L'essentiel
- Un résident luxembourgeois achète et vend en France selon les règles françaises : la plus-value est taxée en France à 19 %, plus 7,5 % de prélèvement de solidarité pour un affilié à la sécurité sociale luxembourgeoise, sans représentant fiscal, avec une signature à distance par procuration notariée.
- La convention fiscale du 20 mars 2018 réserve à la France l'imposition des loyers et des plus-values d'un immeuble situé en France ; le Luxembourg les exempte en les prenant en compte pour le taux (article 22).
- Entre la France et le Luxembourg, les successions relèvent du droit interne de chaque pays : la France taxe le bien situé en France, tandis que le Luxembourg exclut de ses droits de succession les immeubles situés à l'étranger de ses résidents.
- Un héritier domicilié en France au moins six des dix années précédentes est taxé en France sur tout ce qu'il reçoit, y compris les comptes luxembourgeois.
Signer depuis le Luxembourg
Le Luxembourg vit à l'heure de Paris. Pour un achat, une vente ou une donation, vous signez à distance une procuration notariée : depuis le 1er octobre 2025, le notaire vous identifie par le dispositif du notariat, qui filme votre pièce d'identité et votre visage, puis recueille votre signature électronique en visioconférence. Un collaborateur de l'étude signe ensuite l'acte à Chartres selon vos instructions.
La procuration peut aussi être reçue par un notaire luxembourgeois. Selon le tableau du ministère des Affaires étrangères mis à jour en septembre 2026, un acte notarié luxembourgeois porte alors une apostille, tandis que les actes d'état civil luxembourgeois en sont dispensés. Cette voie est présentée dans notre guide sur la procuration devant un notaire européen.
Acheter en France depuis le Luxembourg
L'achat suit les étapes françaises : avant-contrat, délai de rétractation de dix jours pour un logement, conditions suspensives, acte authentique. Les frais d'acquisition sont les mêmes que pour un résident ; en Eure-et-Loir, la taxe départementale s'élève à 5 % depuis le 1er avril 2025 pour une résidence secondaire ou un investissement locatif. Le prix est viré en euros depuis votre compte luxembourgeois sur le compte de l'étude à la Caisse des dépôts et consignations.
Pour des époux mariés au Luxembourg sans contrat, le régime légal luxembourgeois est la communauté réduite aux acquêts, très proche du régime légal français : les biens acquis pendant le mariage sont en principe communs. Ce régime détermine qui acquiert le bien et qui consent à sa vente. Notre guide sur le régime matrimonial des couples internationaux explique la loi applicable selon la date du mariage.
Si vous empruntez en France, la banque retient souvent une hypothèque, qui impose une procuration authentique : nous la recevons à distance dès l'accord de principe de la banque. La banque française vous précise les justificatifs de revenus luxembourgeois qu'elle demande et, le cas échéant, leur traduction, dès la demande de prêt.
Vendre : impôt français et dispense de représentant fiscal
La plus-value d'un bien situé en France est imposée en France, selon les règles des résidents : abattement pour durée de détention, exonération totale après vingt-deux ans pour l'impôt et trente ans pour les prélèvements sociaux, impôt de 19 % et surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Les prélèvements sociaux, de 17,2 % en 2026 sur les plus-values immobilières, se limitent au prélèvement de solidarité de 7,5 % pour une personne affiliée à la sécurité sociale luxembourgeoise.
Le Luxembourg étant membre de l'Union européenne, le vendeur qui y réside est dispensé de représentant fiscal, quel que soit le prix. Les ressortissants de l'Union, Français comme Luxembourgeois, peuvent bénéficier de l'exonération de 150 000 € de plus-value s'ils ont été domiciliés en France au moins deux ans. Notre guide sur la plus-value des non-résidents en détaille les conditions.
Loyers et plus-values : ce que fait le Luxembourg
La convention franco-luxembourgeoise signée le 20 mars 2018 attribue à la France l'imposition des revenus d'un immeuble situé en France (article 6) et des gains tirés de sa vente (article 13). Son article 22 prévoit que le Luxembourg exempte ces revenus, mais peut appliquer à vos autres revenus le taux qui correspondrait à l'ensemble.
Les loyers d'une location nue se déclarent chaque année en France auprès du service des impôts des non-résidents. Pour les revenus de 2025, le taux minimum est de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable et de 30 % au-delà, sauf option pour le taux moyen s'il est plus favorable ; les prélèvements sociaux se limitent à 7,5 % pour un affilié luxembourgeois. Pour la déclaration, reportez-vous à notre guide consacré à l'expatrié qui loue son logement en France.
Transmettre : chaque pays applique sa propre loi
Faute de convention en matière de successions entre les deux pays, chacun applique sa loi interne. En France, l'article 750 ter du Code général des impôts taxe les biens situés en France, maison ou appartement, lorsque le défunt résidait au Luxembourg, et tous les biens reçus par un héritier domicilié en France au moins six des dix années précédentes.
