L'essentiel
- Des partenaires pacsés qui achètent ensemble deviennent propriétaires indivis, chacun selon la quote-part inscrite dans l'acte ; sous le régime de séparation applicable par défaut, ces quotes-parts doivent refléter le financement réel de chacun (article 515-5 du Code civil).
- Si la convention de PACS a opté pour l'indivision (article 515-5-1), le bien est réputé indivis par moitié, sans compte entre partenaires, sauf pour les fonds personnels déclarés dans l'acte : épargne antérieure au PACS, donation ou héritage (article 515-5-2).
- Au décès, le partenaire survivant n'hérite que par testament ; il est alors exonéré de droits de succession et dispose de toute façon d'un an de jouissance gratuite du logement commun (article 515-6).
- Testament, clause de tontine ou société civile immobilière permettent au survivant de conserver le logement : le choix se fait au moment de l'achat.
Quel régime s'applique à vos biens ?
Depuis le 1er janvier 2007, les partenaires sont soumis par défaut à un régime de séparation : chacun conserve l'administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels et reste seul tenu de ses dettes personnelles (article 515-5 du Code civil). Un bien dont aucun ne peut prouver qu'il lui appartient en propre est réputé indivis par moitié.
La convention de PACS, initiale ou modificative, peut choisir l'indivision pour les biens acquis ensuite, ensemble ou séparément (article 515-5-1). Les PACS enregistrés avant 2007 relevaient de l'ancien régime d'indivision ; les partenaires ont pu le modifier par une convention nouvelle. Avant d'acheter, relisez donc votre convention, ou apportez-la à l'étude : elle détermine la façon de rédiger l'acte. Une convention rédigée chez le notaire, décrite dans notre guide sur le PACS devant le notaire, peut aussi être adaptée à l'occasion de l'achat.
Sans option : des quotes-parts calquées sur le financement
Sous le régime de séparation, l'acte d'achat indique la part de chacun : 50/50, 60/40 ou toute autre proportion. Cette répartition doit correspondre à ce que chacun finance réellement : son apport personnel, la part du prêt qu'il rembourse et sa part des frais d'acquisition. La méthode de calcul est détaillée dans notre guide pour acheter à deux en indivision.
Un écart entre la quote-part et le financement produit deux effets. Le partenaire qui a payé davantage peut disposer d'une créance contre l'autre, évaluée selon la valeur actuelle du bien lorsque les fonds ont servi à l'acquérir (article 515-7, renvoyant à l'article 1469). L'administration fiscale peut aussi y voir une donation indirecte, taxée après l'abattement de 80 724 € prévu entre partenaires. Des quotes-parts exactes dès l'origine évitent ces deux difficultés.
Avec l'option pour l'indivision : la moitié pour chacun
Lorsque la convention a choisi l'indivision, les biens acquis sont réputés indivis par moitié, sans recours de l'un contre l'autre au titre d'une contribution inégale (article 515-5-1). Ce régime convient aux couples aux revenus comparables, ou à ceux qui veulent délibérément partager à égalité.
Certains biens restent toutefois personnels (article 515-5-2), notamment les biens ou portions de biens acquis avec des fonds possédés avant la convention, ou reçus par donation ou succession. Cette exception suppose une mention expresse dans l'acte d'achat : l'acte doit déclarer l'origine des fonds. À défaut, le bien est réputé indivis par moitié, et le partenaire qui a financé davantage ne dispose que d'une créance contre l'autre. Le notaire recueille donc, avant la signature, les justificatifs de chaque apport.
Le prêt, les charges et les dettes
Les partenaires qui empruntent ensemble sont en général co-emprunteurs solidaires : la banque peut réclamer la totalité des échéances à l'un ou à l'autre, quelles que soient les quotes-parts de propriété. Hors cet engagement contractuel, la solidarité légale entre partenaires couvre les dettes de la vie courante, mais ni les dépenses manifestement excessives ni les emprunts souscrits par un seul, sauf sommes modestes nécessaires à la vie courante (article 515-4).
L'assurance emprunteur mérite une attention particulière. Une quotité de 100 % sur chaque tête permet au survivant de conserver le bien libre de prêt en cas de décès ; une quotité calquée sur les parts de propriété coûte moins cher mais laisse une dette. Taxe foncière, charges de copropriété et gros travaux se répartissent en principe selon les quotes-parts ; une convention d'indivision peut fixer d'autres règles.
Au décès : ce que reçoit le partenaire survivant
Le partenaire pacsé hérite uniquement par testament. Sans cet acte, la part du défunt revient à ses enfants, ou à défaut à ses parents et à ses frères et sœurs, qui deviennent coïndivisaires du survivant. La loi accorde seulement à ce dernier la jouissance gratuite du logement commun et du mobilier pendant l'année qui suit le décès (article 515-6, renvoyant à l'article 763).
Un testament change la situation. Il peut léguer au partenaire la part du défunt, dans la limite de la quotité disponible en présence d'enfants, et prévoir l'attribution préférentielle du logement, que le survivant pourra demander au partage (article 515-6). Le partenaire légataire est exonéré de droits de succession (article 796-0 bis du Code général des impôts). Les autres moyens de protection sont réunis dans notre guide sur le partenaire de PACS en cas de décès.
Tontine ou SCI : organiser l'achat pour protéger le survivant
La clause de tontine, insérée dans l'acte d'achat, fait du survivant le seul propriétaire du bien, réputé l'être depuis l'origine. Le fisc traite le bien recueilli comme une succession (article 754 A du Code général des impôts), ce qui, entre partenaires, aboutit à une exonération. La clause lie fortement les acquéreurs : en cas de séparation, aucun ne peut obtenir le partage sans l'accord de l'autre. Notre guide sur la clause de tontine en décrit la rédaction.
