aussi signer la procuration devant un notaire suisse. Selon le tableau du ministère des Affaires étrangères mis à jour en septembre 2026, un acte notarié suisse doit alors porter une apostille, tandis que les actes d'état civil suisses en sont dispensés par la convention de la Commission internationale de l'état civil du 26 septembre 1957. Nous adressons au notaire suisse un projet conforme aux exigences de l'acte français.
Acheter en France depuis la Suisse
L'achat suit les étapes habituelles : avant-contrat, délai de rétractation de dix jours pour un logement, conditions suspensives, acte authentique. Les frais d'acquisition sont les mêmes que pour un résident ; en Eure-et-Loir, la taxe départementale est de 5 % depuis le 1er avril 2025 pour une résidence secondaire ou un investissement locatif. Un prêt garanti par une hypothèque impose une procuration authentique, que nous recevons à distance.
Le prix est payé en euros sur le compte de l'étude à la Caisse des dépôts et consignations, depuis un compte ouvert à votre nom. La conversion des francs suisses se fait au cours du jour du virement : prévoir la date de change à l'avance évite un écart entre le montant attendu et la somme reçue. Nous vous communiquons le montant exact et la date limite de réception des fonds.
Pour un couple marié en Suisse sans contrat, le régime ordinaire est la participation aux acquêts : chaque époux reste propriétaire de ses biens pendant le mariage, les acquêts étant partagés par moitié à la dissolution. Ce régime détermine qui acquiert le bien et qui consent à sa vente. Notre guide sur le régime matrimonial des couples internationaux explique comment la loi applicable se détermine.
Vendre : l'impôt français sur la plus-value
La plus-value d'un bien situé en France est imposée en France. Elle se calcule comme pour un résident : prix de vente, moins prix d'acquisition majoré des frais et des travaux, puis abattement pour durée de détention, avec une exonération totale après vingt-deux ans pour l'impôt et trente ans pour les prélèvements sociaux. L'impôt est de 19 %, et une surtaxe de 2 à 6 % s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Les prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières restent de 17,2 % en 2026. Les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale suisse, et qui ne relèvent pas d'un régime français, n'acquittent que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Nous appliquons ce taux sur présentation d'une attestation d'affiliation délivrée par votre caisse suisse.
L'exonération de 150 000 € de plus-value prévue pour les non-résidents suit la nationalité : un Français installé en Suisse peut en bénéficier s'il a été domicilié en France au moins deux ans, un ressortissant suisse en reste écarté. Notre guide sur la plus-value des non-résidents en détaille les conditions.
Le représentant fiscal accrédité
Seuls les vendeurs résidant dans un État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen lié à la France par des conventions d'assistance échappent à l'obligation de désigner un représentant fiscal. Un résident suisse en désigne donc un lorsque le prix qui lui revient dépasse 150 000 € et que la plus-value n'est pas totalement exonérée par la durée de détention. La vente de l'ancienne résidence principale exonérée en est également dispensée.
Le représentant, choisi parmi les sociétés et banques accréditées par l'administration, répond de l'impôt dû en cas de contrôle ultérieur. Sa rémunération se négocie librement et reste à la charge du vendeur. Nous engageons la démarche dès l'avant-contrat, afin que son accord soit acquis le jour de l'acte et que le prix vous soit versé sans délai.
Ce que la Suisse fait de la plus-value et des loyers français
La convention franco-suisse du 9 septembre 1966 attribue à la France l'imposition des revenus et des gains tirés d'un immeuble situé en France. Son article 25 B prévoit que la Suisse exempte ces revenus, mais peut appliquer à vos autres revenus le taux qui correspondrait à l'ensemble : c'est l'exemption avec réserve de progressivité. Le même mécanisme vaut pour la valeur du bien dans l'impôt cantonal sur la fortune.
Pour la plus-value, la convention subordonne l'exemption suisse à la justification de son imposition en France. Le décompte de l'impôt versé et la copie de l'acte, que nous vous remettons après la vente, servent de justificatifs auprès de l'administration fiscale de votre canton. Les montants se déclarent en francs suisses, selon les règles de conversion cantonales.
Louer votre bien en France depuis la Suisse
Les loyers d'une location nue se déclarent chaque année en France, dans la catégorie des revenus fonciers, auprès du service des impôts des non-résidents. Pour les revenus de 2025, le taux minimum est de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable et de 30 % au-delà ; vous pouvez demander le taux moyen, calculé sur vos revenus mondiaux, s'il vous est plus favorable. Les prélèvements sociaux restent de 17,2 % sur les revenus fonciers en 2026, ramenés à 7,5 % pour un affilié suisse.
Un patrimoine immobilier situé en France dont la valeur nette dépasse 1,3 million d'euros entre en outre dans l'impôt sur la fortune immobilière. La déclaration, les charges déductibles et la gestion à distance sont présentées dans notre guide consacré à l'expatrié qui loue son logement en France.
