L'essentiel
- Chaque héritier peut accomplir seul les actes nécessaires à la conservation des biens, comme une réparation urgente ou la souscription d'une assurance (article 815-2 du Code civil).
- Les héritiers titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent décider des actes d'administration, donner un mandat général de gestion et conclure un bail d'habitation (article 815-3).
- La vente d'un immeuble et tout acte de disposition exigent l'unanimité, sauf autorisation du tribunal.
- L'héritier qui occupe seul un bien indivis doit une indemnité d'occupation à l'indivision (article 815-9), réclamable sur cinq ans.
- Les revenus, les dépenses et les indemnités sont retracés dans un compte d'indivision, soldé au moment du partage.
L'indivision naît au jour du décès
Dès l'ouverture de la succession, les héritiers deviennent propriétaires ensemble de chaque bien du défunt, chacun pour une quote-part : un tiers chacun pour trois enfants, par exemple. Chacun détient ainsi une fraction de chaque bien et de chaque compte. Lorsque le conjoint survivant a opté pour l'usufruit, les enfants sont nus-propriétaires indivis et le conjoint usufruitier, ce qui modifie la répartition des charges et des décisions, comme l'explique notre guide sur les droits du conjoint survivant.
L'indivision est une situation d'attente : l'article 815 du Code civil permet à chacun d'en demander la fin à tout moment par le partage. Dans l'intervalle, la loi fixe des règles de gestion qui évitent la paralysie, et que les héritiers peuvent aménager par une convention.
Les actes que chaque héritier peut accomplir seul
L'article 815-2 du Code civil autorise tout indivisaire à prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens, même sans urgence. Il peut employer à cet effet les fonds de l'indivision qu'il détient, et il est réputé en avoir la libre disposition à l'égard des tiers. À défaut de fonds suffisants, il peut obliger ses coïndivisaires à participer à la dépense.
Relèvent de cette catégorie les actes qui préservent la substance ou la valeur d'un bien sans engager son avenir.
- Assurer la maison et faire réparer une toiture après une tempête.
- Vider un logement pour éviter un dégât des eaux, faire couper les compteurs inutiles.
- Payer la taxe foncière ou une échéance de prêt pour éviter des pénalités.
- Engager une action pour interrompre une prescription ou faire cesser un trouble.
Les décisions prises à la majorité des deux tiers
Depuis la loi du 12 mai 2009, les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis, donner à l'un d'eux ou à un tiers un mandat général d'administration, vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision, et conclure ou renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal (article 815-3 du Code civil). Ils doivent informer les autres indivisaires de ces décisions, faute de quoi elles leur sont inopposables.
Le consentement de tous reste requis pour tout acte qui ne relève pas de l'exploitation normale des biens et pour tout acte de disposition : vendre la maison, consentir une hypothèque, conclure un bail commercial ou rural. Lorsqu'un héritier gère seul au vu et au su des autres sans opposition de leur part, il est réputé avoir reçu un mandat tacite pour les actes d'administration ; les actes de disposition restent soumis à l'accord de tous.
| Décision | Règle | Texte |
|---|---|---|
| Réparation urgente, assurance, paiement d'une charge | Chaque indivisaire seul | Article 815-2 |
| Gestion courante, bail d'habitation, mandat général de gestion | Deux tiers des droits indivis | Article 815-3 |
| Vente de meubles pour payer les dettes de l'indivision | Deux tiers des droits indivis | Article 815-3 |
| Vente d'un immeuble, hypothèque, bail commercial ou rural | Unanimité ou autorisation du tribunal | Articles 815-3, 815-5-1 et 815-6 |
Confier la gestion à un mandataire
Les héritiers peuvent désigner l'un d'eux, ou un tiers, pour gérer la succession pour leur compte : ce mandat conventionnel, donné à l'unanimité par acte notarié ou sous signature privée, précise sa durée et, le cas échéant, sa rémunération. Pour une gestion plus durable, la convention d'indivision organise la gestion pour cinq ans au plus, renouvelables, ou pour une durée indéterminée ; elle est notariée dès qu'elle porte sur un immeuble et désigne un gérant. Elle peut aussi fixer la répartition des charges, les conditions d'occupation du bien et les modalités de sortie d'un indivisaire, ce qui prévient la plupart des conflits.
Lorsque la succession est bloquée par l'inertie, la mésentente ou l'opposition d'intérêts entre héritiers, le juge peut désigner un mandataire successoral chargé d'administrer provisoirement la succession (article 813-1 du Code civil). Le défunt peut aussi avoir anticipé cette situation par un mandat à effet posthume confiant la gestion de tout ou partie de ses biens à une personne de confiance.
L'héritier qui occupe la maison : l'indemnité d'occupation
Un héritier peut utiliser les biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres (article 815-9 du Code civil). Lorsqu'il occupe seul la maison familiale, il doit à l'indivision une indemnité d'occupation, sauf convention contraire. Elle se calcule en général sur la valeur locative du bien ; les juges appliquent souvent un abattement pour tenir compte de la précarité de l'occupation.