La société civile immobilière convient aux projets plus importants ou aux familles recomposées. Les statuts organisent la gérance, l'agrément des héritiers et le sort des parts au décès ; les partenaires peuvent se répartir les parts en démembrement croisé pour que le survivant conserve la jouissance de l'ensemble. En contrepartie, la société suppose une comptabilité et des assemblées ; notre guide sur la SCI familiale en mesure les avantages et les contraintes.
En cas de séparation
La rupture du PACS laisse chacun propriétaire de sa quote-part. Les partenaires peuvent vendre le bien, ou l'un peut racheter la part de l'autre par un acte de partage, soumis au droit de partage au taux réduit de 1,1 % lorsqu'il fait suite à la dissolution du PACS. Les créances entre partenaires se règlent à cette occasion.
À défaut d'accord, chacun peut demander le partage en justice, car nul n'est tenu de rester en indivision (article 815). Des quotes-parts exactes et des justificatifs d'apport conservés depuis l'achat facilitent la liquidation. La procédure est détaillée dans notre guide sur la dissolution du PACS et le partage des biens.
Exemple chiffré
Julie et Karim achètent une maison à Chartres
Julie et Karim, pacsés depuis 2023 sans option dans leur convention, achètent une maison 250 000 €. Avec environ 20 000 € de frais, le coût total atteint 270 000 €. Julie apporte 40 000 € donnés par ses parents, Karim 10 000 € d'épargne ; le prêt de 220 000 € est remboursé à parts égales.
- Financement de Julie
- 40 000 € + 110 000 € de prêt = 150 000 €
- Financement de Karim
- 10 000 € + 110 000 € de prêt = 120 000 €
- Quotes-parts à inscrire dans l'acte
- Julie 55,6 %, Karim 44,4 %
- Si la convention avait opté pour l'indivision sans déclaration d'emploi dans l'acte
- 50/50, Julie n'ayant qu'une créance contre Karim
- Décès de Karim sans testament
- 44,4 % aux héritiers de Karim ; Julie occupe gratuitement la maison un an
- Décès de Karim avec testament en faveur de Julie, sans enfant
- Julie reçoit 44,4 % du bien, droits de succession : 0 €
L'acte doit mentionner l'origine des 40 000 € donnés à Julie. Un testament croisé, signé le jour de l'achat, complète la protection sans coût fiscal.
Questions fréquentes
Nous nous sommes pacsés avant 2007 : quel régime s'applique à notre achat ?
Les PACS enregistrés avant le 1er janvier 2007 relevaient d'un régime d'indivision, sauf si les partenaires ont ensuite adopté le régime actuel par une convention modificative. Il faut donc vérifier votre convention et ses éventuelles modifications avant de rédiger l'acte d'achat. Le notaire peut, si vous le souhaitez, préparer une convention modificative adaptée à votre projet.
Pouvons-nous indiquer 70/30 si notre convention prévoit l'indivision ?
Le principe est alors la moitié pour chacun. La répartition peut s'écarter de 50/50 pour la seule fraction financée par des fonds personnels exclus de l'indivision, comme une épargne antérieure au PACS ou une donation reçue, à condition que l'acte le déclare. Une convention modificative revenant à la séparation permet aussi, pour l'avenir, de fixer librement les quotes-parts.
Un seul d'entre nous signe le prêt : l'autre est-il propriétaire ?
La propriété dépend de l'acte d'achat, pas du contrat de prêt. Si l'acte vous désigne tous deux comme acquéreurs, vous êtes coïndivisaires selon les quotes-parts indiquées. Celui qui rembourse seul finance cependant la part de l'autre : sans ajustement des quotes-parts, il dispose d'une créance, ou l'opération peut être regardée comme une donation.
Les parents de l'un de nous l'aident à financer l'achat : que faut-il prévoir ?
Le don doit être fait au seul enfant et constaté, par acte notarié ou par une déclaration de don manuel ; chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant tous les quinze ans sans droits. L'acte d'achat mentionne ensuite l'origine de ces fonds. Sous le régime de séparation, cette mention justifie une quote-part plus élevée ; si votre convention a choisi l'indivision, elle conditionne le caractère personnel de la portion financée.
Faut-il un testament dès l'achat ?
C'est le moment le plus opportun. Sans testament, votre partenaire se retrouverait en indivision avec vos héritiers. Le testament olographe est valable s'il est entièrement écrit, daté et signé de votre main ; la forme authentique, reçue par le notaire, le rend plus difficile à contester. Dans les deux cas, son inscription au fichier central des dispositions de dernières volontés garantit qu'il sera retrouvé.
Le PACS nous permet-il de bénéficier de la réversion ou d'un droit viager au logement ?
La pension de réversion et le droit viager au logement restent réservés au conjoint marié. Le partenaire survivant bénéficie seulement d'un an de jouissance gratuite du logement commun. Si ces protections comptent pour vous, le mariage, éventuellement sous le régime de la séparation de biens, les apporte.
Premier rendez-vous
Un mariage ou un PACS en préparation ?
Nous vous présentons les régimes et les conventions qui protègent chacun de vous.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Service-public.gouv.fr, effets d'un PACS sur les biens et les dettes
- Service-public.gouv.fr, logement et succession du partenaire de PACS
- Service-public.gouv.fr, exonération des droits de succession
- Service-public.gouv.fr, droits de donation selon le lien avec le donateur
- BOFiP, clause de tontine et droits de mutation