L'essentiel
- Le frontalier qui réside en France et relève de la sécurité sociale suisse ou luxembourgeoise acquitte sur ses revenus fonciers et ses plus-values immobilières le seul prélèvement de solidarité de 7,5 %, au lieu de 17,2 %.
- L'exonération de CSG et de CRDS suppose d'être affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un autre État de l'Espace économique européen ou de la Suisse, et de ne pas être à la charge d'un régime obligatoire français.
- Lors d'une vente, le notaire applique le taux de 7,5 % sur la plus-value au vu de votre attestation d'affiliation ; pour les loyers, l'exonération se demande dans la déclaration annuelle de revenus.
- La hausse de la CSG votée pour 2026 laisse les revenus fonciers et les plus-values immobilières à 17,2 %, et le frontalier affilié à l'étranger reste à 7,5 %.
Qui bénéficie du taux de 7,5 % ?
La règle vise les personnes qui résident fiscalement en France, travaillent dans un autre État de l'Espace économique européen ou en Suisse et sont affiliées au régime obligatoire de sécurité sociale de cet État. Les frontaliers de Genève, de Bâle ou du Luxembourg sont les premiers concernés, mais la règle vaut aussi pour un résident français affilié en Belgique ou en Allemagne. Selon service-public.gouv.fr, ces personnes ne paient que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, sans CSG ni CRDS.
Cette solution découle de l'arrêt de Ruyter rendu par la Cour de justice de l'Union européenne le 26 février 2015 : la CSG et la CRDS financent la sécurité sociale française, et le droit de l'Union soumet chaque travailleur à la législation de sécurité sociale d'un seul État. Depuis le 1er janvier 2019, la loi a réorganisé les prélèvements pour réserver aux affiliés étrangers le seul prélèvement de solidarité, qui finance d'autres dépenses.
Les conditions, et le cas du droit d'option en Suisse
L'exonération suppose à la fois une affiliation à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen ou de la Suisse, et l'absence de prise en charge par un régime obligatoire français. Un frontalier luxembourgeois affilié à la Caisse nationale de santé luxembourgeoise remplit en principe ces conditions, de même qu'un frontalier suisse assuré auprès d'une caisse maladie suisse.
Les frontaliers en Suisse disposent d'un droit d'option pour leur assurance maladie. Celui qui a choisi l'assurance maladie française relève, pour ses soins, d'un régime français : une lecture stricte du texte le prive alors de l'exonération, et ce point reste discuté. Nous examinons votre attestation d'affiliation avant toute vente, afin que le taux retenu dans l'acte corresponde à votre situation réelle.
Quels revenus, quels taux en 2026 ?
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur la plupart des revenus du capital à 10,6 %, soit 18,6 % de prélèvements sociaux, mais a laissé les revenus fonciers et les plus-values immobilières à 17,2 %. Pour le frontalier affilié à l'étranger, le taux reste le même : seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % s'applique, quelle que soit la nature du revenu du patrimoine.
| Revenu | Taux normal en 2026 | Frontalier affilié à l'étranger |
|---|---|---|
| Revenus fonciers (location nue) | 17,2 % | 7,5 % |
| Plus-values immobilières | 17,2 % | 7,5 % |
| Autres revenus du patrimoine et de placement | 18,6 % | 7,5 % |
Vos loyers : une exonération à demander chaque année
Les loyers d'un appartement ou d'une maison que vous louez nu se déclarent dans la catégorie des revenus fonciers, au régime micro-foncier ou au régime réel selon leur montant et votre choix. L'impôt sur le revenu reste calculé au barème progressif, comme pour tout résident ; seuls les prélèvements sociaux changent. Vous signalez votre affiliation étrangère dans la déclaration de revenus, à la rubrique prévue pour les revenus exonérés de CSG et de CRDS.
Service-public.gouv.fr précise qu'une attestation sur l'honneur suffit au moment de la déclaration, les justificatifs étant fournis sur demande de l'administration. Conservez donc chaque année l'attestation de votre caisse suisse ou luxembourgeoise. Notre guide pour déclarer vos revenus fonciers détaille le formulaire 2044 et les charges déductibles.
La vente d'un bien : le rôle du notaire
La vente de votre résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value et de prélèvements sociaux. Le taux réduit concerne donc surtout la résidence secondaire, l'appartement loué ou le terrain que vous vendez. Le notaire calcule la plus-value sur l'imprimé 2048-IMM, la dépose avec l'acte et verse l'impôt par prélèvement sur le prix : 19 % d'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux.
Pour retenir 7,5 % au lieu de 17,2 %, nous demandons dès l'avant-contrat une attestation récente d'affiliation au régime de sécurité sociale suisse ou luxembourgeois. Les abattements pour durée de détention et la surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable s'appliquent sans changement. Notre guide sur le calcul de la plus-value immobilière en détaille chaque étape, et celui sur les étapes d'une vente situe ce calcul dans le calendrier de l'acte.