L'indemnité est due à l'indivision, et non directement aux autres héritiers : elle vient augmenter la masse à partager et s'impute sur la part de l'occupant au partage. Les demandes relatives aux fruits et revenus, dont l'indemnité d'occupation fait partie, se prescrivent par cinq ans (article 815-10). Un accord écrit, précisant le montant et la répartition des charges, évite bien des litiges.
Revenus, charges et comptes d'indivision
Les loyers et autres revenus des biens indivis accroissent l'indivision ; chaque héritier a droit aux bénéfices et supporte les pertes à proportion de ses droits (article 815-10). Il peut demander chaque année sa part des bénéfices, et le juge peut lui accorder une avance en capital sur ses droits dans le partage (article 815-11). Fiscalement, chacun déclare sa quote-part des revenus fonciers.
L'héritier qui a payé de ses deniers une dépense de conservation, comme la taxe foncière, l'assurance ou une réparation nécessaire, a droit à une indemnité, que la dépense ait ou non amélioré le bien. Celui qui a financé des travaux d'amélioration obtient une indemnité égale à la plus-value procurée au bien (article 815-13). Ces créances, l'indemnité d'occupation et les revenus perçus forment le compte d'indivision, que nous établissons au moment du partage de la succession. Conservez chaque facture et chaque relevé : la preuve incombe à celui qui réclame.
Quand la gestion se bloque
Plusieurs mécanismes judiciaires permettent de dépasser un désaccord. Le tribunal peut habiliter un indivisaire à représenter un coïndivisaire hors d'état de manifester sa volonté (article 815-4) et autoriser un acte que le refus d'un héritier empêche alors qu'il met en péril l'intérêt commun (article 815-5). Le président du tribunal judiciaire peut prescrire toute mesure urgente que requiert l'intérêt commun ; depuis la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, il peut aussi autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d'un bien indivis (article 815-6).
Ces procédures, conduites par avocat devant le tribunal judiciaire de Chartres pour un défunt domicilié dans l'arrondissement, sont détaillées dans notre guide pour sortir d'une indivision successorale bloquée. Nous proposons toujours de rechercher d'abord une solution amiable, par une réunion à l'étude ou par une médiation.
Exemple chiffré
Le compte d'indivision de trois héritiers
Trois enfants héritent d'une maison, chacun pour un tiers. L'aîné l'occupe seul pendant trente mois ; les héritiers conviennent d'une indemnité d'occupation de 800 € par mois. Pendant cette période, il a réglé de ses deniers deux taxes foncières de 1 200 € et la réfection de la toiture pour 9 000 €.
- Indemnité d'occupation due à l'indivision (30 × 800 €)
- 24 000 €
- Taxes foncières avancées par l'occupant
- 2 400 €
- Réfection de la toiture (dépense de conservation)
- 9 000 €
- Créances de l'occupant sur l'indivision
- 11 400 €
- Solde dû par l'occupant à l'indivision
- 12 600 €
- Part revenant à chacun des deux autres héritiers dans ce solde
- 4 200 €
Au partage, le solde de 12 600 € vient s'imputer sur la part de l'aîné. Chacun des trois recevant un tiers de ce solde, l'opération revient pour l'aîné à verser 4 200 € à chacun de ses frère et sœur.
Refaire le calcul avec vos chiffres : indemnité d'occupation
Questions fréquentes
Un héritier peut-il louer seul la maison de la succession ?
Un bail d'habitation peut être conclu par les héritiers titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, qui en informent les autres. Un héritier minoritaire agit donc seul uniquement s'il a reçu un mandat. Un bail commercial ou rural exige l'unanimité. Les loyers reviennent à l'indivision et se répartissent selon les quotes-parts.
Qui paie la taxe foncière d'une maison en indivision ?
L'avis d'imposition est adressé à l'un des indivisaires, mais la taxe est une charge de l'indivision, supportée par chacun à proportion de ses droits. Celui qui la paie seul dispose d'une créance sur l'indivision, prise en compte dans le compte d'indivision au partage. Lorsque le conjoint survivant est usufruitier, la taxe foncière lui incombe.
Peut-on vider la maison et vendre les meubles ?
Vider le logement pour le protéger relève des actes conservatoires. La vente des meubles pour payer les dettes et charges de l'indivision se décide à la majorité des deux tiers ; les autres ventes de meubles supposent l'accord de tous. Les objets de valeur et les souvenirs de famille méritent un inventaire préalable et une répartition convenue par écrit.
Combien de temps peut durer une indivision successorale ?
Aussi longtemps que les héritiers s'entendent. Chacun peut toutefois demander le partage à tout moment (article 815 du Code civil). Le juge peut surseoir au partage pour deux ans au plus, ou maintenir l'indivision pour cinq ans au plus, notamment sur le logement du conjoint survivant ou une exploitation, à la demande des intéressés.
Un héritier peut-il vendre sa part à un tiers ?
Oui, mais il doit d'abord notifier le projet, le prix et les conditions à ses coïndivisaires par acte de commissaire de justice. Chacun d'eux dispose d'un mois pour se porter acquéreur par préférence (article 815-14 du Code civil). Une cession faite en méconnaissance de ce droit de préemption peut être annulée.
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