L'essentiel
- Au décès d'un concubin, sa part du bien acheté à deux revient à ses héritiers légaux, ses enfants ou à défaut ses parents et ses frères et sœurs : le survivant conserve sa seule quote-part et devient leur coïndivisaire.
- Le survivant occupe alors le logement en qualité de coïndivisaire : les héritiers peuvent demander le partage, donc la vente, à tout moment (article 815 du Code civil) et réclamer une indemnité d'occupation (article 815-9).
- Ce que le survivant reçoit par testament est taxé à 60 % après un abattement de 1 594 € ; le legs de l'usufruit de la part du défunt réduit fortement cette base.
- Le prêt en cours est remboursé par l'assurance emprunteur à hauteur de la quotité assurée sur la tête du défunt ; le solde reste dû, en principe solidairement, par le survivant co-emprunteur et par la succession.
Le jour du décès : qui devient propriétaire ?
Les concubins qui ont acheté ensemble sont propriétaires indivis, chacun selon la quote-part inscrite dans l'acte d'achat. Au décès de l'un, sa quote-part entre dans sa succession. La loi ne reconnaît au concubin aucune vocation successorale : la part revient aux héritiers désignés par le Code civil, d'abord les enfants, y compris ceux d'une précédente union, puis, à défaut, les parents et les frères et sœurs du défunt. Notre guide qui hérite sans testament décrit cet ordre.
Le survivant reste propriétaire de sa propre part, rien de plus. Il devient coïndivisaire des héritiers, avec lesquels il devra prendre les décisions sur le bien. Le notaire chargé de la succession établit l'acte de notoriété, qui désigne les héritiers, puis l'attestation de propriété immobilière, publiée au service de la publicité foncière : c'est elle qui constate officiellement la nouvelle répartition.
Rester dans le logement : ce que permet l'indivision
Le conjoint marié bénéficie d'un droit d'occupation d'un an, puis d'un droit viager ; le partenaire pacsé, d'un an de jouissance gratuite. Le concubin survivant dispose des seuls droits d'un coïndivisaire : il peut user du bien conformément à sa destination, mais s'il en a la jouissance privative, il doit à l'indivision une indemnité d'occupation (article 815-9), calculée d'après la valeur locative. Les héritiers peuvent la réclamer pour les cinq dernières années (article 815-10).
Les décisions se prennent à la majorité des deux tiers des droits indivis pour l'administration du bien, et en principe à l'unanimité pour sa vente (article 815-3). Lorsque le survivant détient la moitié, aucun camp n'atteint seul les deux tiers : la gestion suppose un accord. Surtout, nul n'est tenu de rester dans l'indivision (article 815) : chaque héritier peut demander le partage, et le juge ordonne, à défaut d'accord, la vente du bien s'il ne peut être partagé en nature.
Racheter, vendre ou organiser l'indivision
Trois issues se présentent. Le survivant peut racheter la part des héritiers, au prix de sa valeur vénale, par un acte notarié ; le financement passe souvent par un prêt ou par des capitaux d'assurance-vie. Les coïndivisaires peuvent aussi vendre ensemble le bien et se répartir le prix selon leurs quotes-parts.
Ils peuvent enfin conclure une convention d'indivision, pour une durée de cinq ans au plus, renouvelable, ou pour une durée indéterminée. Elle fixe la répartition des charges, le montant éventuel de l'indemnité d'occupation et la date à laquelle la situation sera réexaminée ; elle convient lorsque les enfants acceptent de laisser le survivant dans les lieux pendant quelques années. Le coût fiscal d'un rachat dépend de la composition de l'indivision : nous le chiffrons avant tout engagement.
Le prêt immobilier et les charges
Les concubins qui ont emprunté ensemble sont en général co-emprunteurs solidaires. Au décès, l'assurance emprunteur rembourse le capital restant dû à hauteur de la quotité assurée sur la tête du défunt : avec une quotité de 50 %, la moitié du capital est soldée ; avec 100 %, la totalité. Le solde éventuel reste dû : la banque peut en réclamer le paiement au survivant, en vertu de la solidarité prévue au contrat, et à la succession, dont il constitue une dette.
Entre le survivant et les héritiers, les échéances, la taxe foncière et les grosses réparations se répartissent selon les quotes-parts. Celui qui paie au-delà de sa part dispose d'une créance contre l'indivision, à faire valoir au partage : conservez les relevés de paiement dès les premiers mois.
Ce que prélève la fiscalité
Les héritiers du défunt paient les droits de succession selon leur lien de parenté : un enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 €, un frère ou une sœur de 15 932 €. Le concubin survivant, s'il reçoit la part du défunt par testament, supporte des droits de 60 % après un abattement de 1 594 € (articles 777 et 788 du Code général des impôts).
Le legs de l'usufruit de la part du défunt, plutôt que de sa pleine propriété, réduit la base taxable, calculée selon l'âge de l'usufruitier (article 669) : 40 % de la valeur entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans. La clause de tontine, insérée dans l'acte d'achat, fait du survivant le seul propriétaire du bien, mais la part recueillie reste taxée comme une succession, sauf pour une résidence principale commune d'une valeur globale inférieure à 76 000 € au jour du décès (article 754 A).
