L'essentiel
- Avec une clause de tontine, le dernier vivant des acquéreurs est réputé seul propriétaire du bien depuis l'achat ; le prédécédé est réputé n'en avoir jamais été propriétaire.
- Le bien échappe à la succession civile du prédécédé, mais le fisc taxe la part transmise comme une succession : 60 % entre concubins, exonération entre époux et partenaires pacsés (article 754 A du Code général des impôts).
- Pour la résidence principale commune d'une valeur globale inférieure à 76 000 € au décès, les droits de vente s'appliquent à la place des droits de succession.
- La clause suppose un aléa réel : espérances de vie comparables et financement équilibré.
- Pendant la vie des acquéreurs, le partage est impossible : la vente exige l'accord des deux, ce qui peut bloquer un couple séparé.
Le fonctionnement de la clause d'accroissement
La clause de tontine, ou clause d'accroissement, est une stipulation de l'acte d'achat par laquelle les acquéreurs conviennent que le bien appartiendra en totalité au dernier survivant. Chaque acquéreur achète sous une double condition : il est propriétaire de la totalité s'il survit, et n'a jamais été propriétaire s'il décède le premier. Le droit du survivant remonte au jour de l'achat.
Le mécanisme, admis de longue date par la Cour de cassation, repose sur un contrat aléatoire : personne ne sait, à la signature, qui recueillera le bien. Il ne passe donc pas par la succession du prédécédé. Ses enfants, ses parents ou ses frères et sœurs ne deviennent pas propriétaires, et le survivant n'a aucune indemnité à leur verser.
La clause se stipule au moment de l'acquisition. Elle convient surtout aux couples non mariés et aux partenaires pacsés, pour qui la loi ne prévoit aucun droit successoral automatique. Sa comparaison avec l'indivision et la SCI figure dans notre guide acheter à deux.
La fiscalité au premier décès
L'article 754 A du Code général des impôts neutralise l'effet fiscal du mécanisme : les biens recueillis en vertu d'une clause de tontine sont réputés transmis à titre gratuit. Le survivant paie donc des droits de succession sur la part du prédécédé, évaluée au jour du décès, selon son lien avec lui.
Entre concubins, le taux est de 60 %, comme pour tout legs entre personnes non parentes. Entre époux et entre partenaires de PACS, la transmission est exonérée, comme toute succession entre eux. Pour des concubins, l'avantage fiscal se limite au cas de la petite résidence principale décrit ci-dessous ; l'intérêt de la clause est surtout civil : garantir le logement au survivant face aux héritiers.
Une exception existe pour l'habitation principale commune des deux acquéreurs lorsque le bien a, au jour du décès, une valeur globale inférieure à 76 000 € : la part transmise supporte alors les droits de mutation à titre onéreux, soit de l'ordre de 6 % de sa valeur en Eure-et-Loir, au lieu de 60 %. Ce seuil concerne aujourd'hui surtout de petits logements.
| Couple | Bien et valeur au décès | Imposition de la part du prédécédé |
|---|---|---|
| Époux ou partenaires pacsés | Tout bien | Exonération |
| Concubins | Résidence principale commune de moins de 76 000 € | Droits de vente, de l'ordre de 6 % |
| Concubins | Autre bien ou valeur de 76 000 € et plus | Droits de succession à 60 % |
L'aléa, condition de validité
La clause n'est valable que si chacun des acquéreurs a une chance comparable de survivre à l'autre. Lorsque l'un est nettement plus âgé ou gravement malade au jour de l'achat, ou lorsque l'un finance seul l'acquisition, le juge peut requalifier l'opération en donation déguisée. Les héritiers réservataires du prédécédé, ses enfants en particulier, peuvent alors réclamer la réduction de la libéralité, et l'administration fiscale peut invoquer l'abus de droit.
Un financement équilibré, ou un déséquilibre compensé par un écart d'espérance de vie inverse, sécurise la clause. Le notaire vérifie ces éléments à la signature et les consigne dans l'acte : âges, origine et montant des apports, répartition du prêt.
La vie du bien pendant l'union
Tant que les deux acquéreurs sont vivants, ils exercent ensemble la jouissance du bien. Aucun des deux ne peut vendre, hypothéquer ou donner le bien sans l'accord de l'autre. Le bien peut être vendu d'un commun accord ; le prix est alors partagé selon les conventions du couple, en général à proportion des financements.
Le mécanisme exclut l'indivision : aucun des acquéreurs ne peut demander le partage judiciaire. C'est la force de la clause face aux héritiers, et sa faiblesse en cas de désaccord entre les acquéreurs eux-mêmes. Il est prudent de prévoir dans l'acte les modalités d'une sortie amiable : méthode d'évaluation, délai de vente, répartition du prix.
Rédiger la clause : les points de vigilance
La clause doit viser précisément le bien, la répartition du financement et l'événement qui déclenche l'accroissement. Nous y ajoutons les règles applicables en cas de vente d'un commun accord, en particulier le partage du prix selon les apports de chacun, et, lorsque les acquéreurs le souhaitent, une procédure de sortie amiable avec évaluation par un expert.