Ce que le taux réduit laisse inchangé
L'exonération porte sur la CSG et la CRDS, et sur elles seules. Vos loyers restent soumis à l'impôt sur le revenu au barème progressif, après l'abattement de 30 % du micro-foncier ou la déduction des charges réelles. La plus-value d'une résidence secondaire ou d'un logement loué reste imposée à 19 %, avec les mêmes abattements pour durée de détention, et la surtaxe s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
La taxe foncière, l'impôt sur la fortune immobilière au-delà de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net et les droits dus lors d'une donation ou d'une succession suivent de même les règles de droit commun. Notre guide sur la location nue et les revenus fonciers rappelle le choix entre micro-foncier et régime réel.
Prélèvements payés à tort : la réclamation
Un frontalier qui a payé 17,2 % sur ses loyers ou sur une plus-value alors qu'il remplissait les conditions peut demander la restitution de la CSG et de la CRDS, en adressant une réclamation au service des impôts dont il dépend. Elle se présente dans le délai général de réclamation, en principe jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant celle du paiement, avec l'attestation d'affiliation couvrant la période concernée.
Pour une plus-value prélevée lors d'une vente, la réclamation vise l'impôt versé par le notaire à l'enregistrement de l'acte. Nous vous remettons le décompte et la copie de la déclaration 2048-IMM, qui servent de base à la demande, et vous indiquons le service des impôts compétent pour la recevoir.
Exemple chiffré
Une frontalière de Genève, propriétaire d'un appartement loué à Chartres
Julie habite Annemasse, travaille à Genève et reste assurée auprès d'une caisse maladie suisse. Son appartement de Chartres, acheté en avril 2014 pour 150 000 €, lui rapporte 9 000 € de revenus fonciers nets par an. Elle le vend 205 000 € en novembre 2026, après douze années pleines de détention, sans justificatif de frais ni de travaux.
- Prélèvements sociaux annuels sur 9 000 € de loyers nets, au taux de 17,2 %
- 1 548 €
- Prélèvement de solidarité de 7,5 % sur les mêmes loyers
- 675 €, soit 873 € de moins chaque année
- Plus-value brute (205 000 € − 183 750 € de prix majoré des forfaits)
- 21 250 €
- Impôt de 19 % après abattement de 42 %
- 2 341,75 €
- Base des prélèvements sociaux après abattement de 11,55 %
- 18 795,63 €
- Prélèvements sociaux à 17,2 %
- 3 232,85 €
- Prélèvement de solidarité à 7,5 %
- 1 409,67 €
Sur la vente, l'affiliation suisse de Julie réduit les prélèvements de 1 823,18 €. Nous appliquons ce taux au vu de l'attestation de sa caisse maladie suisse, jointe au dossier de vente.
Questions fréquentes
Comment prouver mon affiliation au notaire ?
Une attestation récente délivrée par votre caisse ou votre organisme de sécurité sociale suisse ou luxembourgeois suffit, en principe accompagnée d'une pièce montrant votre activité dans ce pays, comme un contrat de travail ou une fiche de salaire. Nous la joignons au dossier de la vente et mentionnons le taux de 7,5 % dans la déclaration de plus-value déposée avec l'acte.
Je travaille au Luxembourg et j'habite en Moselle : la règle est-elle la même ?
Oui. Le Luxembourg fait partie de l'Union européenne, et un frontalier affilié à la sécurité sociale luxembourgeoise, sans prise en charge par un régime français, acquitte 7,5 % sur ses revenus fonciers et ses plus-values immobilières. Le Luxembourgeois qui vit au Luxembourg et possède un bien en France relève d'un autre guide, consacré aux résidents luxembourgeois.
J'ai payé 17,2 % les années passées : puis-je récupérer la différence ?
Vous pouvez adresser une réclamation au service des impôts pour obtenir la restitution de la CSG et de la CRDS, dans le délai général de réclamation. Joignez l'attestation d'affiliation pour chaque année concernée et les avis d'imposition. Pour une plus-value prélevée lors d'une vente, le décompte remis par le notaire sert de justificatif.
Le taux réduit s'applique-t-il si je vends ma résidence principale ?
La vente de la résidence principale est exonérée à la fois d'impôt sur la plus-value et de prélèvements sociaux. Le taux de 7,5 % joue pour une résidence secondaire, un logement loué, un terrain ou des parts de société immobilière, dès lors que les conditions d'affiliation sont réunies au moment de la vente.
J'ai quitté mon emploi en Suisse avant la vente : quel taux s'applique ?
Le taux dépend de votre affiliation au moment où la plus-value est réalisée, c'est-à-dire à la date de l'acte. Si vous relevez alors d'un régime français, les prélèvements sociaux s'appliquent au taux de 17,2 %. Pensez-y lorsque vous fixez la date de la vente, et transmettez-nous l'attestation couvrant la date prévue.
Le taux de 7,5 % vaut-il pour les loyers perçus par ma SCI ?
Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu est transparente : chaque associé déclare sa quote-part des loyers dans ses revenus fonciers, et les prélèvements sociaux s'appliquent à son niveau. L'associé frontalier affilié en Suisse ou au Luxembourg acquitte donc 7,5 % sur sa part, dans les mêmes conditions que pour un bien détenu en direct. Une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés relève d'autres règles.
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