Recevoir le prix en francs suisses
Après la signature, nous réglons l'impôt sur la plus-value, remboursons le prêt éventuel et vous virons le solde en euros, sur un compte ouvert à votre nom en France ou en Suisse. La conversion en francs intervient dans votre banque, au cours du jour de réception. Nous confirmons vos coordonnées bancaires par un canal distinct du courriel, précaution qui protège le virement contre toute usurpation.
Le calendrier de la vente tient compte de la désignation du représentant fiscal et de la réception de l'attestation d'affiliation. Les délais bancaires et les justificatifs habituels sont précisés dans notre guide sur les fonds d'une vente depuis l'étranger.
Exemple chiffré
Une maison de vacances vendue par un couple de Lausanne
Lukas et Anna, de nationalité suisse, affiliés à la sécurité sociale suisse, ont acheté en mars 2011, par moitié, une maison dans la vallée de l'Eure pour 180 000 €. Ils la vendent 320 000 € en septembre 2026, après quinze années pleines de détention, sans justificatif de frais ni de travaux.
- Prix d'acquisition majoré (180 000 € + 7,5 % de frais + 15 % de travaux)
- 220 500 €
- Plus-value brute (320 000 € − 220 500 €)
- 99 500 €
- Abattement impôt sur le revenu (10 années × 6 %)
- 60 %, soit 39 800 € imposables
- Impôt de 19 %
- 7 562,00 €
- Abattement prélèvements sociaux (10 années × 1,65 %)
- 16,5 %, soit une base de 83 082,50 €
- Prélèvement de solidarité de 7,5 %
- 6 231,19 €
- Surtaxe (19 900 € imposables par vendeur)
- 0 €
- Impôt total prélevé sur le prix
- 13 793,19 €
- Prix revenant à chaque vendeur
- 160 000 € : représentant fiscal requis
Avec des prélèvements sociaux à 17,2 %, l'impôt aurait atteint 21 852,19 € : l'affiliation suisse réduit la charge de 8 059 €. En Suisse, la plus-value est exemptée mais peut relever le taux appliqué à leurs autres revenus de l'année.
Questions fréquentes
Je travaille en Suisse mais j'habite en France : ce guide me concerne-t-il ?
Un frontalier domicilié en France relève de l'impôt français comme tout résident, et la vente de sa résidence principale est exonérée. Son affiliation à la sécurité sociale suisse peut en revanche réduire les prélèvements sociaux sur ses loyers et ses plus-values : notre guide consacré aux frontaliers affiliés en Suisse ou au Luxembourg en présente les conditions.
La Suisse imposera-t-elle aussi ma plus-value ?
La convention de 1966 conduit la Suisse à exempter la plus-value imposée en France, à condition de justifier cette imposition. Votre canton peut toutefois en tenir compte pour déterminer le taux applicable à vos autres revenus. Le décompte que nous vous remettons après l'acte sert de justificatif. Votre conseil fiscal suisse vérifie la manière dont votre canton applique cette règle.
Puis-je signer la procuration devant un notaire genevois ou vaudois ?
Oui. Le notaire suisse établit la procuration sur le projet que nous lui adressons, puis l'acte reçoit une apostille avant de nous être envoyé. Cette voie convient à tous les actes, y compris ceux qui exigent une procuration authentique. La procuration reçue à distance par notre étude évite l'apostille et les échanges de documents, avec une signature en visioconférence.
Je vends ma part d'un bien à 140 000 € : faut-il un représentant fiscal ?
La personne physique dont le prix de cession n'excède pas 150 000 € est dispensée de représentant fiscal. L'impôt sur la plus-value reste dû et nous le prélevons sur le prix lors de l'enregistrement de l'acte. La même dispense s'applique si la plus-value est totalement exonérée en raison d'une détention de plus de trente ans.
Dois-je déclarer mon bien en France dans ma déclaration suisse ?
Oui. Les revenus et la valeur d'un immeuble situé en France figurent dans votre déclaration suisse, où ils sont exemptés mais pris en compte pour fixer le taux. Les montants se convertissent en francs selon les règles de votre canton. Conservez les avis d'impôt français et les actes qui justifient la valeur retenue.
Premier rendez-vous
Vous résidez loin de Chartres ?
Consultation en visioconférence et signature par procuration à distance.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Impots.gouv.fr, plus-values immobilières des non-résidents
- BOFiP, BOI-RFPI-PVINR-30-20, représentant fiscal (version du 22 janvier 2025)
- Impots.gouv.fr, convention franco-suisse du 9 septembre 1966 (impôts sur le revenu et la fortune)
- Service-public.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (mise à jour du 30 juin 2026)
- Impots.gouv.fr, dossier de presse sur l'impôt des non-résidents, revenus 2025
- Ch.ch, régimes matrimoniaux en Suisse
- France Diplomatie, tableau des formalités de légalisation (11 septembre 2026)