Le financement doit rester cohérent pendant toute la durée du prêt. Si l'un des acquéreurs cesse de rembourser, le déséquilibre peut fragiliser la clause ou créer des comptes difficiles à établir des années plus tard. L'assurance emprunteur mérite la même attention : une quotité de 100 % sur chaque tête permet au survivant de conserver le bien libéré du prêt.
La clause s'inscrit enfin dans l'organisation d'ensemble du couple, présentée sur notre page mariage, PACS et vie de couple : testament, assurance-vie et, le cas échéant, PACS.
Séparation : le principal risque
Lorsque le couple se sépare, chacun reste tenu par la clause. Celui qui quitte le logement ne peut pas obtenir le partage et reste suspendu à la condition de survie. La vente d'un commun accord ou le rachat par l'un des droits de l'autre restent possibles, mais aucune solution ne s'impose à celui qui refuse.
La sortie consensuelle passe par un acte notarié : vente du bien à un tiers, ou cession par l'un à l'autre de ses droits, avec un coût fiscal que nous chiffrons avant toute décision. Pour un couple qui envisage une union durable mais incertaine, l'indivision accompagnée d'une convention d'indivision, d'un testament et d'une assurance-vie offre souvent plus de souplesse. Les règles de sortie de l'indivision ordinaire sont présentées dans notre guide sur la séparation de concubins propriétaires.
Tontine et familles recomposées
Entre époux ou partenaires, la tontine peut servir à garantir le logement au survivant face aux enfants d'une précédente union, puisque le bien sort de la succession. Les enfants disposent toutefois d'une protection : si l'aléa fait défaut ou si le financement est déséquilibré, ils peuvent faire requalifier l'opération en donation et en demander la réduction pour atteinte à leur réserve.
D'autres solutions, comme la donation au dernier vivant, l'usufruit ou l'assurance-vie, permettent souvent un meilleur équilibre. Elles sont présentées dans notre guide famille recomposée : protéger son conjoint et tous les enfants.
Exemple chiffré
Maison achetée par des concubins avec clause de tontine
Sarah et Karim, concubins de 38 et 40 ans, achètent à Chartres une maison de 240 000 € financée à parts égales, avec une clause de tontine. Karim décède douze ans plus tard ; la maison vaut 260 000 €.
- Propriété après le décès
- Sarah, seule propriétaire depuis l'achat
- Part taxable
- La moitié de la valeur au décès : 130 000 €
- Droits de succession à 60 %
- Environ 77 000 €
- Même situation si le couple était pacsé
- 0 € de droits
- Sans clause, en indivision et sans testament
- Les héritiers de Karim deviennent propriétaires de sa moitié et peuvent demander le partage
La tontine garantit à Sarah la propriété de la maison, mais elle doit financer des droits importants. Une assurance-vie au profit de Sarah, ou la conclusion d'un PACS, permet de couvrir ou de supprimer cette charge.
Questions fréquentes
Peut-on ajouter une clause de tontine après l'achat ?
La clause est stipulée dans l'acte d'acquisition, car elle définit les conditions auxquelles chacun devient propriétaire. Après l'achat, les indivisaires peuvent conclure d'autres arrangements, comme une convention d'indivision avec faculté d'acquisition au décès, ou des testaments croisés. Nous examinons avec vous l'outil le mieux adapté à votre bien déjà acquis.
La clause de tontine fonctionne-t-elle si nous nous marions ensuite ?
Oui, la clause continue de produire ses effets. Le mariage rend la transmission au survivant exonérée de droits de succession. Le couple peut alors se demander si la clause reste utile, compte tenu des droits successoraux du conjoint et de la donation au dernier vivant.
Le survivant peut-il être contraint de payer quelque chose aux enfants du défunt ?
Si la clause est valable, le bien échappe à la succession et le survivant ne doit aucune indemnité aux héritiers. Si l'opération est requalifiée en donation, faute d'aléa ou en raison d'un financement déséquilibré, les enfants réservataires du défunt peuvent agir en réduction et obtenir une indemnité. D'où l'importance de la preuve du financement dans l'acte.
Le seuil de 76 000 € s'apprécie-t-il sur la part ou sur tout le bien ?
La loi vise la valeur globale de l'habitation principale commune au jour du décès, et non la seule part du prédécédé. Un logement estimé 90 000 € sort donc du dispositif, même si la part transmise n'est que de 45 000 €.
La tontine protège-t-elle aussi des créanciers ?
La clause ne soustrait pas le bien aux dettes nées de son acquisition, comme le prêt immobilier garanti par une hypothèque. Pour les autres créanciers, la situation dépend des circonstances, en particulier de la date de naissance de la dette par rapport à l'achat. Nous analysons ce point au cas par cas, notamment pour un acquéreur entrepreneur.
Une clause de tontine est-elle possible entre plus de deux personnes ?
Oui, la clause peut réunir plusieurs acquéreurs, par exemple deux frères et sœurs ou des amis qui achètent ensemble. Le bien revient alors au dernier survivant, après des accroissements successifs. Chaque décès entraîne une taxation de la part transmise selon le lien entre le défunt et les survivants. L'aléa doit exister entre tous les acquéreurs, ce qui suppose des âges et des financements comparables.
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