Protéger le survivant tant que le couple est là
La protection du concubin se construit du vivant des deux partenaires. Le testament lègue la part du défunt ou son usufruit, dans la limite de la quotité disponible en présence d'enfants. L'assurance-vie fournit au survivant des capitaux, avec un abattement de 152 500 € pour les primes versées avant 70 ans, pour racheter la part des héritiers ou payer les droits. Une convention d'indivision peut prévoir, au décès de l'un, une faculté d'acquisition de sa quote-part au profit du survivant (article 1873-13).
Le PACS, associé à un testament, supprime les droits de succession entre partenaires et ouvre un an de jouissance gratuite du logement. Ces outils sont comparés dans notre guide pour protéger son concubin. Nous recevons les couples à Chartres ou en visioconférence pour les mettre en place.
Les premières démarches après le décès
Le survivant prévient la banque et l'assureur du prêt, qui demanderont l'acte de décès et, souvent, un certificat médical précisant les circonstances du décès. Il prend contact avec le notaire chargé de la succession, qui interroge le fichier central des dispositions de dernières volontés pour savoir si un testament a été déposé.
La déclaration de succession doit être déposée dans les six mois du décès. En attendant le règlement, le survivant continue de payer sa part des charges et peut convenir avec les héritiers des conditions provisoires d'occupation. Le calendrier général figure dans notre guide sur les démarches du premier mois après un décès.
Exemple chiffré
Sophie, 62 ans, et la maison achetée avec Paul
Sophie et Paul, concubins, ont acheté une maison à parts égales, aujourd'hui estimée 300 000 €. Paul décède en laissant deux enfants d'une première union et 60 000 € d'épargne. Sa succession comprend donc 150 000 € de maison et 60 000 € d'épargne, soit 210 000 €.
- Sans testament : répartition de la maison
- Sophie 50 %, chaque enfant 25 %
- Sans testament : droits de chaque enfant sur 105 000 €
- (105 000 − 100 000) × 5 % = 250 €
- Avec legs à Sophie de l'usufruit de la moitié de maison : valeur fiscale (40 % à 62 ans)
- 150 000 × 40 % = 60 000 €
- Quotité disponible de Paul, avec deux enfants
- 1/3 de 210 000 € = 70 000 €
- Droits dus par Sophie
- (60 000 − 1 594) × 60 % = 35 043,60 €
- Droits de chaque enfant sur 75 000 € (nue-propriété et épargne)
- 0 €
Sans testament, Sophie ne conserve que sa moitié et peut être contrainte de vendre. Le legs d'usufruit lui garantit l'occupation à vie, pour un coût fiscal élevé qu'une assurance-vie souscrite en sa faveur aurait pu financer. Mariés ou pacsés, Sophie et Paul auraient évité ces droits.
Questions fréquentes
Les enfants de mon concubin peuvent-ils m'obliger à vendre la maison ?
Oui, chaque indivisaire peut demander le partage (article 815 du Code civil). À défaut d'accord, le tribunal judiciaire, à Chartres pour un bien situé en Eure-et-Loir, ordonne la vente si le bien ne peut être partagé en nature. Vous pouvez leur proposer de racheter leur part, ou de conclure une convention d'indivision qui diffère le partage pendant une période convenue.
Dois-je verser une indemnité aux héritiers pour continuer à occuper la maison ?
Si vous occupez seul le bien, vous devez en principe à l'indivision une indemnité d'occupation, calculée d'après la valeur locative et due jusqu'au partage (article 815-9). Les héritiers peuvent la réclamer dans la limite de cinq ans. Un accord écrit, par exemple dans une convention d'indivision, peut en fixer le montant, voire en dispenser le survivant pendant une durée déterminée.
Mon concubin avait rédigé un testament à la main en ma faveur : que dois-je faire ?
Remettez l'original au notaire chargé de la succession. Il en dresse un procès-verbal, le conserve au rang de ses minutes et en informe les héritiers. Il vérifie ensuite si le legs respecte la réserve des enfants et calcule les droits dus. Un testament incomplet, non daté ou non signé de la main du défunt risque d'être annulé : la forme compte autant que le contenu.
Un certificat de concubinage me donne-t-il des droits sur la maison ?
Ce document prouve la vie commune, ce qui sert pour certaines démarches administratives ou pour le transfert d'un bail. Il reste sans effet sur la succession : ni vocation héréditaire, ni réduction du taux de 60 %. Seuls un testament, une clause insérée dans l'acte d'achat, une convention d'indivision ou un PACS modifient réellement la situation du survivant.
Que devient notre compte joint ?
Le compte joint continue en principe de fonctionner au profit du cotitulaire survivant, sauf opposition d'un héritier. Les fonds appartiennent cependant pour partie à la succession : ce que le défunt y avait versé revient à ses héritiers. Le notaire reconstitue la part de chacun lors du règlement, d'où l'intérêt de conserver les justificatifs des versements.
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Nous vous présentons les régimes et les conventions qui protègent chacun de vous.
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