Le droit luxembourgeois tempère fortement cette situation. Selon l'administration de l'enregistrement, aucun droit de succession n'est perçu sur les immeubles situés à l'étranger dépendant de la succession d'un habitant du Grand-Duché. Les transmissions en ligne directe, dans la limite de la part légale, sont en outre exemptées, de même, sous conditions, que celles entre époux. La maison en France ne supporte donc en pratique que les droits français.
| Bien du défunt résidant au Luxembourg | Droits français | Droits luxembourgeois |
|---|---|---|
| Maison en France | Oui | Non (immeuble situé à l'étranger) |
| Comptes au Luxembourg, héritier résidant au Luxembourg | Non | Exemptés en ligne directe pour la part légale |
| Comptes au Luxembourg, héritier domicilié en France | Oui (article 750 ter) | Exemptés en ligne directe pour la part légale |
Donner le bien de son vivant et régler la succession à distance
Une donation d'un bien situé en France par des parents résidant au Luxembourg supporte les droits de donation français, calculés après l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans. Chaque partie signe à distance une procuration authentique, exigée pour une donation. Le traitement de l'acte au Luxembourg se vérifie avec un notaire luxembourgeois. Les règles françaises sont exposées dans notre guide sur la donation entre la France et l'étranger.
Au décès, la France et le Luxembourg appliquent le règlement européen : la loi de la dernière résidence habituelle régit la succession, sauf choix de la loi nationale par testament, et le certificat successoral européen délivré au Luxembourg nous permet d'établir l'attestation de propriété du bien en France. La déclaration de succession française se dépose dans les douze mois d'un décès survenu hors de France.
Exemple chiffré
Des parents installés à Luxembourg donnent leur maison en France
Nathalie et Olivier, mariés sous le régime de la communauté et domiciliés au Luxembourg depuis 2012, donnent à leurs deux enfants, à parts égales, la pleine propriété de leur maison en Eure-et-Loir, estimée à 500 000 €. Leur dernière donation remonte à plus de quinze ans.
- Valeur reçue par chaque enfant
- 250 000 €, soit 125 000 € de chaque parent
- Abattement par parent et par enfant
- 100 000 €
- Part taxable pour chaque couple parent-enfant
- 25 000 €
- Droits par couple parent-enfant (barème en ligne directe)
- 3 194,35 €
- Nombre de couples parent-enfant
- 4
- Droits de donation français
- 12 777,40 €
Les abattements se reconstituent dans quinze ans. Si les parents avaient conservé la maison jusqu'à leur décès, la France l'aurait taxée selon le même barème, et le Luxembourg l'aurait laissée hors de ses droits de succession, s'agissant d'un immeuble situé à l'étranger.
Questions fréquentes
Je travaille au Luxembourg mais j'habite en France : ce guide me concerne-t-il ?
Un frontalier domicilié en France relève de l'impôt français comme tout résident, sur ses revenus fonciers comme sur ses plus-values. Son affiliation à la sécurité sociale luxembourgeoise peut toutefois réduire les prélèvements sociaux à 7,5 % : notre guide consacré aux frontaliers affiliés en Suisse ou au Luxembourg en présente les conditions.
Le Luxembourg taxera-t-il ma maison en France à mon décès ?
Selon l'administration luxembourgeoise de l'enregistrement, aucun droit de succession n'est perçu sur les immeubles situés à l'étranger dépendant de la succession d'un habitant du Grand-Duché. La maison située en France supporte donc les seuls droits français, calculés selon le barème et les abattements français, que nous établissons dans la déclaration de succession.
Dois-je désigner un représentant fiscal pour vendre ?
Le résident d'un État de l'Union européenne lié à la France par les conventions d'assistance administrative et de recouvrement en est dispensé, ce qui est le cas du Luxembourg. Le notaire calcule et verse directement l'impôt sur la plus-value lors de l'enregistrement de l'acte, et vous recevez le solde du prix sans démarche supplémentaire.
Puis-je choisir la loi française pour ma succession ?
Un Français résidant au Luxembourg peut choisir, par testament, la loi de sa nationalité pour l'ensemble de sa succession (article 22 du règlement européen n° 650/2012). Ce choix gouverne la dévolution, la réserve des enfants et les droits du conjoint, sans modifier la fiscalité, qui reste fixée par chaque pays. Nous le rédigeons et l'inscrivons au fichier central des dispositions de dernières volontés.
Puis-je signer la procuration devant un notaire luxembourgeois ?
Oui. Nous adressons au notaire luxembourgeois un projet de procuration conforme à l'acte français, puis le document reçoit une apostille avant de nous être envoyé. La procuration reçue à distance par notre étude évite cette formalité et l'envoi de l'original : vous la signez en visioconférence, et nous en disposons immédiatement.
Mes enfants vivent en France : qu'est-ce que cela change ?
Un héritier domicilié en France au moins six des dix années précédant la succession est taxé en France sur tout ce qu'il reçoit, y compris les comptes et placements luxembourgeois, après l'abattement de 100 000 €. L'exemption luxembourgeoise en ligne directe rend alors le crédit d'impôt sans objet. Ce point se prépare de son vivant, par une donation ou un testament adapté.
Premier rendez-vous
Vous résidez loin de Chartres ?
Consultation en visioconférence et signature par procuration à distance.
7 rue Vintant, 28000 Chartres · 02 79 64 02 10
À l'étude ou en visioconférence. Lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9 h 30 à 18 h 30 ; mercredi et samedi de 9 h 30 à 12 h.
Sources
- Impots.gouv.fr, convention franco-luxembourgeoise du 20 mars 2018
- Portail de la fiscalité indirecte du Luxembourg, exemptions en matière de successions
- Guichet.lu, choisir ou changer de régime matrimonial
- Impots.gouv.fr, liste des conventions fiscales internationales
- Impots.gouv.fr, plus-values immobilières des non-résidents
- Service-public.gouv.fr, droits de succession (mise à jour du 9 février 2026)
- France Diplomatie, tableau des formalités de légalisation (11 septembre 2026)