Crédit immobilier au décès de l'emprunteur : assurance, quotité et dette des héritiers

Ce que couvre la garantie décès

La quasi-totalité des prêts immobiliers est assortie d'une assurance emprunteur, souscrite auprès de la banque ou d'un assureur choisi par l'emprunteur. Sa garantie décès prévoit qu'au décès de l'assuré, avant l'âge limite fixé au contrat, l'assureur verse au prêteur le capital restant dû au jour du décès, selon le montant assuré. La banque est ainsi remboursée directement, et les héritiers en profitent par la disparition de la dette, à due concurrence.

Les contrats comportent des exclusions, par exemple certains sports dangereux, et parfois des délais de carence. Le suicide est couvert à partir de la deuxième année ; pour un prêt destiné à l'acquisition de la résidence principale, la loi impose de le couvrir dès la première année, dans une limite de montant fixée par le Code des assurances. Relisez la notice d'information remise à la signature : elle fixe les conditions exactes de la garantie.

La quotité : qui est couvert, et pour combien

La quotité est la proportion du prêt garantie sur la tête de chaque emprunteur. Un couple qui emprunte ensemble choisit souvent 50 % chacun, ou 100 % chacun pour une protection complète ; des répartitions inégales, 70 % et 30 % par exemple, suivent les revenus de chacun. Au décès de l'un, l'assurance prend en charge la part correspondant à sa quotité.

Les co-emprunteurs sont en général tenus solidairement envers la banque : le survivant doit la totalité de ce qui reste dû après l'intervention de l'assurance, quelle que soit sa part dans le bien. Pour un couple non marié, la question de la maison se double de celle de l'héritage, présentée dans notre guide sur les concubins propriétaires au décès de l'un d'eux.

Les démarches après le décès

Le co-emprunteur survivant ou les héritiers informent la banque par écrit, en joignant l'acte de décès et les références du prêt, et demandent la mise en jeu de l'assurance. L'assureur réclame en général un certificat médical précisant la cause du décès, adressé sous pli confidentiel à son médecin-conseil, et parfois d'autres pièces médicales. Le tableau d'amortissement permet de vérifier le capital restant dû au jour du décès.

Pendant l'instruction, les échéances continuent en principe d'être prélevées ; la banque peut accepter de les suspendre sur demande. Lorsque l'assureur prend en charge le capital dû au jour du décès, les échéances payées depuis sont en général restituées : vérifiez-le dans le contrat. Recherchez aussi les autres assurances attachées à des crédits à la consommation ou à des cartes bancaires. Le blocage des comptes et les paiements urgents sont traités dans notre guide sur les comptes bancaires après un décès.

Quand l'assureur refuse sa garantie

Un refus peut reposer sur une exclusion du contrat, le dépassement de l'âge limite ou une fausse déclaration lors de l'adhésion. La fausse déclaration intentionnelle, qui a changé l'appréciation du risque, entraîne la nullité du contrat (article L. 113-8 du Code des assurances) ; lorsque la mauvaise foi n'est pas établie, l'indemnité est seulement réduite en proportion de la prime qui aurait été due (article L. 113-9). La preuve de la mauvaise foi incombe à l'assureur.

Depuis le 1er juin 2022, aucun questionnaire de santé ne peut être exigé pour un prêt immobilier dont la part assurée n'excède pas 200 000 € par personne et dont le remboursement se termine avant les 60 ans de l'emprunteur : dans ce cas, aucune fausse déclaration de santé ne peut être reprochée. Un refus contestable se discute d'abord avec le service réclamations de l'assureur, puis devant le médiateur de l'assurance, avant une action en justice avec l'assistance d'un avocat.

La part restante : une dette de la succession

Le capital non couvert fait partie du passif successoral. Les héritiers qui acceptent la succession le supportent à proportion de leur part ; l'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers inscrit sur le bien continue de garantir la banque. Lorsque le passif dépasse l'actif, l'acceptation à concurrence de l'actif net ou la renonciation protège le patrimoine personnel des héritiers, comme l'explique notre guide sur la succession déficitaire.

Les héritiers peuvent poursuivre les échéances ou rembourser par anticipation. Lorsque la maison est vendue, le notaire règle la banque sur le prix et obtient la mainlevée de la garantie, selon les étapes décrites dans notre guide pour vendre avec un crédit en cours. Le Code de la consommation écarte les indemnités de remboursement anticipé lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien faisant suite au décès de l'emprunteur.

Dans la déclaration de succession

Les dettes existant au jour du décès, capital et intérêts échus, sont déductibles de l'actif successoral. La part du prêt remboursée par l'assurance ne l'est pas : elle est éteinte par l'intervention de l'assureur. Seul le capital resté à la charge de la succession figure au passif, sur présentation du décompte de la banque.

Pour un couple marié sous la communauté, le prêt qui a financé un bien commun est une dette commune : la moitié du reste dû, après l'assurance, s'impute sur la part du défunt dans la communauté. Lorsque la décision de l'assureur n'est pas connue à la date de dépôt, la déclaration mentionne la situation et une déclaration rectificative ajuste le passif. Le calcul des droits est détaillé dans notre guide sur le barème des droits de succession.

Le conjoint ou le partenaire survivant et le logement

L'assurance emprunteur joue souvent un rôle décisif pour le survivant : elle lui permet de conserver le logement sans avoir à supporter seul les mensualités. Ses droits dans la succession, usufruit ou propriété, s'ajoutent à la part qu'il détenait déjà dans le bien. Le partenaire de PACS et le concubin, que la loi protège moins que l'époux, organisent leur protection par le testament, la clause d'acquisition ou l'assurance.

Le choix de la quotité se fait à la souscription du prêt et peut se revoir en cours de contrat, à l'occasion d'un changement d'assurance. Nous examinons ces questions avec les couples lors de l'achat ; les solutions sont comparées dans notre guide pour protéger son conjoint survivant.

Sources

• Service-public.gouv.fr, assurer un prêt immobilier : garanties décès, invalidité, incapacité
• Service-public.gouv.fr, obtenir un contrat d'assurance emprunteur (mise à jour du 20 mai 2025)
• Service-public.gouv.fr, crédit à la consommation : assurance de l'emprunteur
• Service-public.gouv.fr, dettes déductibles de la succession
• Code des assurances, articles L. 113-8 et L. 113-9 (Légifrance)